Minęło kilka miesięcy od 1 stycznia 2014 r., tj. od daty wejścia ?w życie przepisów ustawy ?z 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (DzU ?z 2013 nr 829), zwanej potocznie ustawą deregulacyjną. Wśród zmienionych ówcześnie 27 ustaw znalazła się również ustawa ?z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. DzU ?z 2014, nr 518).
Istotnie znowelizowano ?w szczególności przepisy dotyczące pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz zarządzania nieruchomościami. Wydaje się, że ustawodawca, przy okazji zwiększenia dostępu do zawodów pośrednika ?i zarządcy nieruchomościami, osłabił trwałość umów zawieranych przez pośredników i zarządców z ich klientami - >patrz ramka.
Nazwana czy nienazwana
Aby rozważyć, jakie skutki ma ustawa deregulacyjna dla wykładni obu umów, należy odwołać się najpierw do teorii prawa, w szczególności sposobu kwalifikacji umów. W polskiej doktrynie rozróżnia się umowy nazwane i nienazwane. W obrocie funkcjonują bowiem pewne powtarzające się wzorce umów (np. umowa najmu, dzierżawy, umowa o dzieło, umowa-zlecenie). Ich powszechne użycie spowodowało, że tego typu umowy zostały przez ustawodawcę unormowane szczegółowo w kodeksach lub innych ustawach. Większość z tych przepisów ma charakter dyspozytywny, co oznacza, że strony kontraktu mogą w danej umowie określić swoje prawa i obowiązki odmiennie niż reguluje to ustawa.
Według uznania
Wynika to z obowiązującej ?w polskim prawie zasady swobody umów, wynikającej z przepisu art. 3531 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tą regułą strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Jeżeli zatem strony nie uregulują swej umownej więzi inaczej niż stanowi przepis ustawy, to zastosowanie znajdzie ten właśnie przepis, nawet jeśli nie zostanie wprost przez strony przywołany w treści umowy. Jeżeli natomiast treść umowy będzie odmienna od dyspozytywnego przepisu, to wola stron będzie miała pierwszeństwo przed przepisem.
