Sprzedaż spadkowego domu z podatkiem

Od tego zależy też, ile fiskusowi oddamy i czy możemy skorzystać – i na jakich zasadach – ze zwolnienia z podatku od sprzedaży.

Zaznaczyć trzeba, że podatek ten nie wchodzi nigdy w rachubę (bez względu na to, w jaki sposób staliśmy się właścicielami lub współwłaścicielami), jeśli wstrzymamy się ze sprzedażą przez pięć lat. Termin ten liczy się od końca roku, w którym nabyliśmy dom, mieszkanie będące własnością hipoteczną, plac, własnościowe mieszkanie spółdzielcze lub spółdzielczy lokal użytkowy itp. Jeśli uzyskaliśmy je w spadku, termin ten liczy się od końca roku, w którym zmarł spadkodawca.

Takie same reguły, gdy chodzi o ewentualne obciążenie podatkiem od sprzedaży, dotyczą nieruchomości i praw spółdzielczych uzyskanych w drodze darowizny.

[srodtytul]Z pełnym zwolnieniem [/srodtytul]

Co ważne, nie zapłacą podatku od sprzedaży osoby, które nabyły spadek czy darowiznę przed 1 stycznia 2007 r. Przy spadku decyduje data śmierci spadkodawcy (a nie załatwienia formalności spadkowych), a przy darowiźnie – data notarialnej umowy darowizny. Nie było wtedy całkowitego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn dla najbliższych, a więc co do zasady trzeba się było nimi dzielić z fiskusem. Ale na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d ustawy o PIT sprzedający dobra uzyskane jako spadek lub darowizna korzystali z całkowitego zwolnienia z podatku od sprzedaży (do 1 stycznia 2007 r. był on zryczałtowany i wynosił 10 proc.).

Przepis ten został wykreślony z ustawy o PIT 1 stycznia 2007 r. Jednakże obowiązuje on nadal, gdy sprzedawane są nieruchomości uzyskane w drodze spadku lub darowizny przed 1 stycznia 2007 r.

Zwolnienie przewidziane z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d ustawy o PIT przysługuje też spadkobiercom i obdarowanym, którzy podatku od spadków i darowizn faktycznie nie zapłacili, bo np. ich dział w spadku nie przekraczał tzw. kwoty wolnej albo skorzystali z któregoś z licznych ówczesnych zwolnień z tej daniny czy ulgi mieszkaniowej.

[srodtytul]Graniczne daty[/srodtytul]

Jeśli spadek lub darowiznę uzyskaliśmy po 1 stycznia 2007 r., to do upływu wskazanego pięcioletniego okresu musimy – w razie sprzedaży – liczyć się z koniecznością zapłaty 19-proc. podatku dochodowego.

Ale i w tym wypadku w innej sytuacji są osoby:

- które uzyskały spadek lub darowiznę między 1 stycznia 2007 r. a 1 stycznia 2009 r., a w innej te,

- których majątek powiększył się na tej drodze po 1 stycznia 2009 r.

Z dniem 1 stycznia 2009 r. znowu zmieniły się bowiem przepisy dotyczące 19-procentowego podatku od sprzedaży (zmiany nie objęły podatku od spadków i darowizn).

Zacznijmy od tej pierwszej grupy. Dla nich decyzja dotycząca sprzedaży może być najkosztowniejsza. Dochodem bowiem ze sprzedaży, od którego liczy się 19-procentowy podatek, jest różnica między przychodem ze sprzedaży (ceną pomniejszoną o ewentualne koszty nabycia) a nakładami poczynionymi na dane dobro oraz zapłaconym przy jego nabyciu podatkiem spadkowym przypadającym na wartość sprzedawanej nieruchomości.

W przypadku dóbr uzyskanych w drodze spadku lub darowizny nie ma kosztów uzyskania przychodów. Jeśli więc np. sprzedamy uzyskaną w spadku w 2008 r. działkę wartą 100 tys. zł, a nie poczyniliśmy na nią żadnych nakładów, musimy oddać fiskusowi 19 proc., czyli 19 tys. zł.

W lepszej sytuacji są sprzedający spadkowe lub uzyskane w latach 2007 – 2008 domy i mieszkania. Mogą bowiem skorzystać z obowiązującej w tych latach tzw. ulgi meldunkowej przewidzianej w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o PIT. Wykreślono ją z tej ustawy z dniem 1 stycznia 2009 r., ale obowiązuje ona nadal w odniesieniu do wszystkich mieszkań i domów nabytych w tych latach. Do skorzystania z niej wystarczy zameldowanie na 12 miesięcy na pobyt stały i zawiadomienie urzędu skarbowego o spełnieniu tego warunku w terminie złożenia zeznania podatkowego za rok, w którym doszło do sprzedaży.

Po 1 stycznia 2009 r.

Po tej dacie podatek od sprzedaży wciąż obowiązuje i nadal wynosi 19 proc. od dochodu ze sprzedaży.

Od 1 stycznia 2009 r. inaczej natomiast przedstawiają się zwolnienia z tego podatku. Zniknęła mianowicie ulga meldunkowa (obowiązuje ona tylko i wyłącznie w odniesieniu do mieszkań i domów nabytych w latach 2007 – 2008). Przywrócono natomiast obowiązujące do 1 stycznia 2007 r. zwolnienie dla przeznaczających pieniądze ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, na spłatę kredytów i pożyczek mieszkaniowych i dla dokonujących mieszkaniowych zamian (nowy pkt 31 ust. 1 art. 21 ustawy o PIT). Skorzystają z niego sprzedający nieruchomości i własnościowe prawa spółdzielcze nabyte po 1 styczna 2009 r., w tym w drodze spadku i darowizny.

Na podstawie starych przepisów (art. 21 ust. 1 pkt 2 ustawy o PIT w brzemieniu obowiązującym do 1 stycznia 2007 r.) prawo do analogicznego zwolnienia mają natomiast wszyscy sprzedający takie dobra kupione przed 1 stycznia 2007 r.

[ramka][b]Ulgę mieszkaniową można stracić[/b]

Spadkobiercy i obdarowani mieszkaniami i domami, którzy korzystają z tzw. ulgi mieszkaniowej, muszą uważać, by sprzedaż nie pozbawiła ich tej ulgi. Jej warunkiem jest bowiem zasadniczo zamieszkiwanie w spadkowym czy darowanym lokum przez pięć lat. Z ulgi tej korzystali i korzystają spadkobiercy i obdarowani należący do I grupy podatkowej oraz spadkobiercy należący do II grupy podatkowej. Od 2007 r. ulga ta straciła praktyczne znaczenie dla należących do I grupy podatkowej, bo weszło w życie całkowite zwolnienie z podatku od spadków i darowizn dla najbliższych.[/ramka]