Dziś prawie wszystkie kredyty hipoteczne, które mają Polacy, są oparte o zmienną stopę procentową. Póki co większość kredytobiorców się z tego cieszy, bo rekordowo niskie stopy procentowe oznaczają niskie raty. Z szacunków Open Finance wynika nawet, że dzięki niskim stopom procentowym przeciętny kredytobiorca, który miał dług złotowy w 2012 r., do dziś zaoszczędził ok. 12 tys. zł. Gdy jednak w końcu Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na podnoszenie stóp, sytuacja się odwróci - powrót do poziomu stóp procentowych z wcale nieodległej przeszłości (roku 2012) mogłoby doprowadzić do wzrostu miesięcznej raty złotowego długu nawet o 30-40 proc. (na szczęście na razie na to się nie zanosi).
Obecnie zmiennoprocentowe kredyty działają w ten sposób, że np. co trzy miesiące banki aktualizują oprocentowanie kredytu, a wraz z nim może dochodzić do zmiany raty. Oprocentowanie składa się bowiem z części stałej – marży banku i zmiennej – w przypadku kredytów złotowych jest to najczęściej stawka WIBOR 3M i w największej mierze o jej notowaniach decydują poczynania RPP.
Aby zmniejszyć ryzyko związane ze zmianą stóp procentowych Komisja Nadzoru Finansowego będzie żądać od banków, był oferowały obowiązkowo kredyty ze stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem. Parę banków wprawdzie ma je w ofercie, ale sprzedaje po kilkadziesiąt sztuk rocznie. To kredyty, w których przy podpisaniu umowy ustalamy z bankiem pewien okres (np. rok, 5 lat czy 10 lat), przez który nasze raty będą na z góry ustalonym poziomie. Nie interesują nas wtedy podwyżki i obniżki stóp procentowych, bo przez umówiony wcześniej czas nasze oprocentowanie się nie zmieni pomimo zawirowań na rynku. Po tym czasie kredytobiorca albo znowu umówi się z bankiem na kolejny okres stałego oprocentowania albo przejdzie na wcześniej opisane oprocentowanie zmienne. Problem w tym, że nie wiadomo ile będą kosztowały kredyty w momencie, w którym zakończy nam się okres stałego oprocentowania. Może się okazać, że będzie to zarówno optymalny okres tanich kredytów jak i najgorszy z możliwych momentów, w którym długi hipoteczne będą bardzo drogie.
O tym, czy dług z okresowo stałą stopą procentową w ostatecznym rozrachunku okaże się droższy czy tańszy, będzie można powiedzieć dopiero po jego spłacie i podliczeniu wpłaconych do banku rat. Bez wątpienia jednak uzyskujemy w tym wypadku okresowe zabezpieczenie przed rynkowymi zawirowaniami, a za to trzeba zapłacić. Ile? W sześciu krajach przebadanych przez Open Finance przeciętna różnica w oprocentowaniu długu o okresowo stałej (5 lat) i zmiennej stopie procentowej wynosi 0,38 pkt. proc. Różnica ta rośnie do 0,57 pkt. proc. jeśli z badanej grupy usuniemy Niemcy. Jest to przykład kraju, w którym okresowo ustabilizowane raty są dziś tańsze niż raty zmienne. Nie jest to naturalna sytuacja, dlatego możemy ten przykład pominąć.
O ile więc wzrosłaby rata przeciętnego kredytu gdyby oprocentowanie wzrosło o 0,57 pkt. proc.? - W przypadku zmienno oprocentowanej hipotece na 30 lat, zaciągniętej na 300 tys. zł, przy oprocentowaniu zmiennym na poziomie 4,4 proc. (średnie oprocentowanie wg NBP) otrzymujemy ratę w wysokości około 1500 zł miesięcznie. Teoretycznie przez cały okres kredytowania oznacza to konieczność oddania do banku prawie 241 tysięcy tytułem odsetek i kosztów dodatkowych. Tyle wyszłoby jednak tylko gdyby przez 30 lat warunki rynkowe się nie zmieniły – wylicza Bartosz Turek, analityk Open Finance.
