Możliwe dwie umowy przedwstępne

Z takim żądaniem wystąpił niedoszły nabywca Paweł K. [b]w sprawie, która trafiła na wokandę Sądu Najwyższego (sygnatura akt: II CSK 219/10)[/b].

Początek jej dała umowa nazwana przedwstępną umową sprzedaży zawarta w formie pisemnej 10 września 2008 r. ze spółką z o.o. Forbud Development. Strony zobowiązały się w niej do zawarcia w ciągu siedmiu dni przedwstępnej umowy sprzedaży – tym razem w formie notarialnej – zobowiązującej tę spółkę do wyodrębnienia własności lokalu biurowego i przeniesienia jej na Pawła K. W umowie z 10 września 2008 r. przytoczono w całości treść umowy notarialnej zobowiązującej kontrahentów do zawarcia umowy sprzedaży.

Jednocześnie w umowie przedwstępnej pisemnej zastrzeżony został zadatek dla sprzedawcy 100 tys. zł, który Paweł K. mu wypłacił, oraz prawo do otrzymania przez niego podwójnej kwoty zadatku na wypadek odstąpienia od umowy przez sprzedawcę.

W pierwotnie umówionym terminie 17 września 2008 r. żadna ze stron nie stawiła się u notariusza. Termin zawarcia notarialnej umowy przedwstępnej został przez nie przesunięty o dziewięć dni. W tym terminie stawił się u notariusza tylko Paweł K. Notariusz sporządził stosowny protokół. Paweł K. wyznaczył spółce kolejny termin, ale ta u notariusza się nie stawiła, co ten potwierdził w protokole.

W związku z niewykonaniem umowy z 10 września niedoszły nabywca odstąpił 27 października 2008 r. od tej umowy. Powołując się na art. 394 § 1 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link], zażądał zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Oświadczenie o odstąpieniu od umowy złożyła potem także spółka.

Sąd I instancji nakazem zapłaty uwzględnił żądanie Pawła K. Wskutek zarzutów spółki od tego nakazu uchylił go i zasądził od spółki wyłącznie zwrot kwoty zadatku ze stosownymi odsetkami. W ocenie sądu Paweł K. nie wykazał, że do zawarcia uzgodnionej umowy nie doszło z przyczyn leżących po stronie spółki.

Są? uznał, że winę za to ponosi także Paweł K. Powinien bowiem podjąć starania o podpisanie umowy przedwstępnej notarialnej przed upływem terminu do jej zawarcia, a nie dopiero po 17 września, zatem stosownie do art. 394 § 3 k.c. obowiązek zwrotu podwójnej kwoty odpada.

Sąd II instancji zaakceptował to rozstrzygnięcie, chociaż z odmienną motywacją. W jego ocenie twierdzenia Pawła K. i dowody wskazujące, że do zawarcia umowy nie doszło z przyczyn leżących wyłączne po stronie spółki, były zgłoszone zbyt późno. Skoro również spółka odstąpiła od umowy, to sytuacja jest podobna do umownego jej rozwiązania, a więc również z tych względów Paweł K. nie może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Przede wszystkim jednak sąd II instancji uznał, że zawarcie umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia umowy przedwstępnej notarialnej jest niedopuszczalne, bo sprzeciwia się temu istota takiej umowy. Skoro tak, to przepisy o zwrocie zadatku w podwójnej wysokości w rachubę nie wchodzą.

Paweł K. zarzucił w skardze kasacyjnej przede wszystkim naruszenie art. 394 k.c., a także art. 65 k.c. wskutek błędnej interpretacji postanowień umowy podpisanej przez strony 10 września 2008 r.