Nadwyżka ze sprzedaży trafi do spadkobierców

[b]Rz: Czy jest niebezpieczeństwo, że instytucje finansowe uzyskają jakieś nieuzasadnione korzyści kosztem osób starszych oddających im mieszkania w ramach odwróconej hipoteki?[/b]

[b]Marcin Muszel:[/b] Przede wszystkim należy pamiętać, że w związku z zawarciem umowy o kredyt odwrócony w ogóle nie dochodzi do oddania nieruchomości bankowi. Takie przejęcie przez bank nastąpi dopiero po śmierci kredytobiorcy i to tylko, gdy spadkobiercy nie spłacą kwoty zadłużenia.

Należy także pamiętać o tym, że po śmierci kredytobiorcy, po przejęciu nieruchomości przez bank i jej sprzedaży, bank będzie zobowiązany do rozliczenia się ze spadkobiercami kredytobiorcy. Rozliczenie ma polegać na tym, że w razie uzyskania ze sprzedaży nieruchomości większej kwoty niż suma pozostającego do spłaty kredytu (obejmującego kredyt, odsetki i pozostałe opłaty związane z udzieleniem kredytu przewidziane w umowie), nadwyżka będzie musiała trafić do spadkobierców.

[b]Janusz Dzianachowski:[/b] Istotne jest również to, że ewentualne przejęcie nieruchomości na własność przez bank od spadkobierców lub kuratora spadku ma się odbyć po cenie rynkowej, określonej przez rzeczoznawcę.

Należy także pamiętać, że spadkobiercy będą mogli spłacić kredyt, unikając tym samym konieczności sprzedaży nieruchomości.

Natomiast udzielaniem kredytów zajmować się będą instytucje podlegające nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego, a zatem niezależnego organu, którego zadaniem jest między innymi eliminowanie jakichkolwiek nieprawidłowości w funkcjonowaniu banków.

[b]Czy bliscy spadkobiercy będą mogli kwestionować przekazanie mieszkania bankowi?[/b]

[b]Marcin Muszel:[/b] Na obecnym etapie przygotowania założeń do projektu ustawy nie przewidziano wprost instrumentów pozwalających bliskim czy spadkobiercom osoby zaciągającej odwrócony kredyt hipoteczny kwestionować fakt jej zawarcia. Należy jednak pamiętać o dwóch kwestiach. Po pierwsze, do przekazania mieszkania nie dochodzi w chwili zawarcia umowy kredytu, ale dopiero po śmierci kredytobiorcy, i to też w określonym czasie (nie wcześniej niż po sześciu miesiącach) i jedynie w celu rozliczenia kredytu. Tak więc aż do śmierci kredytobiorcy bank w ogóle nie nabywa tytułu prawnego do mieszkania.

Po drugie, umowę odwróconego kredytu hipotecznego, tak jak każdą inną umowę, można próbować podważyć poprzez dochodzenie uznania jej przez sąd za nieważną lub bezskuteczną np. z powodu wady oświadczenia woli kredytobiorcy. Oczywiście muszą ku temu zaistnieć podstawy, których zasadność należy oceniać w każdym wypadku indywidualnie, z uwzględnieniem wszystkich okoliczności.

[b]Co w sytuacji, gdy zaraz po podpisaniu umowy odwróconego kredytu hipotecznego umrze właściciel mieszkania? Czy rzeczywiście bank za bezcen przejmie nieruchomość?[/b]

[b]Janusz Dzianachowski:[/b] Należy pamiętać, że umowa kredytu odwróconego po śmierci kredytobiorcy musi zostać rozliczona. Oznacza to, że bank nie będzie mógł zachować środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości, jeśli przekroczą one wysokość udzielonego kredytu wraz z odsetkami i opłatami. Nie wzbogaci się zatem kosztem spadkobierców klienta. Bank ma bowiem obowiązek zwrócić spadkobiercom nadwyżkę środków pozostałych po sprzedaży nieruchomości i potrąceniu należności banku.

Dodatkowo, jak wspomnieliśmy, przy sprzedaży nieruchomości konieczne będzie sporządzenie formalnej wyceny przez rzeczoznawcę. Taka wycena nieruchomości jest wykonywana przez licencjonowanego rzeczoznawcę na podstawie kryteriów określonych w ustawie, co powinno gwarantować obiektywne określenie wartości zbywanej nieruchomości.

Niezależnie od powyższego może stać się tak, że kredytobiorca otrzyma jedynie niewielką część kredytu (jeśli zdecyduje się na wypłatę kredytu w ratach), a spadkobiercy będą z łatwością w stanie spłacić takie zobowiązanie. Wówczas bank w ogóle może nie być zainteresowany przejmowaniem nieruchomości.

[b]Czy po podpisaniu umowy klient nie straci prawa własności do swojego mieszkania i w każdej chwili będzie mógł spłacić zobowiązanie wobec banku, np. ze środków pochodzących ze sprzedaży tej nieruchomości?[/b]

[b]Marcin Muszel:[/b] Na skutek zawarcia umowy odwróconego kredytu kredytobiorca otrzyma kredyt, a bank – gwarancje spłaty po śmierci kredytobiorcy poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości. Z chwilą zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego nie dochodzi więc do automatycznego przeniesienia własności nieruchomości na bank.

Co do kwestii wcześniejszej spłaty, zgodnie z założeniami do ustawy, kredytobiorca będzie mógł wypowiedzieć umowę kredytową w każdym czasie z zastrzeżeniem konieczności zachowania trzymiesięcznego okresu. Oczywiście oznacza to, że będzie musiał zwrócić wtedy całą kwotę zadłużenia.

Założenia dopuszczają możliwość sprzedaży nieruchomości w trakcie trwania umowy odwróconego kredytu hipotecznego. O ile jednak całość należności wynikającej z kredytu nie zostanie uiszczona przy takiej sprzedaży, kredytobiorca pozostanie zobowiązany do jej zwrotu pomimo sprzedaży nieruchomości w sytuacji, gdy nabywca nie spłaci wierzytelności banku.

[b]Czy możliwe jest zastosowanie hipoteki odwróconej w przypadku współwłasności? Jakie będą obowiązywać zasady?[/b]

[b]Janusz Dzianachowski:[/b] Odwrócona hipoteka jest możliwa do zastosowania zarówno w przypadku współwłasności nieruchomości (czyli wówczas, gdy kredytobiorcy przysługuje jedynie udział w prawie do nieruchomości), jak również w przypadku, gdy nieruchomość jest objęta tzw. wspólnością majątkową małżeńską (czyli nieruchomość stanowi majątek wspólny małżonków).

W przypadku współwłasności nieruchomości bank udzielający kredytu odwróconego nie będzie uprawniony do nabycia całości nieruchomości, a jedynie udziału, który przysługiwał przed śmiercią kredytobiorcy. Także hipoteka zabezpieczająca roszczenie banku o spłatę kredytu ustanowiona będzie jedynie na udziale w prawie własności nieruchomości, a nie na całej nieruchomości.

W przypadku wspólności majątkowej małżeńskiej sprawa wygląda nieco inaczej. Zasadniczo, zgodnie z kodeksem rodzinnym i opiekuńczym, zawarcie umowy kredytu i obciążenie nieruchomości hipoteką wymaga zgody współmałżonka. Propozycje rozwiązań prawnych dotyczących hipoteki odwróconej idą dalej i wymagają, aby w razie wspólności majątkowej małżeńskiej oboje małżonkowie byli kredytobiorcami. Kredyt stawałby się wymagalny jednie po śmierci obydwojga z nich.

Banki pewnie będą mniej zainteresowane nieruchomościami, w których potencjalny kredytobiorca jest współudziałowcem w części ułamkowej m.in. ze względu na niechęć potencjalnych nabywców do stawania się współwłaścicielem, a nie wyłącznym właścicielem nieruchomości. Oczywiście należy zaczekać i przekonać się, jak ukształtuje się praktyka bankowa w tej dziedzinie.

[b]Okres trwania wypłaty świadczeń ma swój limit czasowy – czy zatem „zbyt długo” żyjący klient może doczekać się końca wypłat i zostać na bruku?[/b]

Kredyt hipoteczny odwrócony stawać się będzie wymagalny – czyli bank uzyska uprawnienie do żądania jego spłaty – dopiero po śmierci kredytobiorcy, ale nie wcześniej niż po upływie sześciu miesięcy od daty zgonu. Oznacza to, że nie powinna mieć miejsca sytuacja, w której „długowieczny” kredytobiorca zostanie wywłaszczony przez bank ze swojej nieruchomości, gdyż bank będzie mógł podjąć jakiekolwiek kroki dopiero po jego śmierci. Ryzyko ewentualnego niedoszacowania długości życia klienta lub wartości nieruchomości w stosunku do wartości kredytu obciąża w proponowanym modelu banki, a nie kredytobiorcę.

Należy jednak pamiętać, że na skutek udzielenia hipotecznego kredytu odwróconego bank nie zobowiązuje się do wypłacania świadczeń dożywotnio, a jedynie udostępnia środki w określonej wysokości.

Będzie to prawdopodobnie określony procent wartości nieruchomości należącej do kredytobiorcy.

[ramka][srodtytul]Niebezpieczeństwa odwróconej hipoteki[/srodtytul]

>> Z punktu widzenia klientów banku istotne jest, aby ewentualne wypowiedzenie umowy kredytowej za życia kredytobiorcy było ograniczone do wyjątkowych wypadków.

>> Wycena nieruchomości musi być dokonywana w sposób rzetelny. Rozsądnym rozwiązaniem byłoby wprowadzenie prawa spadkobierców do żądania lub zlecenia kontrwyceny.

>> Instytucja odwróconego kredytu może wpłynąć na rewizję powszechnego przekonania, że nieruchomości, a szczególnie mieszkania, są dobrem „obowiązkowo” przekazywanym kolejnym pokoleniom.

>> Odwrócony kredyt hipoteczny będzie udzielany na podstawie wartości nieruchomości ustalonej przed zawarciem umowy kredytu, natomiast spłata może następować wiele lat później, więc wartość takiej nieruchomości może być diametralnie różna. I choć wartość nieruchomości z czasem raczej wzrasta, nie można wykluczyć sytuacji, w której na przestrzeni lat spadnie diametralnie i środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości przez bank nie wystarczą na spłatę kredytu.[/ramka]

[ramka][b]Warto wiedzieć[/b]