Mieszkaniowe

JLL i REAS łączą siły, by skorzystać ze wzrostu na rynku mieszkaniowym

Adobe Stock
W najbliższym czasie w Polsce wzrośnie rola inwestorów instytucjonalnych. Pojawią się portfele lokali na wynajem, prywatne akademiki, domy dla seniorów. Kuszą też rynki zagraniczne. Doradcy będą mieli co robić.

Od początku grudnia REAS działa już w strukturach JLL. Firmy łączą kompetencje i będą czerpać z doświadczeń, by odegrać wiodącą rolę doradczą na rozwijającym się rynku mieszkaniowym w Polsce. Ambicje sięgają też krajów naszego regionu Europy.

REAS to firma doradcza działająca na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych od ponad dwóch dekad, współpracująca na co dzień z deweloperami, funduszami inwestycyjnymi i bankami, a szerzej znana z badań rynków i cokwartalnych raportów o sprzedaży lokali w największych aglomeracjach. JLL to międzynarodowa grupa, której polski oddział funkcjonuje od niemal ćwierćwiecza, skupiona na rynku nieruchomości komercyjnych.

Można powiedzieć, że rynek doradczy podąża za trendami – coraz większe znaczenie mają duże miastotwórcze inwestycje wielofunkcyjne, wymagające tym samym kompetencji z kilku obszarów rynku nieruchomości. Rośnie też zainteresowanie Polską zagranicznych inwestorów.

1+1 = więcej niż 2

– Transakcja wpisuje się w strategię globalną JLL, która polega na budowie o wiele mocniejszych kompetencji w sektorze mieszkaniowym. Cieszę się, że Polska będzie jednym z pierwszych krajów, w których taki proces nastąpi – mówi Tomasz Trzósło, dyrektor zarządzający JLL w Polsce.

– Jest duży zespół w Londynie, spory oddział w Niemczech, jako JLL w Polsce jednak dotychczas zajmowaliśmy się tylko transakcjami na rynku gruntów dla deweloperów mieszkaniowych. Dopiero wraz z dołączeniem zespołu REAS, JLL będzie oferowało pełne kompleksowe usługi doradcze dla rynku nieruchomości mieszkaniowych – podkreśla Tomasz Trzósło. – REAS to największy i najbardziej rozpoznawalny doradca na rynku mieszkaniowym, z mocno rozbudowanym działem badań i analiz. Jestem przekonany, że w przypadku naszego połączenia jeden plus jeden da więcej niż dwa.

– Mamy niewątpliwie mocną pozycję jako partner deweloperów czy banków w zakresie badań i analiz oraz doradztwa związanego z planowaniem i przygotowaniem inwestycji. Polskim rynkiem jednak coraz bardziej interesują się duzi zagraniczni inwestorzy, którzy chętniej współpracują z silnymi międzynarodowymi markami – mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes i partner zarządzający REAS.

– Chcemy uczestniczyć w dalszym rozwoju rynku, stąd idea sojuszu z JLL. Wybór partnera był logiczny, bo od dekady łączy nas strategiczna współpraca. Stwierdziliśmy, że gdyby ją pogłębić, to synergie będą większe. Wspólnie jesteśmy w stanie w pełni obsłużyć cały proces inwestycyjny – zaznacza Kazimierz Kirejczyk.

Dołączenie do globalnej struktury daje też REAS możliwość ekspansji geograficznej. Historycznie firma prowadziła badania w Bukareszcie, Pradze, Bratysławie, Sofii – ale także na Ukrainie: w Kijowie i Charkowie.

Fundusze u bram

Partnerzy podkreślają, że polski rynek nieruchomości mieszkaniowych jest u progu przemian. Zagraniczni inwestorzy instytucjonalni interesują się kilkoma obszarami – chodzi z jednej strony o możliwość lokowania kapitału w aktywa przynoszące wpływy z najmu, czyli m.in. portfele mieszkań na wynajem czy domy dla studentów i seniorów. Z drugiej, interesują się zakupem firm deweloperskich – w zeszłym roku odbyła się głośna transakcja zakupu Robyga przez podmiot z grupy Goldman Sachs, z kolei w akcjonariacie Polnordu pojawiła się londyńska grupa Duet.

– Inwestorzy z rynku komercyjnego, z którymi rozmawiamy i współpracujemy od lat, są coraz bardziej zainteresowani rynkiem mieszkaniowym i to nie są pojedyncze przypadki. To trend polegający na dywersyfikacji portfeli. Pieniędzy jest dużo, jest presja na znajdowanie ciekawych i relatywnie bezpiecznych produktów – mówi Trzósło. – W Polsce budowa dużych portfeli mieszkań na wynajem zapowiada się jako dłuższa podróż, tempo rozwoju tego rynku stanowi znak zapytania, ale trend jest bezdyskusyjny. Ważne jest to, że REAS ma pierwsze doświadczenia z wprowadzaniem zagranicznych inwestorów na nasz rynek mieszkaniowy – zaznacza.

– Jeszcze kilka lat temu akademiki czy mieszkania na wynajem były postrzegane jako inwestycje alternatywne wobec obiektów biurowych, handlowych czy przemysłowo-logistycznych. Dziś to bardzo często kluczowe obszary w strategiach dużych funduszy – mówi Kirejczyk. – Mamy już za sobą kilka transakcji zakupu przez inwestorów zagranicznych całych budynków lub dużych pakietów mieszkań z przeznaczeniem na wynajem. Rynek jest wciąż w fazie wstępnego rozwoju, ale przed nami rozkwit i większa skala transakcji.

Bariery do pokonania

Jak podkreśla Paweł Sztejter, wiceprezes i partner zarządzający REAS, przymiarki inwestorów do wejścia na polski rynek mieszkaniowy, trwają co najmniej od dekady.

– Od 2007 r. prowadzimy pełen monitoring rynku czynszowego w Polsce i mamy kontakty z zagranicznymi funduszami. Nasz rynek oceniany jest od początku jako interesujący, ale trzeba sobie zdać sprawę z barier, z którymi inwestorzy muszą sobie poradzić. Trzeba być pionierem, bo nie ma rynku z dobrze udokumentowaną historią, nie ma gotowych zasobów – trzeba je dopiero stworzyć, pojawia się więc ryzyko deweloperskie. Trzeba też wykończyć i zasiedlić wybudowane mieszkania. Nie bez znaczenia dla zagranicznych graczy są różnice kursowe, bo o ile w nieruchomościach komercyjnych czynsze pobiera się w euro, to w przypadku mieszkań to nierealne – wylicza Sztejter.

Najwięksi inwestorzy instytucjonalni mają zidentyfikowaną Polskę jako strategiczny rynek rozwoju, ale nie mogą pełnić roli pionierów budujących rynek – czekają na gotowe, duże i ustabilizowane portfele, które od pierwszego dnia po zakupie przynoszą wpływy.

Jak zapewnia Sztejter, pionierów na naszym rynku nie brakuje. Najgłośniej jest o Bouwfonds (obecnie Catella), któremu REAS doradzał przy inwestycjach w bloki na wynajem w Warszawie i Krakowie.

– Obsługujemy kilkanaście funduszy, które chcą kupować w Polsce mieszkania. Jest kapitał i popyt, gorzej z podażą. W ostatnich latach rynek był rozgrzany i deweloperzy nie byli skłonni do rozmów z funduszami. Teraz jesteśmy na ścieżce korekty, na tyle wyraźnej, by firmy były skłonne do uznania inwestorów instytucjonalnych za tak samo istotnych, jak klientów indywidualnych – uważa Sztejter.

Atrakcyjne nisze

– Do zainteresowania się „mieszkaniówką" zachęciło nas kilka trendów. Podstawowy jest taki, że polski rynek ma przed sobą długą drogę rozwoju, bo strukturalne zapotrzebowanie na lokale jest dalekie od zaspokojenia. Na pewno będą okresy cykliczności sprzedaży, niemniej potrzeby są ogromne – mówi Trzósło.

Wylicza, że zmiany generacyjne i rosnąca mobilność powodują, że rynek mieszkań na wynajem będzie zyskiwać na znaczeniu. Po drugie, odsetek dobrej jakości miejsc w akademikach w stosunku do liczby studentów jest bardzo niski. W pierwszej kolejności tworzona jest oferta dla rosnącej grupy studentów zagranicznych, którzy mogą zapłacić więcej za bezpieczeństwo i jakość. W dalszej kolejności inwestorzy mogą być skłonni tworzyć ofertę w segmencie popularnym.

Podobnie może być w przypadku budynków dla seniorów. – Dziś nabywcy średnim wieku, często już z rodzinami, zainteresowani zakupem wygodniejszego mieszkania, są większą grupą klientów niż ci, poszukujący pierwszego w życiu lokalu. A już za kilka lat to seniorzy będą wiodącą grupą. Będą potrzebować mieszkań w miastach, z dostępem do zaplecza medycznego, infrastruktury i usług, zgodnych z ze światowym trendem „aging in place", zakładającym komfortowe i bezpieczne życie w samodzielnym mieszkaniu do późnej starości – zauważa Sztejter.

Zdaniem Trzósło, interesującym obszarem dla wyspecjalizowanych inwestorów, są też prywatne szpitale i przychodnie – kupowane nie jako biznes medyczny, tylko nieruchomości.

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL