Sąd może uchylić uchwałę wspólnoty mieszkaniowej podjętą w trybie obiegowym - wyrok SN

Każdy właściciel lokalu powinien mieć prawo do głosowania nad uchwałami dotyczącymi wspólnoty. Jeśli mu się je zabierze, to uchwały mogą być nieważne.

Aktualizacja: 03.03.2020 19:22 Publikacja: 03.03.2020 18:34

Sąd może uchylić uchwałę wspólnoty mieszkaniowej podjętą w trybie obiegowym - wyrok SN

Foto: Fotorzepa, Bartosz Jankowski

Sąd Najwyższy wydał orzeczenie ważne dla wspólnot mieszkaniowych. Przesądził, że sąd może uchylić uchwałę wspólnoty mieszkaniowej podjętą w trybie obiegowym, nawet jeżeli opowiedziała się za nią większość. Chodzi o przypadki, kiedy nie wszyscy właściciele mieli możliwość głosowania nad uchwałą, co mogło mieć wpływ na jej treść.

Zgoda była szybko potrzebna

Była to odpowiedź na pytanie prawne Sądu Apelacyjnego w Gdańsku. Rozstrzygał on spór dotyczący jednej ze wspólnot mieszkaniowych. Członek jej zarządu był właścicielem lokalu użytkowego i planował go wynająć pod sklep lub restaurację. W takim przypadku potrzebna jest koncesja na sprzedaż alkoholu. Wydaje ją miasto, ale wspólnota musi wyrazić zgodę w formie uchwały.

Właścicielowi lokalu użytkowego zależało na czasie. Przekonał pozostałych członków zarządu, by zorganizować tzw. obiegowe głosowanie nad uchwałą w tej sprawie. Projekt uchwały rozesłano więc właścicielom lokali, a ci głosowali na załączonej karcie. Członek zarządu zainteresowany wynajęciem swego lokalu dzwonił do sąsiadów i przedstawiał im sprawę, a potem przesyłał karty do głosowania. Procedura zbierania głosów trwała ok. dziesięciu dni i zakończyła się, gdy zebrano większość głosów akceptujących (za przyjęciem uchwały opowiedzieli się właściciele dysponujący 59,17 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej).

Czytaj także:

Sklep monopolowy w bloku - czy trzeba mieć pozwolenie wszystkich właścicieli

Niektórzy nie wiedzieli

Nie wszyscy wiedzieli o głosowaniu nad uchwałą. Wśród nich była osoba, która następnie wystąpiła do sądu, kwestionując ważność tej uchwały. Sąd pierwszej instancji uznał uchwałę za nieważną, ponieważ nie głosowali wszyscy uprawnieni właściciele. Sąd zauważył, że zarząd wspólnoty miał listę mailową wszystkich członków, ale projekt uchwały wysłał tylko do wybranych osób.

Według sądu w tak ważnej dla wspólnoty sprawie decyzję powinna poprzedzać dyskusja właścicieli. Pośpieszny tryb podejmowania uchwały był podyktowany interesem ekonomicznym właściciela lokalu użytkowego.

Sąd apelacyjny, do którego trafiło odwołanie, nabrał wątpliwości, czy aby na pewno wspólnota nie może decydować w trybie obiegowym, jeżeli takie głosowanie zostanie przeprowadzone prawidłowo.

Jeśli bowiem wszyscy członkowie wspólnoty wiedzą o głosowaniu, to ci, którzy są danej decyzji przeciwni, mogą przedstawić swoje stanowisko sąsiadom i próbować ich przekonać. Nie ma w takiej sytuacji zagrożenia, że zagłosują tylko ci, którzy są na tak, a reszta nawet się nie dowie, że w ich domu był jakiś problem.

Sąd apelacyjny zastanawiał się więc, czy interes całej wspólnoty mieszkaniowej byłby w tak prowadzonym procesie zabezpieczony. Przystępując do postępowania przed SN, rzecznik praw obywatelskich przedstawił następujący pogląd w sprawie: Uchwała wspólnoty mieszkaniowej wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, która uzyskała wymaganą ustawowo większość głosów, jest skuteczna i wiąże ogół właścicieli lokali.

Sąd Najwyższy wydał uchwałę, że niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów może uzasadniać uchylenie przez sąd uchwały, jeżeli miało lub mogło mieć wpływ na jej treść.

Sygnatura akt: III CZP 59/19

Opinia dla „rzeczpospolitej"

Stefan Jacyno, adwokat, wspólnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy

To dobre rozstrzygnięcie. Uważam, że większość nie może wszystkiego. A na pewno nie wolno jej ignorować mniejszości. Jeden z przepisów kodeksu cywilnego mówi, że uchwała współwłaścicieli nieruchomości może zostać uchylona, jeżeli krzywdzi mniejszość.

Podobna sytuacja jest w tym konkretnym przypadku. Nie wiadomo przecież, czy ta jedna osoba nie zaważyłaby na losach tej uchwały? A może przekonałaby do swojej racji innych i zdecydowaliby się podjąć uchwałę niekorzystną dla właściciela lokalu użytkowego, czyli nie wyraziliby zgody na sprzedaż alkoholu w budynku?

Dlatego uchwała jest słuszna. Rozstrzygnięcie sądu stanowi swoisty wentyl bezpieczeństwa. W takich sprawach sąd rozstrzygnie, kto ma rację, i jak brakujące głosy mogłyby wpłynąć na treść uchwały.

Sąd Najwyższy wydał orzeczenie ważne dla wspólnot mieszkaniowych. Przesądził, że sąd może uchylić uchwałę wspólnoty mieszkaniowej podjętą w trybie obiegowym, nawet jeżeli opowiedziała się za nią większość. Chodzi o przypadki, kiedy nie wszyscy właściciele mieli możliwość głosowania nad uchwałą, co mogło mieć wpływ na jej treść.

Zgoda była szybko potrzebna

Pozostało 91% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Prawnicy
Jeden z najbardziej znanych prawników w Polsce odsunięty od zajęć ze studentami
Prawo dla Ciebie
Pokłosie afery Collegium Humanum? Będzie zaostrzenie przepisów o studiach podyplomowych
Spadki i darowizny
Ten testament wywołuje najwięcej sporów. Sąd Najwyższy wydał ważny wyrok
Samorząd
Krzyże w warszawskich urzędach zakazane. Sprawa trafi do prokuratury
Praca, Emerytury i renty
Czternasta emerytura - rząd proponuje termin
Materiał Promocyjny
Technologia na etacie. Jak zbudować efektywny HR i skutecznie zarządzać kapitałem ludzkim?