Najem prywatny i działalność gospodarcza to dwa odrębne źródła przychodów. Straty poniesionej z jednego źródła nie można odliczyć od dochodu z innego. Jeśli więc ktoś zakłada biznes po to, by rozliczyć poniesione wcześniej wydatki, czeka go spór z fiskusem.

Czytaj też: Firma rozlicza tylko własne straty

Taką odpowiedź otrzymał od skarbówki właściciel nieruchomości, który w poprzednich latach wynajmował mieszkania w ramach najmu prywatnego. Nie prowadził wcześniej działalności gospodarczej. Podatek od najmu rozliczał na zasadach ogólnych, według skali podatkowej, czyli stawek 18 (teraz 17) i 32 proc. Wnioskodawca poniósł w poprzednich latach duże straty ze względu na przeprowadzone remonty. Zainwestowana kwota przewyższyła osiągane przez niego przychody z najmu. Dlatego od początku 2020 r. chciał przekształcić dotychczasowy najem prywatny w jednoosobową działalność gospodarczą związaną z wynajmem nieruchomości (PKD 68.20.Z), którą także będzie rozliczał według skali.

Zapytał, czy od dochodu z działalności gospodarczej odliczy straty poniesione w poprzednich latach. Argumentował, że ma do tego prawo, ponieważ źródłem przychodu będzie ten sam najmem własnych lokali osiągany przez tego samego podatnika i rozliczany w tym samym zeznaniu PIT-36 na zasadach ogólnych.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie zgodził się z taką opinią. Przypomniał, że przychody z najmu można zaliczyć do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, czyli pozarolniczej działalności gospodarczej, albo do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, czyli najmu i dzierżawy. Wybór należy co do zasady do właściciela nieruchomości.

Dochodem z danego źródła jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeśli jednak koszty przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Stosownie do art. 9 ust. 3 ustawy o PIT podatnik może odliczyć stratę poniesioną z danego źródła przychodów w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych. Kwota obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może jednak przekroczyć połowy wysokości tej straty. Od 2019 r. można też jednorazowo odliczyć stratę do 5 mln zł. Jeśli zaś jest wyższa i wynosi np. 7 mln zł, to podatnik odliczy jednorazowo 5 mln zł, a nadwyżkę na starych zasadach.

Dyrektor KIS zauważył, że z przepisów podatkowych wynika zasada, zgodnie z którą strata z danego źródła przychodu może być pokryta jedynie z dochodów z tego samego źródła. Nie można więc straty np. z najmu prywatnego odliczyć od dochodów z działalności gospodarczej.

Skoro strata powstała z najmu prywatnego, prowadzonego przez wnioskodawcę jako osobę fizyczną, a więc ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, to może ona zostać rozliczona wyłącznie w ramach dochodu uzyskanego z tego właśnie źródła – wyjaśnił dyrektor KIS.

Autopromocja
RADAR.RP.PL

Przemysł obronny, kontrakty, przetargi, analizy, komentarze

CZYTAJ WIĘCEJ

Zaznaczył, że nie jest możliwe odliczenie straty z najmu prywatnego od dochodów uzyskanych z pozarolniczej działalności gospodarczej określonej w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Są to dwa odrębne źródła przychodów – czytamy w interpretacji.

W innej interpretacji (nr 0114-KDIP3-2.4011.631. 2019.1.MT) fiskus stwierdził, że strata z najmu może być odliczona tylko od dochodu z najmu. Sprawa dotyczyła podatniczki, która prowadzi prywatny najem nieruchomości i rozlicza się na zasadach ogólnych. Zanim udostępniła mieszkanie lokatorom, zrobiła w nim duży remont. Zapytała, czy może zastosować do tego źródła zasady rozliczenia strat określone w art. 9 ust. 3 ustawy o PIT.

Jeśli w związku z najmem lokalu mieszkalnego wnioskodawczyni rozpozna stratę, to będzie jej przysługiwało prawo odliczenia powstałej straty ze źródła przychodów, jakim jest najem – potwierdził dyrektor KIS.

Numer interpretacji: 0113-KDIPT2-1.4011.661.2019.1.RK