Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) wydał ważny wyrok dla osób, które dokonują zamiany nieruchomości mieszkalnych w bliskiej rodzinie i chcą skorzystać ze zwolnienia w podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
Czy od zamiany nieruchomości trzeba zapłacić PCC?
Spór trafił na wokandę za sprawą notariuszki. We wniosku o interpretację wyjaśniła, że do jej kancelarii zgłosili się klienci – matka i syn. Kobieta na podstawie umowy o dział spadku i zniesienie współwłasności z 2016 r. jest właścicielką dwupokojowego mieszkania spółdzielczego. Jest mężatką, ale lokum stanowi jej majątek osobisty. Syn zaś jest właścicielem działki, na której posadowione są dwa budynki z lat siedemdziesiątych. Jeden to wolnostojący, piętrowy, prawie dwustumetrowy dom mieszkalny, a drugi to połączony z nim ścianą budynek gospodarczy, sklasyfikowany jako produkcyjny dla rolnictwa. W trakcie wizyty w kancelarii rodzice i syn oświadczyli, że nie prowadzą działalności ani gospodarstwa rolnego. Te nie były też nigdy prowadzone na samej nieruchomości.
Notariuszka tłumaczyła, że matka i syn chcą dokonać zamiany swoich nieruchomości. Operacja ma odbyć się za dopłatą 380 tys. zł na rzecz syna. Prawniczka miała wątpliwość, czy jako ustawowy płatnik od czynności dokonywanych w formie aktu notarialnego, powinna obliczyć, pobrać i odprowadzić PCC od opisanej umowy zamiany nieruchomości. Sama skłaniała się jednak do wniosku, że nie, ze względu na preferencję przewidzianą w ustawie o PCC dla zamiany nieruchomości mieszkalnych w tzw. I grupie podatkowej dla podatku od spadków i darowizn.
Czytaj więcej
Zamiana mieszkań jest od strony podatkowej traktowana tak samo, jak sprzedaż, nawet jeśli odbywa się bezgotówkowo. To może oznaczać konieczność roz...
Fiskus podstaw do rezygnowania z podatku w opisanej sytuacji się nie dopatrzył. Przypomniał, że umowa zamiany – co do zasady – podlega opodatkowaniu PCC. Nie przeczył też, że art. 9 pkt 5 ustawy o PCC zwalnia się od podatku zamianę tzw. nieruchomości mieszkalnych m.in. domu, mieszkań, w tym spółdzielczych, praw do nich, jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn. Niemniej zdaniem fiskusa, biorąc pod uwagę cywilistyczne ujęcie nieruchomości, zwolnienie obejmuje udział w gruncie tylko, gdy zamianą objęty jest udział w działce zabudowanej jedynie budynkiem mieszkalnym. Zwolnienie ma bowiem zastosowanie do zamiany substancji mieszkaniowej.
I o ile w opinii urzędników w opisanej sytuacji spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wypełnia znamiona spornej ulgi, to już druga nieruchomość nie, bo budynek niemieszkalny – gospodarczy będący przedmiotem zamiany nie mieści się w preferencji. Fiskus podkreślił, że opodatkowaniu PCC podlega czynność zamiany, a nie poszczególnych praw majątkowych czy rzeczy, zatem tę jedną czynność zamiany należy rozpatrywać łącznie. W konsekwencji umowa, która ma być zawarta między matką a synem, podlega opodatkowaniu. Na notariuszu jako płatniku ciąży zaś obowiązek poboru od niej PCC.
Czy zamiana nieruchomości mieszkalnych w bliskiej rodzinie jest zwolniona z PCC?
Ta argumentacja nie przekonała rejentki. Zaskarżyła interpretację i w pierwszej instancji triumfowała. Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) w Gliwicach nie zgodził się z fiskusem, że posadowienie na nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym budynku gospodarczego w każdym przypadku wyłącza sporne zwolnienie.
Sąd zwrócił uwagę na to, że ulga ma służyć swobodnej, nieobciążonej fiskalnie wymianie nieruchomości mieszkalnych między osobami najbliższymi. I doszedł do wniosku, że samo istnienie budynku gospodarczego nie niweczy celu ulgi. W konsekwencji istnienie w opisanym przypadku na nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, połączonego z nim budynku gospodarczego, który w ocenie WSA służy mieszkańcom do ich celów bytowych, nie może pozbawić zwolnienia.
Czytaj więcej:
Zawierając umowy cywilnoprawne zarówno osoba fizyczna nieprowadząca działalności, jak i przedsiębiorca ma obowiązek rozliczenia z tego tytułu podat...
Pro
Fiskus poszedł do NSA, który oddalił jego skargę kasacyjną, ale dokonał też istotnej korekty w korzystnej dla podatników wykładni sądu pierwszej instancji. NSA również nie miał co prawda wątpliwości, że sporną ulgę trzeba odczytywać zgodnie z jej celem. I bez wątpienia jest nim ułatwienie obrotu nieruchomościami mieszkalnymi między najbliższą rodziną. Niemniej w ocenie sądu kasacyjnego uznanie, że budynek niemieszkalny wpisuje się w realizację ustawowego celu to krok za daleko. Jak wyjaśnił sędzia NSA Wojciech Stachurski, to wykładnia rozszerzająca, kłócąca się z celem zwolnienia. Zwłaszcza, że WSA wykroczył poza stan faktyczny, traktując budynek gospodarczy jako służący do celów bytowych.
Oberwało się też fiskusowi, bo ostatecznie jego stanowisko NSA uznał z kolei za mocno zawężające preferencję. W jego ocenie to, że w czynności cywilnoprawnej zamiany obok nieruchomości mieszkalnej mieści się też niemieszkalna z automatu nie wyklucza prawa do ulgi. Jak wyjaśnił sąd, w takim przypadku trzeba po prostu wyodrębnić wartość składnika mieszkalnego, który mieści się w zwolnieniu od tego, który mu nie podlega i dokonać odpowiedniej kalkulacji preferencji. Wyrok jest prawomocny.
Sygnatura akt: III FSK 1268/24
Opinia dla „Rzeczpospolitej”
Mariusz Korzeb, doradca podatkowy
Komentowany wyrok NSA może istotnie przełożyć się na praktykę stosowania spornego zwolnienia. Niemniej choć sąd formalnie oddalił kasację organów interpretacyjnych, to już w uzasadnieniu orzeczenia nadał już rodzinnej uldze w PCC wyraźnie fiskalny „limit”. To niestety odwraca prostą ideę preferencji, bo przecież w założeniu chodziło o ułatwienie zamiany mieszkań w najbliższej rodzinie, bez podatkowych „pułapek”. W praktyce pojawią się bowiem dodatkowe wyceny, spory o proporcje i ryzyko dopłat, gdyż granica między funkcją mieszkaniową a pomocniczą bywa raczej płynna. W efekcie będzie więcej formalizmu u notariuszy i więcej argumentów dla fiskusa, a mniej pewności dla podatników. Jeśli ustawodawca chciał realnie wspierać rodziny, potrzebne jest doprecyzowanie, że zabudowa pomocnicza służąca gospodarstwu domowemu nie redukuje ulgi. Inaczej, preferencja staje się częściowa i nieprzewidywalna.
