Galerie handlowe muszą się wyróżniać

Za nami wyjątkowy rok na rynku. Inwestorzy otworzyli 23 nowe obiekty handlowo-usługowe i rozbudowali 15 istniejących – wynika z najnowszego raportu „Property Times" firmy Cushman & Wakefield.

Bielany gigantem

W sumie w całym kraju jest ponad 13 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej. Więcej nowych obiektów weszło na rynek w drugiej połowie 2015 roku. Największe otwarte centra to: Zielone Arkady w Bydgoszczy (51 tys. mkw.), Sukcesja w Łodzi (46 tys. mkw.), Tarasy Zamkowe w Lublinie (38 tys. mkw.) czy Galeria Galena w Jaworznie (31 tys. mkw.).

Mniejsze obiekty inwestorzy oddali do użytku m.in. w Jeleniej Górze (Nowy Rynek – 24 tys. mkw.) czy w Starogardzie Gdańskim (Galeria Neptun – 25 tys. mkw.).

Natomiast w Warszawie przybyło 57 tys. mkw. dzięki zakończeniu budowy trzech projektów: MODO (16 tys. mkw.), Ferio Wawer (12,3 tys. mkw.) i Plac Vogla (5,1 tys. mkw) oraz rozbudowie CH Wola Park (17,5 mkw.) i Factory Ursus (6 tys. mkw.). Nowe obiekty ukończone w ubiegłym roku to pierwsze centra handlowe otwarte w stolicy od 2013 r. – zaznaczają doradcy z Cushman & Wakefield.

Jeśli chodzi o rozbudowy, to przybyło 135 tys. mkw. nowej powierzchni centrów handlowych. Samo Centrum Bielany we Wrocławiu powiększyło się o 35 tys. mkw. i zmieniło nazwę na Aleja Bielany. Dziś jest to największy kompleks handlowy w Polsce o łącznej powierzchni 145 tys. mkw.

Przebudowę przeszły także m.in. Ogrody w Elblągu, Wola Park w Warszawie, Magnolia Park we Wrocławiu.

– Nowych powierzchni przybywa, ale za tym idą też zmiany jakościowe na rynku handlowym. Optymalizacje już istniejących sieci handlowych, wchodzenie na polski rynek nowych marek, rosnące powierzchnie szeroko rozumianej rozrywki w centrach handlowych oraz inwestycje w modernizację to najbardziej widoczne trendy – mówi Magdalena Sadal, starszy konsultant w dziale doradztwa i badań rynkowych Cushman & Wakefield. – Prowadzą one do wzrostu konkurencyjności między galeriami na coraz bardziej wymagającym rynku, ale także podnoszą ich wartość. A to czyni je bardziej atrakcyjnymi na rynku transakcji inwestycyjnych.

Czynsz zależny od obrotu

W 2015 roku w polskich galeriach pojawiło się wiele nowych marek. – W Warszawie zadebiutowały takie jak: Kiabi, Jacadi, Courir, a także Origins, SuperDry, a Tab i Dairy Queen. Natomiast ekspansji poza stolicę dokonały takie marki, jak: Esprit Bodywear, Colin's, Lykke, Decimas, Gate czy Sportisimo – wyliczają eksperci Cushman & Wakefield. Z kolei polska marka wyposażenia wnętrz a Tab otworzyła swoje salony w innych aglomeracjach zaraz po debiucie w stolicy.

W stolicy za najem najlepszych pomieszczeń w najlepszych obiektach handlowych najemcy musieli słono płacić. Czynsze utrzymywały się na poziomie 120–140 euro za mkw. za miesiąc dla małych butików. W pozostałych warszawskich obiektach handlowych stawki za takie lokale wynosiły 80–100 euro za mkw. W innych aglomeracjach czynsze utrzymywały się na poziomie 35–45 euro za mkw. za miesiąc, a w średnich i małych miastach – 20–25 euro za mkw. za miesiąc.

– Stawki nie zmieniają się od 2014 r. Natomiast wynajmujący oferują liczne zachęty i dopłaty, zwłaszcza dla bardzo prestiżowych marek. Zauważamy także zjawisko uzależniania wysokości czynszu w całości bądź częściowo od obrotów – dodają agenci C&W.

E-commerce atakuje

Dziś w budowie jest się ok. 700 tys. mkw. powierzchni handlowej, której otwarcie planowane jest do końca 2017 roku. Największymi centrami handlowymi w budowie, które otworzą się w tym roku, są Posnania w Poznaniu (99 tys. mkw.) i Galeria Metropolia w Gdańsku (34 tys. mkw.).

W 2016 roku na polskim rynku pojawi się także wiele nowych marek, m.in. Tallinder (prestiżowa marka modowa LPP) i Forever 21.

– Rynek nieruchomości handlowych w Polsce rozwija się stabilnie zarówno ilościowo, jak i jakościowo, odpowiadając na rosnące zapotrzebowanie konsumentów. Zwiększa się konkurencja między obiektami, co prowadzi do odpowiedniego dopasowania koncepcji i oferty do oczekiwań rynku. Ma to coraz większy wpływ na sukces zarówno nowych, jak i starszych formatów handlowych – uważa Kamila Wykrota, dyrektor działu doradztwa i badań rynkowych w Cushman & Wakefield.

Ale galerie walczą nie tylko między sobą, ale i wirtualnymi sklepami. Z szacunków mówiących o tym, że w 2016 roku wartość rynku e-handlu w Polsce wzrośnie o 15 proc. w stosunku do ubiegłego roku i wyniesie ok. 38 mld zł. Jest to najszybciej rozwijający się sektor gospodarki.

– W sektorze handlowym panuje trend na optymalizowanie rozwiązań mobilnych i internetowych, tak, aby popularyzować zakupy online. Marki dotychczas stacjonarne otwierają swoje sklepy internetowe, wśród największych graczy w ubiegłym roku swój sklep internetowy otworzyło H&M i Carrefour Polska – zwracają uwagę eksperci C&W.

Część graczy stworzyła programy pilotażowe dla e-handlu. Wiele marek oferuje usługę „click & collect", która pozwala na darmowy odbiór zakupów internetowych w sklepie stacjonarnym. Wynajmujący również wychodzą naprzeciw potrzebom klientów, wprowadzając strefy darmowego Wi-Fi w galeriach, beacony i aplikacje mobilne. Wiedzą, że bez tego, sukces jest niemożliwy.

Opinie

Tomasz Rydlewski, The Blue Ocean Investment Group

Centrum handlowe V generacji to już właściwie nie jest centrum handlowe – to obiekt wielofunkcyjny. Miejsce, w którym klient znajdzie ofertę zakupów, ale też spędzania wolnego czasu w restauracjach i kawiarniach, kinie, nawet w obiektach sportowych, klubach fitness.

Jednocześnie może to być miejsce pracy biurowej czy przestrzeń coworkingowa, centrum konferencyjne, hotel, przychodnia, spa. Centrum handlowe V generacji stwarza nawet możliwości lokowania placówek edukacyjnych, takich jak żłobki czy przedszkola lub instytucji miejskich. I takie projekty już powstają. Swoistym miastem w mieście będzie na przykład rewitalizowana przestrzeń dawnej Fabryki Norblina łącząca funkcję handlową, bogatą ofertę usług z ciekawymi konceptami gastronomicznymi, funkcją kulturalną – atrakcją turystyczną w postaci Otwartego Muzeum Dawnej Fabryki Norblina – i nowoczesną powierzchnią biurową. Nie bez znaczenia jest też wkomponowanie w projekt otwartej przestrzeni publicznej dostępnej 24 godziny na dobę.

Natomiast starsze obiekty handlowe czeka modernizacja – przebudowa, rekomercjalizacja, rebranding, niejednokrotnie nawet repozycjonowanie. Niektóre z nich dzięki przyzwyczajeniom konsumenckim pozostaną w świadomości klientów jako centra wygodnych, codziennych zakupów. Inne – dzięki rekomercjalizacji – mogą aspirować do miana galerii śródmiejskich, centrów modowych.

Jednak ciężko mówić tu o możliwości przekształcenia centrum w obiekt najnowszej generacji, który potrzebuje przestrzeni pod specyficzne funkcje. W przypadku dostosowania istniejącego budynku do potrzeb np. klubu fitness koszty są naprawdę wysokie. —gb

Anna Sulima-Gillow, Forbis Design & Build