Zamiana domu z warsztatem na mieszkanie. Czy przybudówka wyklucza ulgę w PCC?

Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) wydał ważny wyrok dla osób, które dokonują zamiany nieruchomości mieszkalnych w bliskiej rodzinie i chcą skorzystać ze zwolnienia w podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). 

Czy od zamiany nieruchomości trzeba zapłacić PCC?

Spór trafił na wokandę za sprawą notariuszki. We wniosku o interpretację wyjaśniła, że do jej kancelarii zgłosili się klienci – matka i syn. Kobieta na podstawie umowy o dział spadku i zniesienie współwłasności z 2016 r. jest właścicielką dwupokojowego mieszkania spółdzielczego. Jest mężatką, ale lokum stanowi jej majątek osobisty. Syn zaś jest właścicielem działki, na której posadowione są dwa budynki z lat siedemdziesiątych. Jeden to wolnostojący, piętrowy, prawie dwustumetrowy dom mieszkalny, a drugi to połączony z nim ścianą budynek gospodarczy, sklasyfikowany jako produkcyjny dla rolnictwa. W trakcie wizyty w kancelarii rodzice i syn oświadczyli, że nie prowadzą działalności ani gospodarstwa rolnego. Te nie były też nigdy prowadzone na samej nieruchomości.

Notariuszka tłumaczyła, że matka i syn chcą dokonać zamiany swoich nieruchomości. Operacja ma odbyć się za dopłatą 380 tys. zł na rzecz syna. Prawniczka miała wątpliwość, czy jako ustawowy płatnik od czynności dokonywanych w formie aktu notarialnego, powinna obliczyć, pobrać i odprowadzić PCC od opisanej umowy zamiany nieruchomości. Sama skłaniała się jednak do wniosku, że nie, ze względu na preferencję przewidzianą w ustawie o PCC dla zamiany nieruchomości mieszkalnych w tzw. I grupie podatkowej dla podatku od spadków i darowizn.

Czytaj więcej

Podatki

Kiedy zamiana mieszkań będzie korzystna podatkowo?

Zamiana mieszkań jest od strony podatkowej traktowana tak samo, jak sprzedaż, nawet jeśli odbywa...

Fiskus podstaw do rezygnowania z podatku w opisanej sytuacji się nie dopatrzył. Przypomniał, że umowa zamiany – co do zasady – podlega opodatkowaniu PCC. Nie przeczył też, że art. 9 pkt 5 ustawy o PCC zwalnia się od podatku zamianę tzw. nieruchomości mieszkalnych m.in. domu, mieszkań, w tym spółdzielczych, praw do nich, jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn. Niemniej zdaniem fiskusa, biorąc pod uwagę cywilistyczne ujęcie nieruchomości, zwolnienie obejmuje udział w gruncie tylko, gdy zamianą objęty jest udział w działce zabudowanej jedynie budynkiem mieszkalnym. Zwolnienie ma bowiem zastosowanie do zamiany substancji mieszkaniowej. 

I o ile w opinii urzędników w opisanej sytuacji spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wypełnia znamiona spornej ulgi, to już druga nieruchomość nie, bo budynek niemieszkalny – gospodarczy będący przedmiotem zamiany nie mieści się w preferencji. Fiskus podkreślił, że opodatkowaniu PCC podlega czynność zamiany, a nie poszczególnych praw majątkowych czy rzeczy, zatem tę jedną czynność zamiany należy rozpatrywać łącznie. W konsekwencji umowa, która ma być zawarta między matką a synem, podlega opodatkowaniu. Na notariuszu jako płatniku ciąży zaś obowiązek poboru od niej PCC.

Czy zamiana nieruchomości mieszkalnych w bliskiej rodzinie jest zwolniona z PCC?

Ta argumentacja nie przekonała rejentki. Zaskarżyła interpretację i w pierwszej instancji triumfowała. Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) w Gliwicach nie zgodził się z fiskusem, że posadowienie na nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym budynku gospodarczego w każdym przypadku wyłącza sporne zwolnienie.

Sąd zwrócił uwagę na to, że ulga ma służyć swobodnej, nieobciążonej fiskalnie wymianie nieruchomości mieszkalnych między osobami najbliższymi. I doszedł do wniosku, że samo istnienie budynku gospodarczego nie niweczy celu ulgi. W konsekwencji istnienie w opisanym przypadku na nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, połączonego z nim budynku gospodarczego, który w ocenie WSA służy mieszkańcom do ich celów bytowych, nie może pozbawić zwolnienia.

Czytaj więcej:

Prawo w firmie

Opłata PCC – kiedy wystąpi i w jaki sposób zapłacić

Zawierając umowy cywilnoprawne zarówn...

Pro

Fiskus poszedł do NSA, który oddalił jego skargę kasacyjną, ale dokonał też istotnej korekty w korzystnej dla podatników wykładni sądu pierwszej instancji. NSA również nie miał co prawda wątpliwości, że sporną ulgę trzeba odczytywać zgodnie z jej celem. I bez wątpienia jest nim ułatwienie obrotu nieruchomościami mieszkalnymi między najbliższą rodziną. Niemniej w ocenie sądu kasacyjnego uznanie, że budynek niemieszkalny wpisuje się w realizację ustawowego celu to krok za daleko. Jak wyjaśnił sędzia NSA Wojciech Stachurski, to wykładnia rozszerzająca, kłócąca się z celem zwolnienia. Zwłaszcza, że WSA wykroczył poza stan faktyczny, traktując budynek gospodarczy jako służący do celów bytowych. 

Oberwało się też fiskusowi, bo ostatecznie jego stanowisko NSA uznał z kolei za mocno zawężające preferencję. W jego ocenie to, że w czynności cywilnoprawnej zamiany obok nieruchomości mieszkalnej mieści się też niemieszkalna z automatu nie wyklucza prawa do ulgi. Jak wyjaśnił sąd, w takim przypadku trzeba po prostu wyodrębnić wartość składnika mieszkalnego, który mieści się w zwolnieniu od tego, który mu nie podlega i dokonać odpowiedniej kalkulacji preferencji. Wyrok jest prawomocny.