Chcę zamienić się na mieszkania z moją córką i zięciem. Mieszkania mają taką samą wartość, a chodzi tylko o piętro, bo jestem osobą w znacznym stopniu niepełnosprawną. Mieszkania znajdują się na terenie tej samej spółdzielni mieszkaniowej. Sprawa wygląda tak, że ja mam od 1996 r. przydział lokalu mieszkalnego na warunkach własnościowego prawa do lokalu, a dzieci w 2013 roku wykupiły swoje mieszkanie od spółdzielni na własność, na co mają księgę wieczystą. Dodam, że po ewentualnej zamianie córka i zięć zaraz chcą pozyskane ode mnie mieszkanie sprzedać i kupić większe lub zamieniać na większe. Czy dzieci będą musiały odprowadzić podatek dochodowy po zamianie mieszkań? Jakie inne koszty (w tym notarialne) musimy ponieść ? Czy istnieje taka forma przeprowadzenia transakcji, przy której nie trzeba odprowadzać podatku? Mam tak dużo pytań ponieważ to mnie zależy na tej zamianie i jeśli dojdzie do skutku to ja będę musiała ponieść wszelkie koszty tej operacji i za siebie i za dzieci. Nie wiem, czy podołam finansowo – pisze czytelniczka.
Zgodnie z prawem podatkowym zamiana mieszkań jest odpłatnym zbyciem nieruchomości, a to oznacza, że od strony podatkowej jest traktowana tak samo, jak sprzedaż. Odpłatne zbycie nieruchomości nie interesuje fiskusa dopiero wtedy, gdy następuje po upływie pięciu lat od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta. Zatem zamiana lub sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat co do zasady rodzi obowiązek rozliczenia się z fiskusem. Przychodem z zamiany, który trzeba rozliczyć, jest wartość mieszkania - w przypadku pełnej własności, lub wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – w przypadku zbycia prawa do mieszkania własnościowego w spółdzielni. Wynika to wprost z art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej ustawa o PIT).
Dla czytelniczki 5-letni termin już upłynął z końcem 2011 r., bo uzyskała swoje własnościowe prawo do lokalu w 1996 r. Ona nie musi się martwić, że zamiana mieszkania spowoduje po jej stronie konieczność zapłaty podatku dochodowego. Nie wiadomo natomiast, czy druga strona planowanej zamiany – córka i zięć, również nie będzie objęta obowiązkiem podatkowym. O co chodzi?
Wykup własnościowego obojętny podatkowo
Otóż z listu czytelniczki wynika, że w 2013 r. córka i zięć wykupili mieszkanie od spółdzielni, czyli przekształcili spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w odrębną własność . Musieli zatem wcześniej nabyć spółdzielcze prawo do lokalu. Dla fiskusa wykup własnościowego lokalu spółdzielczego nie jest nowym nabyciem, a jedynie zmianą formy własności. Dlatego w przypadku córki i zięcia 5-letni termin nie będzie się liczył od wykupu mieszkania na własność, lecz od nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Trzeba ustalić datę tego nabycia, a następnie obliczyć, kiedy minęło lub minie 5 lat, poczynając od końca roku kalendarzowego, w którym nabycie nastąpiło.
Przykład
