W przypadku sprzedaży nieruchomości zabudowanych, możliwe jest, pod warunkiem spełnienia określonych w ustawie o VAT przesłanek, skorzystanie ze zwolnienia z VAT. Ustalenie, czy w konkretnej sytuacji znajdzie zastosowanie zwolnienie, wymaga w pierwszej kolejności zweryfikowania, czy miało miejsce tzw. pierwsze zasiedlenie sprzedawanej nieruchomości >patrz ramka. Niewątpliwie, do pierwszego zasiedlenia może dojść w wyniku wynajmu obiektu budowlanego. Problematyczna jest jednak kwestia, jak traktować sytuację, gdy wynajmowana jest część budowli bądź budynku. Czy pierwsze zasiedlenie odnosi się wówczas jedynie do udostępnionej w drodze najmu części obiektu czy do całego budynku (budowli)?
Grunt jak posadowiony na nim obiekt
Na wstępie warto przedstawić wynikające z ustawy o VAT zasady regulujące kwestię opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanych.
Po pierwsze, w przypadku nieruchomości zabudowanych, sposób opodatkowania dostawy gruntu uwarunkowany jest zasadami opodatkowania posadowionego na nim budynku/budowli. Innymi słowy, dla celów podatku od towarów i usług grunt dzieli los podatkowy posadowionych na nim budynków (lub budowli). Jeżeli więc dostawa budynków/budowli będzie zwolniona z VAT, to wówczas dostawa gruntu, na którym położone są te budynki (lub budowle), także będzie zwolniona z VAT.
W dwóch wariantach
W ustawie o VAT przewidziano zwolnienie dla dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem sytuacji gdy dostawa danego obiektu jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia bądź w okresie krótszym niż dwa lata od momentu pierwszego zasiedlenia. Zwolnienie to wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jeżeli nie są spełnione warunki umożliwiające skorzystanie z omawianego zwolnienia (czyli przykładowo wtedy, gdy dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia), to wówczas należy przeanalizować, czy transakcja podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. W celu stwierdzenia, czy dana dostawa jest zwolniona z VAT i na jakiej podstawie, konieczne jest zatem ustalenie, czy doszło do pierwszego zasiedlenia.
Z definicji pierwszego zasiedlenia wynika, że w wyniku wynajmu budynku bądź budowli może dojść do pierwszego zasiedlenia, gdyż oddanie w najem jest czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT. Wątpliwości może jednak budzić sytuacja, gdy wynajmowana jest część budowli (budynku). Czy wówczas pierwsze zasiedlenie odnieść należy wyłącznie do wynajętej części obiektu czy do całości?
