Bankowe zobowiązania obniżą dochód

Osoby, które sprzedają nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym je nabyły, muszą się liczyć z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. W takiej sytuacji – co do zasady – podatnik będzie musiał oddać fiskusowi 19 proc.

Podstawą obliczenia podatku od sprzedaży nieruchomości prywatnej jest dochód. To różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a kosztami uzyskania przychodu, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o wydatki związane z transakcją sprzedaży.

Kosztem uzyskania przychodu są zaś udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Jak widać, ustawodawca niezbyt precyzyjnie określił, o jakie wydatki związane z nabyciem nieruchomości podatnik może pomniejszyć przychód ze sprzedaży.

Wydatki na przewalutowanie kredytu pozwalają  zmniejszyć daninę

Organy podatkowe niestety mają tendencję do bardzo wąskiego rozumienia kosztów. Taka praktyka jest nieuprawniona. Do kosztów zbycia mogą być zaliczane nie tylko wydatki określone w umowie sprzedaży, ale także np. wynagrodzenie pośrednika sprzedaży nieruchomości. Udokumentowane koszty nabycia nieruchomości obejmują zaś wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego na wcześniejsze nabycie nieruchomości.

W jednym z orzeczeń sąd administracyjny uznał, że kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży mieszkania mogą być wydatki związane z kredytem hipotecznym zaciągniętym na jego zakup, tj. odsetki i koszty przewalutowania kredytu oraz inne ewentualne koszty wyliczone zgodnie z warunkami umowy kredytowej określone do czasu uzyskania przychodu (por. wyrok WSA w Warszawie z 15 września 2011 r. VIII SA/ Wa 544/11). Dotyczy to jednak tylko kredytu zaciągniętego i faktycznie przeznaczonego bezpośrednio na zakup nieruchomości, a nie na sfinansowanie nakładów na nieruchomość. Kosztem nie może być też sam zwrot pożyczonej od banku sumy.

Michał Grzywacz, radca prawny, doradca podatkowy z Kancelarii Radców Prawnych Grzywacz-Zawada, przypomina, że podatnicy mają obowiązek przetrzymywania dokumentacji potwierdzającej koszty nabycia przez pięć lat, licząc od końca roku, w którym nabyli nieruchomości.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki a.tarka@rp.pl

Zapraszamy do serwisu: