fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Opinie

Planuj VAT, zanim kupisz lokal na wynajem

Fotorzepa, MW Michał Walczak
Zakup nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem lub sprzedaż ze znacznym zyskiem po kilku lub kilkunastu latach staje sie często alternatywą dla inwestowania w akcje, fundusze lub lokaty. Ryzyko takiej inwestycji jest znacznie niższe od gry na rynkach kapitałowych. Naturalnie możliwość osiągania szybkich, wysokich zysków jest również mniejsza. Natomiast długoterminowe zyski z takiej inwestycji mogą być atrakcyjne, zwłaszcza przy umiejętnym planowaniu podatkowym. Dlatego świadomy inwestor powinien przygotować podatkową strategię działania począwszy od zakupu nieruchomości poprzez przychody z wynajmu aż do zysków z jej zbycia. Często niestety już na etapie nabycia dochodzi do pochopnego podjęcia decyzji brzemiennej w niefortunne skutki podatkowe.
[srodtytul]Kupując nowy lokal użytkowy zarejestruj się do VAT[/srodtytul] Inwestor będący osobą fizyczną, zamierzający kupić lokal użytkowy na wynajem, powinien się zorientować, czy taka działalność będzie obciążona podatkiem VAT. Ma to decydujące znaczenia dla ustalenia, czy podatek naliczony przy sprzedaży przez dewelopera lub właściciela nieruchomości można odliczyć. Zasadą jest opodatkowanie najmu nieruchomości przeznaczonej na cele inne niż mieszkalne. Podstawowy warunek dla odliczenia VAT przy zakupie jest zatem spełniony.
Przed dokonaniem odliczenia istotne jest również, aby odpowiednio wcześniej zarejestrować się w urzędzie skarbowym jako podatnik VAT. [b]Wbrew obiegowym poglądom rejestracji może dokonać osoba, która nie prowadzi działalności gospodarczej.[/b] Jeśli inwestor nie zarejestruje się dla celów VAT przed zakupem, ani w miesiącu zakupu, nadal ma szansę odzyskania VAT. Takie stanowisko wynika z orzecznictwa Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości i polskiego Naczelnego Sądu Administracyjnego. Jednak urzędy skarbowe z trudem przyjmują argumenty poparte orzeczeniami. Inwestor może być niestety zmuszony do dochodzenia swoich praw najpierw w sporze administracyjnym, a następnie sądowym. Oznacza to czas i koszty, a odzyskany VAT może trafić do inwestora po wielu miesiącach. Lepiej więc zadbać o wcześniejszą rejestrację. I jeszcze jedno: [b]rejestracja do VAT nie jest zależna od sposobu opodatkowania dochodów z najmu.[/b] [srodtytul]Kiedy mały podatnik korzysta na zwolnieniu z VAT[/srodtytul] Jest możliwość, żeby lokal wynajmować bez VAT, jeżeli czynsz nie przekracza określonego w ustawie limitu 100 000 złotych rocznie. Dla takich tzw. małych podatników ustawa przewiduje zwolnienie z VAT. Mały podatnik nie będzie zobowiązany odprowadzać podatku VAT od wynajmu, ale również nie odliczy VAT związanego z wydatkami na zakup lokalu i z kosztami jego utrzymania. Oczywiście kupując nowy lokal z wliczonym w jego cenę 22-proc. podatkiem VAT trudno pogodzić z brakiem możliwości jego odliczenia. Ale [b]zwolnienie dla małych podatników jest opcją, z której można zrezygnować. Trzeba to zrobić na etapie rejestracji dla celów VAT.[/b] Utrzymanie zwolnienia z VAT przez wynajmującego może być decyzją opłacalną w sytuacji, gdy sam zakup lokalu jest zwolniony z VAT, zwłaszcza gdy najemca nie ma możliwości odliczenia tego podatku z faktur za wynajem. Do takich najemców zaliczają się urzędy państwowe lub gminne, a także placówki edukacyjne i medyczne, banki i firmy ubezpieczeniowe oraz mali podatnicy prowadząc działalność zwolnioną od VAT. Zatem cena 100 złotych za metr kwadratowy plus VAT oznacza dla nich w istocie cenę 122 złote. W takich warunkach najem zwolniony z VAT jest dla wynajmującego korzystny: żądając 120 złotych bez VAT uzyska za wynajem metra o 20% wyższy dochód od wynajmującego lokal za 100 złotych plus VAT. [srodtytul] Gdy kupujesz używany, może być PCC zamiast VAT [/srodtytul] Zakup używanego lokalu komercyjnego może, lecz nie musi podlegać VAT. W tej kwestii ustawa pozostawia wybór stronom transakcji. Jeżeli sprzedający jest podatnikiem VAT będzie się starał sprzedaż opodatkować. Natomiast osoba prywatna raczej wybierze zwolnienie. Jeżeli sprzedający zdecyduje skorzystać ze zwolnienia od VAT, to koszt transakcji ponoszony przez kupującego wzrośnie o 2% podatku od czynności cywilnoprawnych. [srodtytul]Vatowiec mimo woli[/srodtytul] Wynajmujący lokal musi pilnować limitu, do którego dopuszczalne jest zwolnienie. Niezależnie bowiem od wariantu nabycia lokalu, jeżeli lokal taki zostanie wynajęty, to jego wynajem może również zostać objęty podatkiem VAT. Najem może być opodatkowany od początku, jeżeli wynajmujący zarejestruje się jako podatnik i zrezygnuje ze zwolnienia. Natomiast w sytuacji, [b]gdy wartość czynszu przekroczy ustawowy próg zwolnienia dla podatku VAT, wynajmujący staje się czynnym podatnikiem VAT mimo woli.[/b] Jest on od tego momentu obowiązany wystawiać faktury, dokonać rejestracji w urzędzie skarbowym oraz składać deklaracje miesięczne lub kwartalne i co najistotniejsze - wpłacać podatek. Fakt ten łatwo umyka świadomości niedoświadczonych wynajmujących. Niestety, konsekwencje sprowadzają się nie tylko do odsetek za zwłokę w zapłacie podatku, ale mogą pociągać za sobą odpowiedzialność karno-skarbową. Limit obrotu, którego przekroczenie uniemożliwia stosowanie zwolnienia z VAT wynosi 100 000 złotych w roku 2010. Dla podatników rozpoczynających najem w ciągu roku limit ten liczony jest proporcjonalnie do okresu pozostałego do końca roku. Zatem można przyjąć, że zwolnienie z VAT nie zostanie utracone, o ile czynsz miesięczny nie przekroczy kwoty 8 333 PLN. Przekroczenie tego progu może okazać się bardzo niekorzystne w sytuacji, gdy najemca nie ma prawa do odliczenia podatku VAT z faktury za wynajem. W takiej sytuacji o tym, kto poniesie koszt podatku zdecydują zapisy umowy najmu. Przekroczenie limitu zwolnienia skutkuje również obowiązkiem rozliczania VAT w kolejnym roku podatkowym. Dla podatników, którzy rozpoczną najem w przyszłym roku pocieszający może być fakt, iż w roku 2011 limit zwolnienia z VAT zostanie podniesiony do 150 000 złotych. Należy jednak pamiętać, że przepisy wymagają prowadzenia tzw. ewidencji sprzedaży zwolnionej nawet w sytuacji. gdy jest to jeden rachunek w miesiącu. Limit jest ustanowiony dla całości sprzedaży, nie dla konkretnej nieruchomości. W przypadku najmu mówiąc o sprzedaży mamy na myśli czynsz najmu. [srodtytul][i]Piotr Michalski[/i][/srodtytul] [b][i]Doradca Podatkowy [/i][/b] [link=http://www.polishtaxes.eu][b]www.polishtaxes.eu[/b][/link]
Źródło: rp.pl
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA

REDAKCJA POLECA

REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA