Punktem wyjścia do dyskusji nad koniecznością uchwalenia specustawy mieszkaniowej był deficyt mieszkań, w tym zwłaszcza ograniczona dostępność mieszkań dla osób o przeciętnych i niskich dochodach. Podstawowym celem ustawy jest więc przyspieszenie przygotowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych, a także wzmocnienie trwałości pozwoleń na budowę dotyczących tych inwestycji.
Czytaj także: Specustawa mieszkaniowa podpisana przez prezydenta
Cele dodatkowe to zwiększenie podaży mieszkań dla osób o niskich i średnich dochodach, obniżenie kosztów realizacji inwestycji, a także rozwój budownictwa społecznego i rynku najmu instytucjonalnego. Specustawa ma obowiązywać 10 lat.
Centralizacja i ... chaos
Kluczową zmianą jest możliwość realizowania inwestycji na podstawie uchwały rady gminy o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Z analizy przepisów wynika, że uchwała lokalizacyjna de facto prowadzi do wyłączenia stosowania na danym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uchwała lokalizacyjna nie może być sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, co ma gwarantować spójność urbanistyczną. Z drugiej strony, warunek ten nie odnosi się do terenów w przeszłości wykorzystywanych jako kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych. Wyłączenie to jest mało precyzyjne i może budzić wątpliwości. Literalna interpretacja wskazuje, że chodzi o dowolny okres, również w bardzo odległej przeszłości, co w praktyce może znacznie rozszerzyć zakres tego wyłączenia.
Specustawa nakłada na radę gminy, jak również na organy opiniujące i uzgadniające wniosek inwestora, bardzo krótkie terminy procedowania nad uchwałą lokalizacyjną. Rada gminy może odmówić wydania uchwały lokalizacyjnej ze względu na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy, a także w przypadku, gdy projektowana inwestycja nie będzie zgodna z warunkami lokalizacji wynikającymi ze specustawy. Warunki te obejmują dostępność infrastruktury technicznej, społecznej i transportu publicznego, a także maksymalną liczbę kondygnacji. Pozostałością władztwa planistycznego gminy jest uprawnienie do ustalenia lokalnych standardów urbanistycznych, których zakres jest ograniczony do parametrów określonych w specustawie, o nie więcej niż 50 proc., a także określenie minimalnej liczby miejsc parkingowych niezbędnych dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej oraz obowiązku dostępu do sieci ciepłowniczej. Poza kompetencją rady gminy pozostaje możliwość wpływania na wskaźniki intensywności zabudowy, wskaźniki powierzchni biologicznie czynnej wyznaczanie linii zabudowy, a także określanie liczby miejsc parkingowych niezbędnych do obsługi inwestycji towarzyszących.
