fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Rachunkowość

Jak deweloper powinien ujmować w rozliczeniach wpłaty od klientów

Adobe Stock
Organy podatkowe potwierdzają, że przekazanie przez nabywców lokali środków pieniężnych na rachunek powierniczy nie powinno być interpretowane jako „otrzymanie" części lub całości zapłaty na poczet przyszłej dostawy.

- Spółka A zajmuje się działalnością deweloperską w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Spółka realizuje inwestycję mieszkaniową „Przylesie", która składa się z 40 lokali mieszkalnych. Łączna prognozowana wartość lokali przeznaczonych do sprzedaży wynosi 40 000 000 zł. Stopień zaawansowania projektu na 31 stycznia 2018 r. wyniósł 80 proc.

Spółka podpisała już 36 umów przedwstępnych (tzw. deweloperskich) na sprzedaż 36 lokali mieszkalnych. Każda umowa przedwstępna zobowiązuje nabywcę lokalu do określonych harmonogramem okresowych wpłat odpowiadających stopniowi zaawansowania prac budowlanych.

Na 31 stycznia 2018 r. klienci wpłacili kwotę 32 000 000 zł z tytułu wpłat określonych w umowie przedwstępnej na mieszkaniowy zamknięty rachunek powierniczy prowadzony przez bank dla spółki A. W przypadku rachunku zamkniętego cała zgromadzona suma przekazywana jest deweloperowi po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego, na podstawie którego prawo własności lokalu przeniesione jest na nabywcę. Czy wpłaty dokonane w ramach zobowiązań wynikających z umowy deweloperskiej są księgowym bądź podatkowym przychodem dewelopera? – pyta czytelniczka.

I. Ujęcie księgowe

Zgodnie z MSR 18 wpłaty klientów nie są traktowane jako przychód do momentu transferu znaczących ryzyk oraz korzyści związanych z posiadaniem mieszkania, czyli zazwyczaj do podpisania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego lub przekazania tych ryzyk w innej formie.

Ponieważ spółka nie podpisała jeszcze notarialnego aktu sprzedaży żadnego z mieszkań oraz wspomniane ryzyka nie zostały przekazane kupującym w innej formie, do tego momentu wpłaty takie traktowane są jako przychód przyszłych okresów i wykazywane w sekcji zobowiązań bilansu.

Zasadniczo w taki sam sposób powinny być traktowane wpłaty klientów zgodnie z MSSF 15 od 1 stycznia 2018 r. Rozpoznanie przychodu nastąpi wraz z przekazaniem kontroli klientowi nad mieszkaniem. W praktyce będzie to, podobnie jak dotychczas, oznaczać moment podpisania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Zgodnie z KSR 8 „Działalność deweloperska" deweloper prezentuje w sprawozdaniu finansowym kwoty zaliczek otrzymanych od nabywcy w pasywach bilansu jako „Zaliczki otrzymane na dostawy".

II. Ujęcie podatkowe

CIT

Na gruncie przepisów ustawy o CIT wpłaty dokonywane przez nabywców lokali zgodnie z umową przedwstępną (tj. przed przeniesieniem prawa do rozporządzania lokalami jak właściciel) powinny być traktowane jako zaliczki. Z kolei samo otrzymanie zaliczki przez dewelopera nie powoduje powstania dla niego przychodu w CIT.

Przychód podatkowy dla dewelopera powstaje na zasadach ogólnych, tj. w dniu wydania rzeczy, nie później jednak niż w dniu wystawienia faktury albo uregulowania należności (tj. zwolnienia pełnej kwoty wynagrodzenia z konta powierniczego). W rezultacie, do „wydania rzeczy" dojdzie dopiero w dacie ustanowienia odrębnej własności lokalu na rzecz nabywcy w formie aktu notarialnego (tak np. interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 5 maja 2009 r., IBIPI/1/415-157/09/AP).

VAT

Jeśli chodzi o VAT, to wpłaty dokonywane przez nabywców lokali zgodnie z umową przedwstępną (tj. przed przeniesieniem prawa do rozporządzania lokalami jak właściciel) powinny być traktowane jako zaliczki podlegające opodatkowaniu VAT.

W praktyce wątpliwości budzi kwestia, w którym momencie deweloper powinien odprowadzić VAT należny od wpłat od klientów, tj. czy w dacie:

- wpłaty przez klienta na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla dewelopera przez bank (do którego deweloper nie ma dostępu aż do momentu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność) czy

- zwolnienia środków z rachunku i przekazania ich deweloperowi do swobodnego korzystania.

Literalne brzmienie przepisów może sugerować, że deweloper powinien odprowadzić VAT należny już w momencie dokonania przez nabywcę wpłaty na rachunek powierniczy. W konsekwencji, obowiązek podatkowy powstałby dla dewelopera przed datą faktycznego otrzymania środków pieniężnych z rachunku powierniczego prowadzonego przez bank.

Zgodnie z linią interpretacyjną prezentowaną obecnie przez organy podatkowe (np. interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 19 marca 2014 r., IPPP1/443-209/14-2/Igo lub interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 19 maja 2015 r., IBPP2/4512-164/15/KO) obowiązek podatkowy z tytułu wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy powinien powstać u posiadacza rachunku (dewelopera) dopiero w momencie wypłaty środków przez bank. Innymi słowy, organy podatkowe zgadzają się z korzystną dla deweloperów interpretacją przepisów potwierdzając, że wpłata środków pieniężnych na rachunek powierniczy nie powinna być interpretowana jako „otrzymanie" części lub całości zapłaty na poczet przyszłej dostawy. Organy argumentują m.in., że:

- deweloper nie uzyskuje żadnej możliwości dysponowania środkami zgromadzonymi na rachunku powierniczym w momencie dokonania przez nabywcę wpłaty na ten rachunek,

- wpłata na rachunek powierniczy nie ma charakteru ostatecznego i może podlegać zwrotowi.

Podsumowując, obowiązek podatkowy od wpłat dokonywanych przez klientów na podstawie umów przedwstępnych powstaje dla deweloperów co do zasady dopiero w momencie faktycznego otrzymania przez dewelopera środków z rachunku powierniczego (pod warunkiem, że lokal nie zostanie wcześniej wydany nabywcy).

—Patrycja Jefimiuk jest doradcą podatkowym, menedżerem w dziale doradztwa podatkowego TPA Poland

—Maciej Krokosiński jest dyrektorem w dziale audytu i doradztwa gospodarczego TPA Poland

podstawa prawna: MSR 18, MSSF 15, KSR 8 k

podstawa prawna: MSR 18, MSSF 15, KSR 8 art.19a ust. 8 w zw. z ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. DzU z 2017 r. poz. 1221 ze zm.)

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA