Mieszkaniowe

Wszyscy płacą za dłużnika w budynku

Fotorzepa/ Jerzy Dudek
Dużym problemem we wspólnotach mieszkaniowych są niepłacący właściciele lokali. Co wtedy? Niestety, innym opłaty idą w górę. Dlatego warto egzekwować dług, zanim urośnie do niebotycznych rozmiarów.

Początek roku to czas rozliczeń we wspólnotach mieszkaniowych oraz podwyżek. Każdy właściciel, czy tego chce czy nie, ma obowiązek pokrywać koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.

O tym, co obejmują te koszty mówi art. 14 ustawy o własności lokali. Zgodnie z nim są to wydatki na: remonty i bieżącą konserwację‚ utrzymanie porządku i wywóz nieczystości‚ płace członków zarządu (lub zarządcy)‚ ubezpieczenia‚ podatki i inne opłaty publicznoprawne‚ jeżeli nie pokrywają ich sami właściciele lokali. Zalicza się także opłaty za: energię elektryczną, ciepłą i zimną wodę‚ gaz‚ antenę zbiorczą i windę. Płaci się też na fundusz remontowy (jeśli wspólnota taki ma).

Właściciel płaci zaliczki przez cały rok kalendarzowy do 10. każdego miesiąca. Po zakończeniu roku kalendarzowego każdy powinien otrzymać od zarządu pisemną informację, ile wpłacił na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (z wyszczególnieniem wydatków) i czy wpłacone kwoty były wystarczające.

W wypadku niedopłaty musi dopłacić, a gdy ma nadwyżkę – może ją odliczyć z wpłat przyszłych okresów lub domagać się od zarządu zwrotu. Zaliczkę płaci się odpowiednio do udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Im większy udział, tym jest ona wyższa. Oznacza to w praktyce, że osoby z większymi lokalami zapłacą więcej, ponieważ ich udział w nieruchomości wspólnej jest większy.

Sami właściciele decydują, w jakiej wysokości mają płacić zaliczki. W tym celu podejmują uchwałę, najczęściej robią to na rocznym zebraniu.

Zdarza się, że zarząd bez pytania właścicieli podnosi miesięczne zaliczki. Nie ma jednak do tego prawa. Jest to bowiem czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu.

Może on co najwyżej zaproponować właścicielom, aby podjęli uchwałę, że należy wpłacać więcej niż dotychczas.

Właściciele mogą takiej uchwały nie podjąć. Jeśli natomiast ustalą za niską kwotę, to później prawdopodobnie będą musieli dopłacać.

Trzeba też pamiętać, że jeśli właściciele odmawiają podjęcia uchwały obligującej ich do podniesienia kosztów koniecznych, np. kosztów remontu, którego zaniechanie może być groźne (bo może dojść nawet do katastrofy budowlanej), to zarząd może na podstawie art. 24 ustawy o własności domagać się, aby sąd rozstrzygnął tę kwestię i zobowiązał właścicieli do ich podniesienia. Wtedy też trzeba płacić.

Coraz częściej jednak właściciele nie płacą zaliczek przez wiele miesięcy, a nawet lat. Dla innych właścicieli to poważny kłopot, bo jeśli ktoś nie płaci, to za niego musi płacić ktoś inny. Do dłużnika się więc zwyczajnie dokłada.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej wzywa wówczas do uregulowania długu. Jeżeli to nie pomaga, od właściciela, który nie płaci, zarząd może dochodzić należności nawet w sądzie w postępowaniu upominawczym, a także naliczać odsetki za zwłokę na podstawie kodeksu cywilnego.

Mając nakaz zapłaty w ręku, idzie do komornika. Ten zazwyczaj nie ma z czego wyegzekwować długu, ponieważ jedyny majątek dłużnika to lokal. Wspólnota mieszkaniowa musi wówczas podjąć niełatwą decyzję, czy wystąpić do sądu o sprzedaż lokalu na licytacji. Może to zrobić nawet wówczas, gdy wcześniej nie wystąpiła o nakaz zapłaty. Zaległość za mieszkanie nie musi być też wysoka, by sąd zgodził się na licytację.

Przepisy mówią, że wspólnota może się tego domagać, gdy właściciel długotrwale zalega z należnymi opłatami (art. 16 uwl). Sama wspólnota decyduje więc o tym, kiedy chce skorzystać z tej formy pozbycia się dłużnika.

Wystawienie mieszkania na licytację to ostateczność. Wspólnoty starają się tego nie robić. Czasami jednak nie mają wyjścia.

Po zlicytowaniu mieszkania (nadwyżka ponad sumę zadłużenia zostanie oddana) dawny właściciel nie zawsze chce się wyprowadzić, bo często nie ma dokąd. Nabywca musi wówczas wystąpić do sądu o eksmisję. Do właścicieli nie stosuje się ustawy o ochronie praw lokatorów, nie są oni bowiem lokatorami. Sąd nie musi więc przyznawać im lokalu socjalnego. Nie oznacza to jednak, że zlicytowanego właściciela można wyrzucić na bruk.

Trzeba dostarczyć mu pomieszczenie tymczasowe. Może to zrobić gmina, sam dłużnik lub wierzyciel. Bywa i tak, że eksmisję przeprowadza się do noclegowni lub schronisk. ©?

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL