Dłużnik skarbówki musi liczyć się z tym, że ta może zlicytować jego nieruchomości. I rzeczą naturalną jest, że dłużnikowi zależy, żeby wycena była jak najlepsza. Strategię warto jednak przemyśleć, bo nie każda ścieżka kwestionowania operatu rzeczoznawcy jest skuteczna. Potwierdził to niedawno Naczelny Sąd Administracyjny.

Lokal zajęty za VAT

Sprawa dotyczyła podatnika, który zalegał fiskusowi w PIT i VAT. Fiskus wszczął egzekucję i zajął mu nieruchomość lokalową. A po wezwaniu do zapłaty dochodzonych należności i upływie wyznaczonego terminu organ egzekucyjny przystąpił do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości.

Operat szacunkowy sporządził rzeczoznawca majątkowy. Dłużnik uważał, że nieruchomość została wyceniona poniżej jej wartości rynkowej. Wniósł o uchylenie szacowania i polecenie ponownego, a także o wstrzymanie postępowania egzekucyjnego do czasu wyjaśnienia sprawy.

Czytaj więcej

Opis gruntu z operatu szacunkowego nie wpływa na zwolnienie VAT

Urzędnicy upewnili się co do zarzutów. A gdy rzeczoznawca podtrzymał opinię w sprawie wyceny nieruchomości i wskazał na rzetelne opracowanie operatu szacunkowego, uznali zarzuty za niezasadne.

Dłużnik kwestionował te rozstrzygnięcia, ale nic nie wskórał i sprawa trafiła do sądu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie oddalił jego skargę, bo uznał, że w sprawie nie doszło do naruszenia przepisów prawa w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na jej wynik. Przegraną podatnika przypieczętował NSA. Zauważył, że w sprawie chodzi o kwestionowanie przez dłużnika podatkowego wartości operatu szacunkowego sporządzonego na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. NSA nie zgodził się, że fiskus powinien dopuścić dowód z opinii biegłego sporządzonej na zlecenie skarżącego w 2014 r., a dotyczącej wyceny nieruchomości. Operat sporządzony na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami ma bowiem swoją ważność przez rok i może być co najwyżej zaktualizowany na kolejny. Tymczasem w spornym przypadku było to pięć lat, a do tego opinia została sporządzona w innym przedmiocie niż postępowanie egzekucyjne i inny był zakres wyceny nieruchomości. Z kolei druga, także prywatna, opinia z 2019 r., dołączona ze skargą do sądu pierwszej instancji, nie mogła być uwzględniona, ponieważ opinia biegłego nie jest dowodem z dokumentu. A tylko taki może stanowić dowód uzupełniający w postępowaniu sądowo-administracyjnym.

Fiskus nie musi

Dalej NSA przypomniał, że opinia wydana przez biegłego rzeczoznawcę na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami jest specyficzna. Sporządzający ją musi mieć zatwierdzone kompetencje, a ustawodawca określa sposób jej kwestionowania i ścieżkę weryfikacji. I zdaniem NSA ani fiskus, ani sąd administracyjny nie mają podstaw do kwestionowania takich opinii ani występowania o ich zanegowanie.

Za to taką możliwość miał skarżący. I jak tłumaczył sędzia NSA Bogusław Dauter, zamiast przedstawiać prywatną opinię do akt sprawy, powinien zwrócić się do stowarzyszenia rzeczoznawców, żeby ci zweryfikowali treść opinii, z którą się nie zgadzał, w sposób regulowany ustawą.

NSA zwrócił także uwagę, że w spornym przypadku nie chodzi o określenie maksymalnej ceny, ale jedynie kwoty, którą można uzyskać z licytacji. Ma to być cena obiektywna z punktu widzenia postępowania egzekucyjnego.

Wyrok jest prawomocny.

Sygnatura akt: III FSK 2025/21

Procedura
Jak zakwestionować wycenę

Opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego sporządza na piśmie rzeczoznawca majątkowy.

Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż dwa miesiące od dnia zawarcia umowy o jej dokonanie. A w procedurze tej trzeba uwzględnić, że:

- organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej dwóch rzeczoznawców majątkowych,

- w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione z art. 24 kodeksu postępowania administracyjnego lub inne, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości jego sporządzenia.