W razie wątpliwości, zastrzeżenie w umowie deweloperskiej na rzecz konsumenta kary umownej za każdy dzień zwłoki nieprzewidujące prawa do odszkodowania ponad tę karę może być uznane za niedozwolone postanowienie. Zwłaszcza gdy kara została zastrzeżona w rażąco niskiej wysokości. To sedno piątkowej uchwały trzech sędziów Izby Cywilnej Sądu Najwyższego.
Czytaj więcej
Nabywcy lokali mają prawo do przeniesienia na nich własności lokalu bez obciążeń, hipotek zabezpieczających innych kontrahentów sprzedawcy.
Deweloper przekazał nowe mieszkanie z dwuletnim opóźnieniem a kara była niewielka
Kwestia ta wynikła w sprawie, której powodowie domagali się od dewelopera 125 tys. zł odszkodowania za straty, jakie ponieśli wskutek tego, że spóźnił się on o około dwa lata z wybudowaniem i przeniesieniem na nich własności mieszkania. Musieli m.in. wypowiedzieć umowę najemcom ich drugiego mieszkania, by tam przejściowo zamieszkać.
W ich ocenie w tej sprawie nie powinien mieć zastosowania art. 484 par. 1 Kodeksu cywilnego, który wyklucza możliwość żądania odszkodowania przewyższającego karę umowną (chyba że strony inaczej postanowiły). Strony tej umowy deweloperskiej nie przewidziały możliwości żądania przez nabywców mieszkania odszkodowania ponad karę, która wyniosła ok. 5 tys. zł.
Kara została ustalona (na podstawie wzoru dewelopera) na bardzo niskim poziomie 0,01 proc. wpłaconych przez nabywców kwot na poczet ceny zamówionego lokalu za każdy dzień zwłoki w jego przekazaniu konsumentom. – Taka rekompensata jest w sprzeczności z art. 5 kc., czyli narusza zasady współżycia społecznego – twierdzili powodowie.
Sąd okręgowy zasadził im 40 tys. zł, a Sąd Apelacyjny w Warszawie skierował do SN następujące pytanie: Czy już samo pominięcie, w umowie deweloperskiej w postanowieniu o zastrzeżeniu od dewelopera kary umownej za każdy dzień zwłoki w zawarciu umowy przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego, uprawnienia do żądania odszkodowania ponad wysokość zastrzeżonej kary umownej, stanowi niedozwolone postanowienie umowne, które istotnie ogranicza względem konsumenta odpowiedzialność przedsiębiorcy za nienależyte wykonanie zobowiązania.
Trzeba badać ryzyko konsumenta, który nabywa mieszkanie od dewelopera
Sędzia sądu apelacyjnego Edyta Jefimko zaprezentowała w uzasadnieniu pytania trzy możliwe podejścia do tej kwestii. Jedno z nich przewiduje, że już samo posłużenie się w umowie deweloperskiej karą limitującą odpowiedzialność kontraktową powoduje, że to postanowienie jest niedozwolone, gdyż ograniczać może odpowiedzialność dewelopera względem konsumenta za nienależyte wykonanie umowy. Możliwe jest też stanowisko, że wierzyciel jest uprawniony do dochodzenia obok kary umownej odszkodowania uzupełniającego do wysokości rzeczywiście poniesionej szkody. Można wreszcie rozważyć stanowisko pośrednie. Zgodnie z nim sam brak zastrzeżenia w umowie prawa do odszkodowania przewyższającego wysokość naliczonej kary umownej nie stanowi samodzielnie ograniczenia odpowiedzialności dewelopera względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, o ile zawarta w umowie klauzula kary nie zastrzega jej górnego limitu.
Czytaj więcej
Rynkowe zmiany cen nieruchomości, choćby duże, nie wpływają na odszkodowanie za szkody wynikłe ze zmiany planu zagospodarowania.
Pełnomocnik powodów adwokat Piotr Modzelewski argumentował przed Sądem Najwyższym, że w tej sprawie kara 5 tys. zł była niemal pozorna i było to raczej zabezpieczenie dla dewelopera, a nie konsumentów.
SN podjął uchwałę, że w razie wątpliwości, postanowienie umowy deweloperskiej zastrzegające na rzecz konsumenta karę umowną za każdy dzień zwłoki w zawarciu umowy przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, które nie przewiduje uprawnienia konsumenta do żądania odszkodowania ponad wysokość zastrzeżonej kary umownej (art. 484 § 2 zd. drugie k.c.), uważa się za niedozwolone postanowienie umowne, w szczególności, gdy kara umowna została zastrzeżona w rażąco niskiej wysokości.
Sędzia Karol Weitz powiedział krótko w uzasadnieniu uchwały, że sam fakt zamieszczenia takiej klauzuli w umowie deweloperskiej nie wystarczy, by uznać ją za abuzywną, trzeba jeszcze stwierdzić, że kara jest rażąco zaniżona i dla konsumenta ryzykowna.
Sygnatura akt: III CZP 22/25
