Inwestycja w apartamenty na wynajem: jak planować podatki, by zyskać więcej

W zasadzie jest to inwestycja w apartament hotelowy: w budynku o wysokim standardzie kupujemy lokal przeznaczony na tzw. wynajem krótkoterminowy. Wszystkie lokale w apartamentowcu zwykle dzierżawi od właścicieli tzw. operator – profesjonalny zarządca obiektu, który oprócz utrzymywania budynku w należytym stanie zapewnia i obsługuje wynajem prywatnych apartamentów. Zarówno sam lokal jak i cały budynek jest wykończony i wyposażony według koncepcji operatora, co zapewnia jednolitość oferty dla turystów. Sam inwestor nie ma również swobody w korzystaniu ze swojego lokalu przynajmniej przez kilka lat, ale za to  otrzymuje od operatora ustalone z góry pieniądze z wpływów za jego wynajem.

Dla optymalnego wykorzystania pieniędzy zainwestowanych w zakup lokalu w aparthotelu ważne jest odpowiednie planowanie podatkowe.

Odliczysz VAT, ale wynajmuj przez 10 lat

Na cenę lokalu w aparthotelu największy wpływ ma podatek VAT. Stawka 23% winduje cenę apartamentu, lecz zapłacony podatek można odzyskać.

Trzeba to uwzględnić już na etapie zawierania umowy z deweloperem i operatorem i zarejestrować się na potrzeby VAT jeszcze przed przekazaniem pierwszej zaliczki. Dzięki temu inwestor będzie mógł sprawnie odzyskać podatek z faktury dokumentującej tę wpłatę. Obecnie nie ma już wprawdzie wątpliwości, iż urząd skarbowy powinien zwrócić podatek także z faktur wystawionych dla inwestora  przed jego rejestracją, lecz w praktyce łączy się to zwykle z wieloma niedogodnościami.

Kwestia zwrotu VAT ma często znaczenie przy finansowaniu inwestycji kredytem, kiedy należy dobrze przewidzieć termin otrzymania zwrotu VAT i odpowiadającej mu spłaty kredytu. W planowaniu tych przepływów lepiej nie ulegać pokusie kwartalnego rozliczania VAT, ponieważ w takim przypadku inwestor musi czekać na koniec kwartału, żeby wystąpić o zwrot podatku.

Gorzej jeśli podatnik nie wykona w danym okresie żadnej czynności opodatkowanej (np. nie wpłaci zaliczki operatorowi na poczet najmu/dzierżawy) - wtedy będzie czekał na zwrot VAT aż 180 dni. Odpowiednie ułożenie umowy z operatorem może zapewnić inwestorowi wykonanie czynności opodatkowanej i zwrot VAT w terminie 60 lub nawet 25 dni.

Zwrot podatku naliczonego w cenie zakupu możliwy jest pod warunkiem wykorzystywania apartamentu do celów działalności opodatkowanej VAT przez przynajmniej 10 lat. To oznacza, że nawet jeśli umowa na obsługę wynajmu przez operatora została zawarta na czas krótszy niż 10 lat, to również po jej wygaśnięciu apartament nadal powinien być wynajmowany. W przeciwnym wypadku inwestor odzyska tylko proporcjonalną część VAT.

Gdyby właściciel lokalu w aparthotelu chciał go sprzedać, musi pamiętać o  naliczeniu VAT w cenie sprzedaży. Ale za to sprzedaż przed upływem 10 lat nie skutkuje obowiązkiem oddania części VAT odliczonego przy zakupie.

Są wątpliwości według jakiej stawki VAT opodatkowana jest  dzierżawa lokalu na rzecz operatora wraz z obsługą wynajmu.

Czy jest to  usługa związana z zakwaterowaniem, wymieniona w pozycji 163  załącznika nr 4 do ustawy VAT, która korzysta ze stawki obniżonej 8%?  Niewątpliwie taką usługę świadczy na rzecz turystów operator, ale w odniesieniu do inwestora pojawiały się interpretacje organów podatkowych odmawiające uznania takiej stawki (interpretacja dyrektora IS Gdańsku z 28 lutego 2006r. PI/005-121/05/Z/06). Mimo zmiany stanu prawnego (wynikającej ze zmiany odpowiedniego załącznika do ustawy o VAT, wątpliwości mogą istnieć nadal. W 2006 roku ze stawki 7% korzystały „usługi hoteli”. Obecnie są to „usługi związane z zakwaterowaniem”.

Czy to już działalność gospodarcza?

Dochody otrzymywane z wynajmu apartamentu można opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych według stawki  8,5% lub według skali podatkowej. Jeżeli wynajem będzie wykonywany w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, to można zastosować także podatek liniowy według stawki 19%.

Czy można przychody z najmu apartamentu opodatkować jako przychody z odrębnego źródła, a nie z działalności gospodarczej? To kontrowersyjna kwestia.  Wynajem apartamentu przy udziale operatora ma nie tylko znamiona ciągłości i nastawienia na zysk ale i pewne znamiona organizacyjne. To może, lecz nie musi przesądzić o prowadzeniu działalności gospodarczej. Każdy przypadek będzie rozpatrywany indywidualnie.

Organy podatkowe mogą twierdzić, że cel gospodarczy oraz ciągły i zorganizowany charakter najmu dyskwalifikują przychody z takiego apartamentu jako przychody z najmu prywatnego i tym samym uniemożliwiają stosowanie stawki 8,5% od przychodu. W mojej ocenie jednak to wynajem apartamentu prowadzony przez samego inwestora ma silniejsze znamiona zorganizowanego działania niż w przypadku wynajmu operatorowi. Wówczas to inwestor nie tylko aktywnie zgłasza apartament do wynajmu u pośredników, w prasie czy Internecie, ale także zapewnia obsługę w zakresie sprzątania, drobnych napraw, wydawania kluczy i pobierania należności, kończąc na dopełnianiu obowiązków meldunkowych. Można więc udowowodnić, iż dopiero taka, samodzielnie prowadzona działalność ma zorganizowany charakter.

Jak płacić mniej  niż 8,5% od przychodu

Stawka ryczałtu wynosząca 8,5% od przychodu jest bardzo atrakcyjna. Ale opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych może być jeszcze bardziej efektywnym rozwiązaniem, przynajmniej przez pierwszych 10 lat. Jak to możliwe?

Istnieją dwa klucze do optymalnej strategii podatkowej takiego działania:

1.       Amortyzacja

2.       Koszty finansowania.

Aby dokonać planowania należy przyjąć realne założenie, iż operatorzy mogą zwykle zapewnić zysk roczny nieprzekraczający 10% wartości nieruchomości.

Podstawowa stawka amortyzacyjna wynosi dla lokali w budynkach niemieszkalnych 2,5% w odróżnieniu od budynków mieszkalnych, gdzie jest to 1,5%. Budynek apartamentowy najprawdopodobniej jest właśnie budynkiem niemieszkalnym. Już owo 2,5% w skali roku pokrywa znaczną część przychodów jakich można oczekiwać od operatora. Ponadto istnieją możliwości przyspieszenia amortyzacji nawet do 10% w skali roku, jeżeli lokal będzie miał charakter ulepszonego środka trwałego. Wystarczy wydać na jego ulepszenie kwotę odpowiadającą co najmniej 20% wartości początkowej.

Zatem zakup apartamentu w stanie deweloperskim, a następnie zlecenie wykończenia go pod klucz pozwalają zwykle na wykorzystanie tej możliwości. Wymaga to jednak ułożenia odpowiedniej umowy z deweloperem. Ta możliwość będzie szczególnie atrakcyjna dla inwestorów niekorzystających z kredytu ponieważ nie mają oni kosztów podatkowych w postaci odsetek.  W takim przypadku amortyzacja lokalu ulepszonego w całości pokryje możliwe do uzyskania dochody w ciągu pierwszych 10 lat.

Inwestor korzystający z kredytu będzie spłacał raty wraz z odsetkami. Wydatki poniesione na spłatę odsetek od momentu przekazania lokalu do użytkowania - wynajmu  mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu, jeśli tylko zostały faktycznie zapłacone (art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Natomiast odsetki naliczone i zapłacone do dnia przekazania środka trwałego do używania, będą zwiększały wartość początkową tego środka trwałego. Przy obecnym poziomie stóp procentowych odsetki od kredytu na 30 lat w połączeniu ze standardową stawką amortyzacyjną pokryją spodziewane przychodów ciągu pierwszych 10 lat wynajmu.

Jak sprzedać z podatkową korzyścią

Dla inwestora może być również istotna strategia wyjścia z inwestycji. Tutaj najem prywatny wykazuje swoją przewagę nad działalnością gospodarczą.

Sprzedaż lokalu, która nie jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej jest opodatkowana podatkiem dochodowym jedynie jeśli następuję przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Przy sprzedaży w ramach działalności gospodarczej opodatkowanie po pięciu latach nie ustaje. Ponadto sprzedając lokal amortyzowany w ramach działalności gospodarczej odpisy amortyzacyjne obniżają wartość netto, która stanowić będzie koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży. W przypadku 10% stawki amortyzacyjnej lokal będzie w pełni zamortyzowany po 10 latach. Przy jego sprzedaży podatnik prowadzący działalność gospodarczą zapłaci podatek dochodowy od całej ceny. Aby uniknąć tego opodatkowania inwestor musiałby przesunąć lokal do majątku prywatnego, a następnie odczekać kolejne 6 lat. Dopiero wówczas sprzedaż lokalu stanowiłaby dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości niepodlegający opodatkowaniu ze względu na upływ czasu od daty nabycia.

Jest możliwość  pogodzenia optymalizacji dochodów z najmu z optymalizacją dochodu w przypadku zbycia nieruchomości. Dopuszczalne jest bowiem zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów z najmu nie prowadzonego w ramach działalności gospodarczej zarówno amortyzacji jak i odsetek od kredytu. Jednak w tym przypadku dochód z odpłatnego zbycia lokalu nie podlega opodatkowaniu po upływie pięciu lat od końca roku, w którym dokonano nabycia.

Planując strategię podatkową przy inwestycji w aparthotel trzeba wziąć pod uwagę również inne, niewymienione w artykule czynniki. Małżeńska wspólnota majątkowa, darowizny i dziedziczenie, wykorzystywanie apartamentu na własny użytek, ponoszenie wydatków na remonty i wyposażenie też mogą mieć wpływ na opodatkowanie transakcji związanych z nabyciem, wynajmem i sprzedażą apartamentu.

Piotr Michalski

www.polishtaxes.eu