Bardzo ważny wyrok NSA ws. podatku od nieruchomości przy najmie

Przedsiębiorca, który trwale udostępnia nieruchomości na potrzeby mieszkaniowe, zapłaci mniej.

Aktualizacja: 18.08.2023 11:17 Publikacja: 18.08.2023 02:00

Bardzo ważny wyrok NSA ws. podatku od nieruchomości przy najmie

Foto: Adobe Stock

Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) wydał bardzo ważny wyrok dla przedsiębiorców, którzy czerpią też zyski z najmu długoterminowego. Sąd uznał, że podwyższona stawka podatku od nieruchomości przewidziana dla działalności gospodarczej nie może być stosowana do budynku czy lokalu mieszkalnego, w którym zaspokajane są potrzeby mieszkaniowe. I nie ma znaczenia, czy podatnika, czy jego najemcy.

Kłopotliwa definicja

Ten dający nadzieję na odwrócenie niekorzystnego dla podatników trendu w orzecznictwie dotyczącym opodatkowania nieruchomości mieszkalnych wyrok zapadł niejako przy okazji. Spór koncentrował się bowiem na sposobie opodatkowania gruntów po zlikwidowanej w latach 90. linii kolejowej. Spółka uważała, że nie mogą być one wykorzystane w działalności gospodarczej ze względów technicznych. W konsekwencji powinny podlegać opodatkowaniu jak dla gruntów pozostałych, a nie jak dla związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Czytaj więcej

Najem długoterminowy pozwala zastosować podwyższoną daninę

Najistotniejsze jest jednak to, co w finale tej długiej batalii sądowej NSA stwierdził w kwestii właściwej stawki podatku od nieruchomości dla mieszkań przeznaczonych pod najem długoterminowy.

NSA zauważył, że zgodnie z dodanym od 1 stycznia 2016 r. art. 1a ust. 2a pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się budynków mieszkalnych oraz gruntów z nimi związanych. To nie pozwala na odnoszenie pojęcia „związane z działalnością gospodarczą” do budynków mieszkalnych oraz gruntów z nimi związanych, nawet gdyby znajdowały się w posiadaniu przedsiębiorcy, którego aktywność dotyczy wyłącznie prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy. W konsekwencji dla zastosowania w takim przypadku najwyższej stawki przesądzające i wyłączne znaczenie ma okoliczność ich „zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej”.

Przy czym, jak podkreślił sąd, należy przez to rozumieć okoliczność faktyczną polegającą na rzeczywistym, fizycznym wykorzystywaniu czy zajęciu całości albo określonej części budynku mieszkalnego na prowadzenie działalności, tj. jej prowadzeniu w tej jego części.

W ocenie NSA za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej nie mogą być uznane te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane na cele mieszkalne. Chodzi tu o trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu. I to nawet gdy ich oddanie m.in. przez dewelopera, spółdzielnię czy przedsiębiorcę do korzystania osobom trzecim na te potrzeby nastąpiło w ramach ich działalności, np. komercyjnego najmu. Jak podkreślił sąd, istotne jest bowiem to, by w budynku czy lokalu mieszkalnym zaspokajane były potrzeby mieszkaniowe. Nie ma zaś znaczenia, czy podatnika, czy jego najemcy.

W duchu konstytucji

Naczelny Sąd Administracyjny nie miał najmniejszych wątpliwości, że pogląd przeciwny nie tylko kłóci się z istotą regulacji dotyczących opodatkowania podatkiem od nieruchomości budynków i lokali mieszkalnych. Jest również trudny do zaakceptowania ze względów społecznych.

Sąd zastrzegł jedynie, że powtarzający się, w założeniu krótkotrwały odpłatny najem lokali mieszkalnych, np. na dobę lub kilka dni, niezwiązany z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych podatnika i jego rodziny czy osób trzecich jest zbliżony w istocie do świadczenia usług hotelarskich.

Ta praktyka, coraz popularniejsza w kurortach oraz miejscowościach turystycznych, powoduje, że lokal czy budynek mieszkalny jest zajęty na prowadzenie działalności. Wyrok jest prawomocny.

Sygnatura akt: III FSK 250/23

Opinia dla „Rzeczpospolitej”
Michał Nielepkowicz, doradca podatkowy, wspólnik w kancelarii Thedy & Partners

Komentowany wyrok jest bardzo ważny. Dotyczy bowiem szalenie istotnej w ostatnim czasie kwestii stawki podatku od nieruchomości za wynajem w działalności gospodarczej lokali mieszkalnych osobom fizycznym w celach mieszkaniowych. Trzeba zwłaszcza docenić, że NSA odniósł się do tego problemu niejako na marginesie i orzekł w kontrze do kształtującego się w ostatnim czasie bardzo niekorzystnego dla podatników poglądu. Ten w spornym przypadku za właściwą uznawał 30-krotnie wyższą stawkę podatku dla nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej i lokali mieszkalnych zajętych na jej prowadzenie. Na szczęście w najnowszym wyroku NSA stwierdził, że lokale mieszkalne podlegają opodatkowaniu najniższą stawką wtedy, gdy realizowany jest cel polegający na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i nie ma znaczenia, czy sam lokal mieszkalny został oddany w najem przez przedsiębiorcę. Zwłaszcza że przeciwny pogląd jest sprzeczny również z konstytucją, która nakazuje wspierać politykę zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli. A jest ona prowadzona m.in. poprzez preferencyjne opodatkowanie. Objęcie wynajmowanych mieszkań najwyższą z możliwych stawek oznaczałoby zaś drastyczny wzrost czynszów.

Nieruchomości
Co można wybudować bez pozwolenia na własnej posesji? Garaż? A może oczko wodne?
Materiał Promocyjny
Naszą siłą jest różnorodność
Zawody prawnicze
Prokuratorzy zaniepokojeni poleceniem prokuratora krajowego ws. Andrija K.
Zawody prawnicze
Nieoczekiwana zmiana miejsc na podium rankingu kancelarii prawniczych
Prawo dla Ciebie
Trybunał: ustawa przyjęta bez Kamińskiego i Wąsika jest niezgodna z konstytucją
Akcje Specjalne
Dekarbonizacja gospodarki bez wodoru będzie bardzo trudna
Sądy i trybunały
Andrzej Duda powołał Mikołaja Pawlaka na sędziego
Materiał Promocyjny
Sztuczna inteligencja może być wykorzystywana w każdej branży