Skutki darowizny nieruchomości na rzecz dzieci

Mam dom jednorodzinny 105 m2. Chciałbym połowę tego domu podarować córce i zięciowi. Co powinienem zrobić?

– pyta czytelnik.

Samo przeprowadzenie darowizny nie jest zbyt skomplikowane – potrzebna będzie wizyta u notariusza, który załatwi większość formalności. Darczyńca i obdarowani  powinni zabrać ze sobą dowody  tożsamości i odpis księgi wieczystej nieruchomości.  Muszą również mieć pieniądze. Notariusz pobierze bowiem wynagrodzenie za swoją pracę i opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej współwłaścicieli. Od obdarowanego zięcia może też pobrać podatek.

Znacznie trudniejsze dla darczyńcy (a także dla obdarowanych, którzy muszą zgodzić się na przyjęcie darowizny) może być podjęcie takiej decyzji, która nie tylko zapewni mieszkanie młodemu pokoleniu, ale ochroni zawczasu interesy wszystkich zainteresowanych. Trzeba  wybiec myślami w przyszłość i rozpatrzyć nawet najmniej prawdopodobne scenariusze, takie jak rozwód córki czy konflikt darczyńcy z obdarowanymi.

Czasami lepiej podarować jednemu

Przed wizytą u notariusza darczyńca powinien  zdecydować, czy darowizna ma zasilić wspólny majątek małżeński córki i zięcia, czy też ich majątki osobiste. Jeśli czytelnikowi zależy na pierwszej możliwości, to powinien to wyraźnie zaznaczyć w oświadczeniu o darowiźnie. Bez takiego zastrzeżenia darowizna wejdzie do majątków osobistych córki i zięcia.

Jakie to ma znaczenie? Jeśli dojdzie do rozwodu, to przy podziale dorobku małżonków majątek osobisty każdego z nich będzie z podziału wyłączony. Córka nie będzie miała praw ani do udziału otrzymanego przez byłego męża od teścia, ani do pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży tego udziału. Aby odzyskać podarowany niegdyś udział, trzeba będzie go odkupić od byłego zięcia. To może być trudne w konfliktowej sytuacji.

W przypadku darowizny nieruchomości do majątku wspólnego, rozwód skutkowałby późniejszym podziałem tego majątku, z ewentualnymi spłatami czy dopłatami. Może więc być tak, że choć darowana część domu zostanie po rozwodzie w rękach córki, to będzie ona musiała spłacić byłego męża.

Dlatego wielu rodziców obdarowuje nieruchomością lub udziałem w niej wyłącznie swoje dzieci. W razie rozwodu nieruchomość zostaje w rodzinie – zięć czy synowa nie mają do niej żadnych praw.

Jest i druga strona medalu - pominięty przy darowiźnie małżonek nie będzie miał żadnych powodów, by inwestować w nieruchomość teścia i żony. W razie rozwodu mógłby wprawdzie domagać się od byłej żony zwrotu nakładów i wydatków poczynionych na jej majątek osobisty, ale musiałby je udowodnić, czyli zbierać wszystkie rachunki. Jeśli jego wkład polegałby na własnej pracy np. przy remoncie czy rozbudowie, to raczej nie ma co liczyć na to, że otrzyma zwrot jej wartości.

Pod jednym dachem

Darowanie połowy domu córce i zięciowi oznacza w praktyce  podarowanie im połowy udziałów w całej nieruchomości, a więc zarówno w budynku lub budynkach, jak i w gruncie, na którym one stoją.  Nie da się bowiem podarować udziału w samym budynku.  Skutek jest taki, że córka i zięć będą wraz z czytelnikiem-darczyńcą współwłaścicielami całej zabudowanej działki i czytelnik będzie musiał uzyskać ich zgodę (a oni jego zgodę) na różne decyzje dotyczące zarówno budynku jak i działki. Niektóre działania będą wymagały zgody wszystkich współwłaścicieli (np. rozbudowa budynku czy zaciągnięcie kredytu pod hipotekę nieruchomości), na inne wystarczy zgoda większości (np. naprawy, remonty).

Najczęstszą przyczyną niesnasek we wspólnym domu mogą być bieżące wydatki, opłaty media itp. Nawet w najlepszej rodzinie dochodzi do sporów o to, kto zużywa więcej prądu, a kto za mocno odkręca kaloryfery. Bardzo często wiekowi rodzice oczekują, że obdarowane dzieci zdejmą im z barków ciężar utrzymania nieruchomości. Tymczasem istotą darowizny jest jej nieodpłatność i darczyńca nie może wymagać od obdarowanego żadnych świadczeń na swoją rzecz w zamian za darowiznę.

Oczywiście w przypadku  ostrego konfliktu darczyńca może próbować odwołać darowiznę w sądzie, ale w praktyce bywa to trudne. Trzeba bowiem wykazać, że obdarowany dopuścił się tzw. rażącej niewdzięczności wobec darczyńcy. Nie wystarczy jednak argument, że obdarowany był nieposłuszny darczyńcy czy naruszał obowiązki wynikające ze współwłasności.

Rodzice, którzy chcą  pomóc dzieciom, ale i zabezpieczyć własne interesy, mogą nałożyć na obdarowanych  – poprzez tzw. polecenie – obowiązek ustanowienia służebności mieszkania na swoją rzecz. Służebność powinna obejmować prawo dożywotniego zamieszkiwania w domu lub jego części. Jeśli darowizna zostanie dokonana tylko na rzecz córki, do obciążenia nieruchomości służebnością nie będzie wymagana zgoda zięcia.

Służebność mieszkania może być także częścią umowy dożywocia zawartej między rodzicem a dzieckiem  i jego małżonkiem. Wtedy w  zamian za przeniesienie własności nieruchomości dzieci zobowiązują się zapewnić rodzicowi-dożywotnikowi utrzymanie do końca życia.

Zięć nie musi płacić podatku

Jak wspomnieliśmy przy notarialnej umowie darowizny notariusz niekiedy  pobiera od obdarowanych podatek od spadków i darowizn. Córka nie będzie musiała go płacić, gdyż darowizna od rodzica na rzecz dziecka jest zwolniona z podatku od darowizn.  Natomiast zięć co do zasady jest obciążony tym podatkiem w przypadku darowizny od teścia.  Chyba, że uda mu się spełnić warunki pozwalające skorzystać z tzw. ulgi na 110 m2.

Polega ona na tym, że do podstawy opodatkowania nie wlicza się wartości 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. W przypadku nabycia części (udziału) budynku mieszkalnego ulga przysługuje stosownie do wielkości udziału. Ulga zięcia obejmowałaby zatem wartość 27,5 m2 budynku, gdyż w drodze darowizny nabyłby on ¼ budynku. Ponieważ limit metrów ulgi jest wyższy niż ilość metrów, które faktycznie przypadłyby zięciowi (26,25 m2), to wcale nie musiałby on płacić podatku.

Z ulgi może skorzystać osoba, która m.in.  nie jest  właścicielem ani najemcą innego mieszkania i będzie zamieszkiwać w darowanym domu przez 5 lat. Pozostałe warunki wymienia art. 16 ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn.