Sprzedając nieruchomość, możesz się stać podatnikiem VAT

Zaangażowanie w obrót

W 2008 r. osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej (i niebędąca zarejestrowanym podatnikiem VAT) nabyła działkę rolną o powierzchni 1 ha. W 2015 r. podzieliła nieruchomość na osiem działek i wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na tych działkach i otrzymała ją. Podjęła także czynności w celu ich uatrakcyjnienia, które polegały na uzbrojeniu terenu, wydzieleniu drogi, wyposażeniu w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną i sieci energetyczne. Obecnie właściciel działek planuje ich sprzedaż. Czy z tytułu sprzedaży działek budowlanych będzie występował w charakterze podatnika VAT?

Podejmując opisane w pytaniu czynności, właściciel działek zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Istnieją zatem podstawy, aby twierdzić, że w przypadku sprzedaży tych działek będzie on występował w charakterze podatnika VAT, mimo że nie jest zarejestrowany w urzędzie skarbowym jako podatnik VAT ani nie ma zarejestrowanej działalności gospodarczej w gminie. Pogląd ten znajduje potwierdzenie w praktyce organów podatkowych (interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie z 8 października 2015 r., IPPP1/4512-755/15-4/KR; interpretacja Izby Skarbowej w Katowicach z 14 września 2015 r., IBPP1/4512-491/15/DK). Należy bowiem pamiętać, że ustawa o VAT posługuje się autonomiczną definicją działalności gospodarczej. W myśl art. 15 ust. 2 tej ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem nawet jeżeli dana działalność nie stanowi działalności gospodarczej podlegającej wpisowi do CEIDG, to może być uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu VAT, jak ma to miejsce w przedstawionym stanie faktycznym. Także brak rejestracji jako podatnik VAT czynny nie ma znaczenia dla konieczności opodatkowania tych czynności.

Rozporządzanie prywatnym majątkiem

Osoba fizyczna jest właścicielem niezabudowanej działki. Obecnie zamierza ją zbyć. Działka nie była i nie jest udostępniana innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia itp. Właściciel nie ma statusu rolnika ryczałtowego, jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Grunt nie był wykorzystywany w żaden sposób w prowadzonej działalności gospodarczej. Właściciel nie wnioskował o objęcie nieruchomości planem zagospodarowania przestrzennego. W celu sprzedaży działki nie poniósł i nie zamierza ponieść jakichkolwiek nakładów związanych z przygotowaniem tej nieruchomości do sprzedaży, takich jak jej podział, ogrodzenie, uzbrojenie, wystąpienie o warunki zabudowy, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży itp. Pieniądze ze sprzedaży działki zamierza umieścić na lokacie długoterminowej jako zabezpieczenie na życie swoje i swojej rodziny. Czy sprzedając ten grunt, przedsiębiorca działa w charakterze podatnika VAT?

W przedstawionym stanie faktycznym nie ma podstaw do uznania sprzedawcy – w związku z dostawą gruntu – za podatnika VAT. Grunt nie był przez niego wykorzystywany w działalności gospodarczej. Nie ponosił on również żadnych nakładów związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży, tzn. nie występował o ich podział, nie ogrodził działek, nie uzbrajał gruntu w media, nie występował o warunki zabudowy ani nie zamieszczał ogłoszeń o sprzedaży. Zatem planowane zbycie tego gruntu nie będzie czynnością wykonaną w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, ponieważ brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia tej nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (nie ma przesłanek zawodowego, tzn. stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Oznacza to, że sprzedawca działki nie wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, polegającą na handlu nieruchomościami. Przedmiotową dostawę gruntu można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Właściciel będzie w tym przypadku korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Czynność ta oznacza działanie w sferze prywatnej, do której ustawa o VAT nie ma zastosowania.

Pogląd ten znajduje potwierdzenie w praktyce organów podatkowych (por. interpretację Izby Skarbowej w Poznaniu z 10 listopada 2015 r., ILPP3/4512-1-112/15-6/DC).

Wspólność majątkowa

Czy sprzedając nieruchomość nabytą do majątku wspólnego małżonków, lecz wykorzystywaną przez jedno z nich do prowadzenia działalności gospodarczej, należy tę transakcję opodatkować VAT?

Osoby fizyczne wykluczone są z grona podatników VAT w przypadku, gdy sprzedają, przekazują bądź darowują towary stanowiące część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży lub wykonywania innych czynności w działalności gospodarczej.

Niestety, chociaż nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego małżonków, była przeznaczona i wykorzystywana do działalności gospodarczej przez jedno z nich. To oznacza, że w przypadku zbycia nieruchomości wystąpi on w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pogląd ten znajduje potwierdzenie w praktyce organów podatkowych (por. interpretację Izby Skarbowej w Poznaniu z 13 listopada 2015 r., ILPP1/4512-1-644/15-4/JSK).

Z nakazu władzy publicznej

Wojewoda w drodze decyzji przeprowadził wywłaszczenie nieruchomości na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Obecnie wywłaszczony jest formalnie podatnikiem VAT czynnym. Nieruchomość tę nabył w okresie, gdy nie był czynnym podatnikiem VAT i nie odliczył VAT z tytułu zakupu. Nieruchomość nabył do majątku własnego i jest ona częścią jego majątku prywatnego. Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej ani udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych. Właściciel nieruchomości nie ponosił żadnych nakładów na przygotowanie działki do sprzedaży ani nie zbywał wcześniej gruntów i nie planuje sprzedaży innych gruntów. Czy przenosząc własność nieruchomości na podstawie decyzji o wywłaszczeniu, działał w charakterze podatnika VAT?

Zbycie (w drodze wywłaszczenia) opisanej nieruchomości nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, ponieważ brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w związku ze zbyciem tej nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Właściciel nie ponosił żadnych nakładów związanych z przygotowaniem działki do sprzedaży. Nie sprzedawał wcześniej innych gruntów i nie zamierza tego robić w przyszłości.

Takie postępowanie akceptują organy podatkowe, np. Izba Skarbowa w Poznaniu w interpretacji z 13 października 2015 r. (ILPP5/4512-1-147/15-4/AK).

Uwaga! Przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu prawa własności towaru (nieruchomości) w zamian za odszkodowanie jest odpłatną dostawą towarów.

Bez przygotowania

Podatniczka prowadzi działalność gospodarczą. W 2010 r. podzieliła działkę będącą jej własnością (teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, wolno stojącej) na pięć działek budowlanych. Obecnie zamierza sprzedać jedną z działek. Poza podziałem działki podatniczka nie podejmowała żadnych zorganizowanych czynności mających na celu przygotowanie gruntów do sprzedaży. Czy sprzedaż wydzielonych działek będzie podlegała VAT?

Z opisanej sytuacji wynika, że poza podziałem działki podatniczka nie podejmowała zorganizowanych czynności mających na celu przygotowanie gruntów do sprzedaży. Można zatem wykluczyć handlowy cel transakcji. Sprzedając działkę, podatniczka będzie więc korzystać z przysługującego jej prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Taka czynność sprzedaży oznacza działanie w sferze prywatnej, do której ustawa o VAT nie ma zastosowania. Sprzedaż działki nie będzie podlegać VAT, ponieważ podatniczka nie działa w charakterze podatnika VAT.

Pogląd ten potwierdził TS UE w orzeczeniu z 15 września 2011 r. (w sprawach połączonych C 180/10 i C 181/10). Krajowe organy podzielają to stanowisko (por. interpretację Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 9 stycznia 2015 r., ITPP2/443-1398/14/PS).

Niezakończona budowa

Czytelnik prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT. Jego żona nie prowadzi działalności gospodarczej. Czytelnik wraz z żoną kupił działkę budowlano- -rolniczą za własne środki finansowe na podstawie małżeńskiej wspólności ustawowej. Na działce postanowili wybudować własny dom. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę rozpoczęli prace. Jednak z uwagi na trudności finansowe małżonkowie postanowili sprzedać tę nieruchomość wraz z nieukończoną budową. Będzie to pierwsza i na razie jedyna transakcja sprzedaży małżonków. VAT naliczony przy zakupie materiałów budowlanych nie został w żaden sposób odliczony w działalności gospodarczej. Czy sprzedaż działki z rozpoczętą budową domu podlega VAT?

Sprzedaż działki z rozpoczętą budową domu nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Przemawia za tym okoliczność, że nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, a VAT od zakupów związanych z budową nie został odliczony. Czytelnik nie wystąpi więc w charakterze podatnika, a czynność ta nie będzie przeprowadzona w działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Sprzedaż opisanej w pytaniu nieruchomości będzie sprzedażą majątku osobistego małżonków, do której regulacje ustawy o VAT nie mają zastosowania.

Pogląd ten znajduje potwierdzenie w praktyce organów podatkowych, np. w interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie z 14 października 2015 r. (IPPP2/4512-730/15-2/MJ).

Gdy część budynku była wynajmowana

Czy jeżeli sprzedam wynajmowaną wcześniej nieruchomość (najem prywatny, poza pozarolniczą działalnością gospodarczą w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym), to działam w charakterze podatnika VAT? Poza wynajmem mieszkania nie prowadzę żadnej innej działalności uznawanej za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.