Przedsiębiorcy osiągający wysokie dochody starają się je jak najkorzystniej reinwestować. Jednym z najpopularniejszych kierunków inwestycyjnych jest rynek nieruchomości. Podatnicy często nie wiedzą jednak, w jaki sposób planować stosunki majątkowe. Szczególnie problematyczne okazuje się oddzielenie sfery prywatnej od gospodarczej. Nieprzemyślane inwestycje mogą przynieść skutki w postaci wysokiego opodatkowania wcześniej nabytych gruntów (praw użytkowania wieczystego gruntów). Ostatnimi czasy minister finansów przychylniej traktuje podatników wykorzystujących w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej grunty (np. przeznaczone pod dzierżawę bądź będące przedmiotem inwestycji deweloperskiej), które następnie są sprzedawane. Przedsiębiorcy, którzy w ramach prowadzonej działalności nabędą nieodpłatnie grunt, są uprawnieni do rozpoznania jego wartości początkowej w wysokości wartości rynkowej. Stanowisko resortu finansów może się okazać korzystne dla podatników, którzy nabyli grunt bądź prawo użytkowania wieczystego gruntu wskutek wyroków sądowych, wskutek czego cena ich nabycia była niedoszacowana.

Jak kalkulować

Sprzedaż gruntu przez przedsiębiorcę powoduje u niego dochód podatkowy w wysokości różnicy pomiędzy ceną sprzedaży (przychodem należnym) a kosztem uzyskania przychodu. Podatnicy inwestujący w nieruchomości ujmują je w prowadzonej ewidencji środków trwałych w wysokości ceny nabycia i to jej niezamortyzowana część jest kosztem podatkowym przy późniejszej ewentualnej sprzedaży.

Zarówno przedsiębiorcy opodatkowani podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jak i podatkiem dochodowym od osób prawnych nie mają możliwości bieżącego amortyzowania gruntów oraz praw użytkowania wieczystego gruntów (art. 22c pkt 1 ustawy o PIT, art. 16c pkt 1 ustawy o CIT). W konsekwencji kosztem podatkowym sprzedaży tych składników będzie wartość początkowa przyjęta w ewidencji.

Przykład

Spółka ABC sp.k. nabyła w 2010 r. na podstawie wyroku sądowego prawo własności gruntu o powierzchni 0,3421 ha za kwotę 1 200 000 zł. W wyniku wzrostu cen na rynku nieruchomości wartość rynkowa przedmiotowego środka trwałego na dzień dzisiejszy wynosi 2 900 000 zł. Jeżeli ABC sp.k. sprzeda grunt za cenę odpowiadającą wartości rynkowej gruntu, to zysk na transakcji będzie się kształtował następująco: - przychód: 2 900 000 zł,

- koszt uzyskania przychodu: 1 200 000 zł,

- dochód podlegający opodatkowaniu: 1 700 000 zł,

- PIT (przy założeniu, że wspólnicy ABC sp.k. są osobami fizycznymi opodatkowanymi 19-proc. podatkiem liniowym): 323 000 zł.

Autopromocja
Historia Uważam Rze

Teraz z darmową dostawą i e‑wydaniem gratis!

ZAMÓW

Mając na uwadze to, że przedsiębiorcy nie mają prawa zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków na nabycie gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) w momencie ich nabycia oraz to, że ustawodawca zakazał ich podatkowej amortyzacji – ryzyko zapłaty wysokiego podatku od „wzrostu wartości składnika majątku" tym bardziej krzywdzi podatnika.

Rynek nieruchomości w ostatnich latach znów się rozwija, więc obrót gruntami (prawami wieczystego użytkowania gruntów) najczęściej będzie przynosił inwestorom niemały zysk podlegający opodatkowaniu. Nie inaczej będzie w przypadku przedsiębiorców działających w branży deweloperskiej, jeśli grunty, na których prowadzona jest inwestycja, zostały nabyte wcześniej (tj. w okresie stagnacji na rynku nieruchomości) bądź też w warunkach sprawiających, iż cena nabycia była niedoszacowana, niższa od wartości rynkowej (np. nabycie w drodze wyroku sądowego/licytacji komorniczej). W takiej sytuacji sprzedaż części ułamkowej gruntu wraz z prawem do lokalu mieszkalnego/użytkowego powstałego w ramach inwestycji deweloperskiej przyniesie większy dochód do opodatkowania niż w przypadku, gdy wartość początkowa gruntu byłaby równa wartości rynkowej.

Wartością początkową składników majątku przedsiębiorcy jest co do zasady cena ich nabycia. Jednak gdy konkretny środek trwały (opcjonalnie wartość niematerialna i prawna) został nabyty w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, to wartość początkowa powinna być równa wartości rynkowej z dnia nabycia (nie dotyczy to sytuacji, w której umowa przekazania określa tę miarę w niższej wysokości).

Warto zwrócić się do rzeczoznawcy

Przepisy ustaw o podatkach dochodowych nie obejmują konkretnych wytycznych co do ustalenia wartości rynkowej. Powinna ona być określona na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Ogólnikowe dyrektywy dają w tym miejscu podatnikowi pozorną swobodę przy określaniu wartości rynkowej składników majątku nabytych nieodpłatnie. Niemniej jednak – z ostrożności – wyceny takie powinny być przeprowadzane przez wyspecjalizowanych rzeczoznawców (osoby dysponujące należytą wiedzą o rynku, na którym mają miejsce tożsame przedmiotowo transakcje). Ryzyko zakwestionowania wyceny przez organy podatkowe zawsze będzie realne, więc tym bardziej pożądane jest posiadanie w wewnętrznej dokumentacji przedsiębiorstwa operatu szacunkowego gruntu sporządzonego przez wykwalifikowanego specjalistę.

Nieodpłatne nabycie – stanowisko MF

Izba Skarbowa w Katowicach w interpretacji z 26 stycznia 2015 r. (IBPBI/1/415-1336/14/ŚS) rozpatrywała wniosek podatniczki, która wskazała, że w niedalekiej przyszłości otrzyma od swojej matki nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem użytkowym. Podatniczka zaznaczyła, że po otrzymaniu darowizny zamierza założyć i rozpocząć prowadzenie działalności gospodarczej, a przekazany tytułem darowizny zabudowany grunt zostanie wprowadzony do ewidencji środków trwałych i będzie wykorzystywany w działalności. Nie wykluczyła przy tym sprzedaży darowanej nieruchomości w ramach działalności gospodarczej.

Przedstawione zdarzenie przyszłe budziło jedną poważną wątpliwość – w jaki sposób prawidłowo ustalić dochód (w gorszym wypadku – stratę) ze zbycia składnika majątku będącego przedmiotem wniosku.

Na podstawie przepisów ustawy o PIT podatniczka wywiodła, że dochód (strata) na transakcji powinien być ustalony jako różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych. Ponieważ grunt nie może być podatkowo amortyzowany, wynik na transakcji w tym przypadku nie będzie mógł być powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych. Izba Skarbowa w Katowicach w pełni podzieliła pogląd wnioskodawczyni.

Przykład

Jeżeli w stanie faktycznym analogicznym do przedstawionego w opisanej powyżej interpretacji matka nabyła w 2012 roku do majątku prywatnego nieruchomość gruntową za kwotę 1 200 000 zł, a jej wartość na dzień dzisiejszy wynosi 2 900 000 zł, to:

1) sprzedaż gruntu będzie podlegała opodatkowaniu, jeżeli nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie (sprzedaż bez opodatkowania PIT będzie możliwa od 1 stycznia 2018 r.), 2) optymalne – z punktu widzenia kosztów podatkowych – będzie:

a. darowanie nieruchomości gruntowej osobie najbliższej,

b. rozpoznanie przez tę osobę gruntu jako składnika majątku działalności gospodarczej (w wartości początkowej równej wartości rynkowej),

c. wykorzystywanie gruntu przez osobę najbliższą w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i późniejsza ewentualna sprzedaż zainteresowanemu inwestorowi.

Takie ukształtowanie stosunków majątkowych pozwoli obdarowanej rozpoznać koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży gruntu w wysokości jego wartości rynkowej.

Łukasz Markowski, doradca podatkowy www.tax-hotline.pl

Okazyjna cena może przeszkodzić optymalizacji

Mając na względzie optymalizację podatkową inwestycji deweloperskich, nie warto nabywać gruntów z dużym wyprzedzeniem. Specyfika branży i zdarzenia losowe (np. szansa zakupu gruntu po okazyjnej cenie) sprawiają jednak, że takie działania są powszechne.

Przedsiębiorcy planujący w przyszłości sprzedaż zakupionego gruntu czy prowadzenie inwestycji deweloperskiej powinni racjonalnie i starannie zaprojektować cały proces. Biorąc pod uwagę aktualne przepisy prawa oraz wykładnię ministra finansów, na dziś najbardziej korzystne wydaje się nabywanie gruntu jako składnika majątku prywatnego.

Dwie preferencje

Gdy podatnik nabędzie grunt (prawo użytkowania wieczystego gruntu) w darowiźnie, powstanie u niego najczęściej przychód z tytułu nieodpłatnie otrzymanych rzeczy (praw). Wartość pieniężną nieodpłatnych nabyć powinien określić właśnie na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania. Zgodnie jednak z przepisami ustawy o PIT wolne od podatku dochodowego są nieodpłatne przysporzenia majątkowe otrzymane od osób zaliczanych do pierwszej albo drugiej grupy podatkowej określonej przez przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Zatem w przypadku darowizny gruntu przez matkę na rzecz córki ryzyko powstania tzw. nieodpłatnego przychodu nie istnieje.

Ustawodawca przewidział również zwolnienie z podatku od spadków i darowizn dla osób obdarowanych, które uzyskują darowiznę od członków najbliższej rodziny. Preferencja ta ma jednak charakter warunkowy. Nabycie darowizny musi zostać zgłoszone właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu sześciu miesięcy od dnia jej nabycia. Złożenie takiego zgłoszenia leży w gestii obdarowanego, ale zaniedbanie może mieć bardzo bolesne konsekwencje finansowe.

Spółki kapitałowe nie doszacują wartości gruntów

O ile w przypadku osób fizycznych nabywających grunty prywatnie bądź też w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej istnieje możliwość późniejszego doszacowania wartości tych gruntów do wysokości wartości rynkowej, o tyle trudności mogą się pojawić, gdy przedsiębiorcy nabędą wcześniej nieruchomość jako składnik majątku spółki osobowej bądź spółki kapitałowej. Urealnienie wartości rynkowej gruntu w takiej sytuacji nie zawsze jest możliwe i wymaga wdrożenia bardziej zaawansowanego procesu restrukturyzacji majątkowej.