Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną, stwierdzając, że w art. 695 § 1 k.c. ustawodawca wyznaczył maksymalny okres, na jaki może być zawarta umowa dzierżawy na czas oznaczony. Przyjmując okres 30-letni, zastrzegł, że jeśli umowa dzierżawy zawarta zostanie na czas dłuższy niż 30 lat, to po upływie tego terminu należy ją traktować jako umowę zawartą na czas nieoznaczony. Z uregulowania tego wprawdzie nie wynika zakaz zawierania umowy dzierżawy na okres dłuższy niż 30 lat, tyle że umowa taka po upływie 30 lat staje się umową zawartą na czas nieoznaczony. Konstrukcja tego przepisu nie dopuszcza jakichkolwiek odstępstw od wskazanej reguły, a jego kategoryczne brzmienie przesądza o tym, że zawarta w nim norma ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Stąd postanowienie umowy dzierżawy przyznające dzierżawcy uprawnienie do jej przedłużenia na kolejne 30-letnie okresy jest nieważne, jako mające na celu obejście zakazu zawierania dzierżawy na czas określony dłuższy niż 30 lat (art. 695 § 1 w zw. z art. 58 § 1 i 3 k.c.).
Justyna Nowakowska-?Gancarz, radca prawny ?we wrocławskim biurze ?Rödl & Partner
Stanowisko Sądu Najwyższego należy uznać ?za prawidłowe. Generalną zasadą obowiązującą ?w prawie cywilnym jest wynikająca z art. 3531 k.c. zasada swobody umów. Zgodnie z nią strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Zasada ta nie ma więc charakteru bezwzględnego – została przez ustawodawcę ograniczona w ten sposób, że treść ukształtowanego przez strony stosunku zobowiązaniowego musi być zgodna z jego naturą, ustawą oraz zasadami współżycia społecznego. Granice swobody umów odnoszą się przy tym nie tylko do treści umowy, ale także do celu ukształtowanego przez strony stosunku prawnego (wyrok SN ?z 26 marca 2002 r., III CKN 801/00).
W tym znaczeniu sprzeciwiać się ustawie będzie stosunek prawny, którego treść lub cel narusza normy bezwzględnie obowiązujące, czyli takie, ?od których jakiekolwiek odstępstwo nie jest dopuszczalne. Jako takie traktować należy nie tylko te przepisy, z których redakcji wyraźnie wynika ich bezwzględnie obowiązujący charakter, lecz także te, których treść jest wyrazem zasady moralnej, wyraża intencję ochrony porządku publicznego lub odzwierciedla istotny cel społeczno-gospodarczy.
Przepisy k.c. dotyczące umowy dzierżawy pozostawiają jej stronom dużą swobodę ?w zakresie ustalania treści umowy. W dużej mierze pozwalają stronom na wybór rozwiązań dostosowanych do ich potrzeb. W odniesieniu do okresu, na jaki może być zawarta umowa dzierżawy, przepisy przewidują możliwość zawarcia jej na czas oznaczony lub na czas nieoznaczony. Zasadniczo strony umowy mogą dowolnie określić czas trwania dzierżawy, jednak czas ten może wynosić maksymalnie 30 lat.
Podkreślenia wymaga, że przepis art. 695 § 1 k.c., ustalający maksymalny okres, na jaki może być zawarta umowa dzierżawy w przypadku, gdy jest na czas oznaczony, ma charakter bezwzględnie obowiązujący. W konsekwencji umowę dzierżawy zawartą na okres dłuższy niż 30 lat traktować należy po upływie tego 30-letniego okresu jak umowę zawartą na czas nieoznaczony. Celem tej regulacji jest stworzenie możliwości planowania ?i prowadzenia racjonalnego gospodarowania przedmiotem dzierżawy. Stworzenie warunków ?do racjonalnej gospodarki na wydzierżawionym gruncie sprzyjać ma czynieniu nakładów na przedmiot dzierżawy poprzez zagwarantowanie dzierżawcy stabilizacji. Jednocześnie regulacja ta ma na celu uniknięcie nadmiernego zobowiązania stron, w szczególności ze względu na ograniczenie możliwości wypowiedzenia umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony.
