Nowy Ursus to wyjątkowy projekt w historii Ronsona – chyba największy, który będzie realizowany na mocy specustawy (tzw. lex deweloper).
Ursus to dzielnica, z którą Ronson związany jest od kilku lat. Realizujemy tu osiedle Ursus Centralny składające się z 1,5 tysiąca lokali, w budowie jest już ostatni etap. Jesteśmy zaangażowani w życie tutejszej społeczności, organizujemy m.in. turniej piłkarski dla dzieci i dorosłych. Teraz dostaliśmy od rady Warszawy zgodę na realizację w trybie specustawy kolejnego dużego osiedla – Nowego Ursusa – na terenie dawnej fabryki ciągników. To zwieńczenie czterech lat wysiłków. To i ostatnia tak duża działka na Ursusie, która może być wykorzystana pod zabudowę mieszkaniową.
Nowy Ursus to 1,5 tys. mieszkań. Ronson zobowiązał się do budowy szkoły podstawowej.
W zamian za zmianę przeznaczenia tego terenu i możliwość wybudowania około 1,5 tys. mieszkań, zobowiązaliśmy się do inwestycji w infrastrukturę. Powstanie tu w pełni wyposażona szkoła podstawowa z zapleczem sportowym, biblioteką i ogrodem dla 645 uczniów. To trzy razy więcej niż wynikałoby to z regulacji, bo placówka ma służyć mieszkańcom całej dzielnicy. Szkoła zostanie przekazana miastu – łączna wartość darowizny to ponad 150 mln zł.
Chcemy, żeby Nowy Ursus był nowym sercem dzielnicy, dlatego powstanie tu Plac Miejski – miejsce spotkań sąsiedzkich, z fontanną, ogródkami kawiarnianymi i przestrzenią dla lokalnej sztuki, a także Park i Plac Sztuki – wielofunkcyjna przestrzeń kulturalna współtworzona razem z mieszkańcami. Ta koncepcja powstała na podstawie doświadczeń zgromadzonych przez lata budowy Ursusa Centralnego i przede wszystkim na podstawie konsultacji społecznych. Chcemy, żeby to było coś więcej niż projekt na 1,5 tys. mieszkań, żeby każdy nabywca otrzymywał więcej niż sam lokal – całe doświadczenie życia w dobrze zaprojektowanej przestrzeni.
Ursus Centralny budowany był ponad pięć lat. Jak wygląda harmonogram Nowego Ursusa?
To inwestycja, która powstaje na terenach poprzemysłowych, więc najpierw musimy wyburzyć istniejące obiekty i przygotować grunt. Zakładamy, że prace budowlane rozpoczną się pod koniec przyszłego roku – to zależy również od tempa uzyskiwania pozwoleń. Realizacja całego projektu odbędzie się etapami i zabierze 4-6 lat, w zależności od tempa sprzedaży mieszkań. Na pewno budowa szkoły zacznie się wraz z I etapem.
Od początku 2024 r. rynek jest trudny dla deweloperów. Skończył się program „Bezpieczny kredyt”, a wysokie stopy uniemożliwiły dużej części konsumentów zaciągnięcie komercyjnej pożyczki. W efekcie wielu firmom sprzedaż mocno spadła. Ronson w I połowie 2025 r. sprzedał 183 lokale, o 29 proc. mniej niż rok wcześniej. Od wiosny mieliśmy już jednak trzy obniżki stóp procentowych. Czy widzicie poprawę sprzedaży w III kwartale?
Całościowo 2025 r. powinien być podobny do ubiegłego, kiedy sprzedaliśmy 514 lokali. W I półroczu popyt i sprzedaż były jeszcze słabe, ale od czerwca obserwujemy wzrost transakcji i spodziewamy się lepszego II półrocza. Trzeba jednak podkreślić, że Ronson nie stosuje agresywnego marketingu, nie jesteśmy w sytuacji, że musimy się spieszyć ze sprzedażą czy uruchamianiem kolejnych projektów. Z nowymi inwestycjami czekamy na odpowiedni moment.
Czytaj więcej
W I półroczu Ronson Development sprzedał 183 mieszkania. Całkowite przychody spółki ze sprzedaży...
Jak wygląda sytuacja w poszczególnych miastach? Warszawa jest najbliżej równowagi podaży i popytu, ale w wielu innych miastach oferta w ostatnim czasie mocno urosła wobec tempa sprzedaży.
Warszawa pozostaje naszym głównym rynkiem, tam posiadamy około 70 proc. banku ziemi. W Poznaniu, Szczecinie i Wrocławiu podaż jest mniejsza, jednak tempo sprzedaży w tych miastach nas satysfakcjonuje. To rynki z dużym potencjałem ekonomicznym i demograficznym, a ich udział w naszej sprzedaży rośnie.
Rekordowa w skali kraju oferta i wciąż jeszcze relatywnie mała sprzedaż mieszkań sprawia, że wciąż są oczekiwania na to, że ceny mieszkań zaczną spadać. Czy taki scenariusz jest, pana zdaniem, możliwy?
Pracuję w Polsce 8 lat i jeszcze nie widziałem, by ceny spadały. O ile deweloper nie ma kłopotów z płynnością, nie ma uzasadnienia dla cięcia cen. Na mieszkania jest fundamentalny popyt, stopy procentowe idą w dół, wynagrodzenia rosną – z jednej strony klientów, ale z drugiej pracowników firm budowlanych. Przypomnę, że jeszcze w zeszłym roku finansowanie zewnętrzne kosztowało nas ponad 10 proc. w skali roku. A czas realizacji inwestycji mieszkaniowych w Polsce dramatycznie się wydłużył. Dla przykładu: mamy w banku ziemi działkę na Białołęce na 500 mieszkań, na terenie objętym planem, z pozwoleniem na budowę – a dwa lata czekamy na uzgodnienia drogowe. A każdy miesiąc to odsetki od długu zaciągniętego na zakup ziemi. To wszystko znajduje potem odzwierciedlenie w cenie mieszkania. Jedynym sposobem na zatrzymanie wzrostu cen jest uwolnienie gruntów i przyspieszenie procedur administracyjnych.
Dziś nawet na Białołęce otrzymujemy oferty zakupu gruntów za 3 tys. zł w przeliczeniu na mkw. zabudowy mieszkaniowej, dodajmy do tego koszty budowy rzędu 6,6-7 tys. zł za mkw. I ja wiem, że znajdzie się kupiec na tak drogie grunty, bo firmy muszą działać, żeby trwać – dlatego przełkną zwrot nie 25 proc., tylko 12 proc., byle tylko zapewnić pracę.
Deweloperzy zostali zobowiązani do publikacji cenników w internecie. Co to zmieni?
Przepisy obowiązują od 11 września, więc to za mało czasu na głębokie analizy. Dla klientów to na pewno wygoda – informacje są do sprawdzenia od ręki, można porównać ofertę nie wstając od biurka, nie trzeba jeździć od biura sprzedaży do biura. Cena ofertowa to tylko jeden z czynników, jaki bierze się pod uwagę wybierając mieszkanie. Tak czy inaczej klienci przyjeżdżają na miejsce, by zobaczyć okolicę itd., poznać pełniejszą ofertę, zapytać o rabat. Dostępność cen w internecie to narzędzie pozwalające szybciej podejmować decyzje.
Jakiś czas temu Ronson ogłosił plany stworzenia platformy PRS LivinGO. Według ostatnich informacji w tym roku miała ruszyć budowa pierwszego bloku. Czy podtrzymujecie te plany?
W 2021 r. stwierdziliśmy, że PRS w Polsce ma duży potencjał, o ile na dojrzałych rynkach zachodnich dawał 1-3 proc. zwrotu, to w Polsce kalkulowano go na 5-8 proc. Wybraliśmy z banku ziemi działki na budowę 1-1,5 tys. lokali i w 2023 r. ukończyliśmy blok liczący 121 mieszkań – to była część Ursusa Centralnego, ale opłacalniejsze było włączenie tych mieszkań do normalnej sprzedaży niż puszczenie w wynajem – i tak zrobiliśmy. Dziś wracamy do planów i w najbliższych tygodniach ruszymy z budową 240 lokali dla LivinGO. Poza dwoma, trzema głównymi graczami, inwestorzy nie są na tym rynku aktywni – ale dalej widzimy potencjał i będziemy z tego korzystać w swoim tempie.
