fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Firma

Koronawirus: obniżenie czynszu za lokal usługowy - przepisy tarczy antykryzysowej

materiały prasowe
Ustawodawca w kolejnych tarczach antykryzysowych wprowadził rozmaite rozwiązania ochronne dla przedsiębiorców. W sposób szczególny zostały uregulowane kwestie związane z możliwością zakończenia niektórych umów najmu w czasie epidemii oraz zobowiązań stron umowy najmu w galeriach handlowych.

Wprowadzone „wygaśnięcie zobowiązań stron umowy najmu" wzbudziło wątpliwości praktyczne i obecnie generuje dodatkowe wątpliwości interpretacyjne najemców i wynajmujących.

Jak to jest poza galeriami

Wprowadzając specustawy Covidowe nie zdecydowano się na kompleksowe uregulowanie kwestii wzajemnego spełniania zobowiązań w czasie epidemii, w tym w zakresie zobowiązań dotyczących komercyjnych umów najmu poza galeriami handlowymi.

Czytaj też: Koronawirus: restauratorzy, fryzjerzy, kluby fitness i inni przedsiębiorcy mogą negocjować płatności z umów najmu

Z tego względu spora część najemców, która niekiedy już od marca nie prowadziła działalności gospodarczej w najmowanych lokalach pyta o możliwości obniżenia wysokości czynszu najmu.

Jako remedium najczęściej podaje się art. 3571 Kodeksu cywilnego tj. klauzulę nadzwyczajnej zmiany stosunków. Chociaż sądy aprobują możliwość zastosowania tego artykułu do stanu epidemii (wyrok Sądu Najwyższego z 8 marca 2018 r., sygn. II CSK 303/17), to jednak rozwiązanie takie może być nie do końca satysfakcjonujące ze względów praktycznych. Wynika to z tego, że jest to przepis adresowany do sądu, który może dokonać adaptacji stosunków zobowiązaniowych w prowadzonym postępowaniu cywilnym.

Praktyczniejszym rozwiązaniem, tj. niewymagającym wytoczenia powództwa może być w określonych okolicznościach art. 495 w zw. z art. 475 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

„§ 1. Jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

§ 2. Jeżeli świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe tylko częściowo, strona ta traci prawo do odpowiedniej części świadczenia wzajemnego. Jednakże druga strona może od umowy odstąpić, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez tę stronę cel umowy, wiadomy stronie, której świadczenie stało się częściowo niemożliwe".

Przepis ten reguluje tzw. następczą niemożliwość świadczenia, która może być rozumiana również jako niemożność wynikająca z przepisów prawa. W tym zakresie na uwagę zasługuje wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 17 maja 2019 r., sygn. I AGa 446/18, w którym sąd uznał, że skoro najemca – wobec zmiany przepisów prawa farmaceutycznego - nie mógł prowadzić apteki w najmowanym lokalu, może powoływać się na art. 495 w zw. z art. 475 kodeksu cywilnego, jako że brak możliwości korzystania z lokalu w określony sposób wskutek wprowadzonej zmiany prawa, należy uznać za następczą niemożliwość świadczenia.

Przenosząc powyższe rozważania na obowiązujący stan epidemii warto zauważyć, że po wprowadzeniu stanu zagrożenia epidemicznego i kolejno: stanu epidemii, zostały wprowadzone liczne zakazy prowadzenia działalności gospodarczej (m.in. w zakresie branży gastronomicznej, hotelarskiej, kosmetycznej, fryzjerskiej itd.).

Uważam, że w sytuacji, gdy zawarta umowa najmu komercyjnego zakładała wykorzystanie przedmiotu najmu w celu prowadzenia konkretnej działalności gospodarczej, a prowadzenie tej działalności zostało zakazane, wynajmujący może zostać pozbawiony możliwości domagania się zapłaty czynszu w pełnej wysokości.

Świadczenie niemożliwe

Wynika to z tego, że - wskutek wprowadzenia zakazu - świadczenie wynajmującego stało się niemożliwe (tj. wynajmujący nie może dłużej udostępniać lokalu w celu prowadzenia działalności gospodarczej, która została zakazana).

Niektórzy kwestionują możliwość powoływania się na art. 495 Kodeksu cywilnego w powyższych przypadkach wskazując, że dla następczej niemożności świadczenia wymaga się, aby owa niemożność spełnienia miała charakter zupełny i trwały (nieprzemijalny). Pojawiają się głosy, że zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w stanie epidemii nie ma charakteru trwałego, ponieważ uchwalone zakazy wkrótce zostaną zniesione, a sam zakaz prowadzenia działalności nie trwał długo.

Nie zgadzam się z tymi poglądami. Na uwagę zasługuje w tym miejscu wyrok Sądu Najwyższego, w którym uzupełniono, że trwałość niemożności świadczenia oznacza również: „niezmienność w czasie wchodzącym w rachubę z punktu widzenia interesu wierzyciela, względnie z uwagi na naturę zobowiązania" (wyrok Sądu Najwyższego z 15 listopada 2013 r., sygn. V CSK 500/12).

Krakowscy adwokaci kancelaria adwokacka

Uwagi obok mają charakter generalny. Do oceny konkretnej sytuacji należy każdorazowo zweryfikować stan faktyczny i przede wszystkim treść zawartej umowy, zwłaszcza, że strony mogą wyłączyć obowiązywanie art. 495 Kodeksu cywilnego). Dodatkowo wnioski, co do możliwości zastosowania art. 495 Kodeksu cywilnego mogą być różne np. w sytuacji, gdy część przedmiotu najmu będzie wykorzystywana w innym celu (magazyn) albo, gdy najemca będzie w jakimś stopniu korzystał z powierzchni najmu (np. w celu prowadzenia sprzedaży internetowej).

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA