fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Użytkowanie odchodzi do lamusa

Przepisy dotyczące przekształcenia gruntów będą miały w przyszłym roku ogromny wpływ na rynek nieruchomości
shutterstock
W mijającym roku nie brakowało zmian w przepisach dotyczących rynku nieruchomości.
Niektóre – jak te dotyczące przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów pod blokami i domami we własność – mają charakter historyczny. Jest to pierwszy krok w kierunku likwidacji tego prawa.

Reprywatyzacja kontra obrót lokalami

Od marca inwestorzy i właściciele mieszkań w stolicy boją się jak ognia komisji weryfikacyjnej. Każdy jej wpis w księdze wieczystej skutecznie blokuje obrót nieruchomością. Nikt nie chce jej kupić, a banki odmawiają kredytu.
To efekt wejścia w życie nowelizacji ustawy dotyczącej tzw. komisji Jakiego, czyli ustawy o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich, wydanych z naruszeniem prawa.
Komisja tłumaczy, że nie ma żadnego problemu. Ostrzeżenia są po to, by wszyscy mogli się dowiedzieć, że dana nieruchomość była w przeszłości reprywatyzowana i komisja weryfikacyjna może się nią zająć. Na skutek jednak m.in. interwencji deweloperów przygotowywane są zmiany w prawie, które mają umożliwić szybkie wykreślanie takich ostrzeżeń.

Więcej bloków w miastach

Szybką ścieżkę pozyskiwana gruntów pod budowę bloków w miastach miała zagwarantować specustawa mieszkaniowa. Jej pełna nazwa to „o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących".
Weszła ona w życie w sierpniu. Będzie obowiązywać do 31 grudnia 2028 r.
Od początku towarzyszyły jej ogromne kontrowersje. Ochrzczono ją złośliwie mianem lex deweloper.
Okazało się jednak, że na razie zainteresowanie nią nie jest szczególnie wielkie. Wprawdzie niektórzy deweloperzy starają się z niej korzystać, ale niespecjalnie to się im udaje. Trudno bowiem spełnić niektóre wymogi tej ustawy, jak na przykład zapewnienie odpowiedniej ilości miejsc w przedszkolach dzieciom przyszłych mieszkańców bloku.
Wiele rad miast, jak Warszawa, Gdańsk czy Poznań, zdecydowało się zaostrzyć standardy urbanistyczne ze specustawy, które musi spełnić inwestor, który chce budować na podstawie tej ustawy.
Część stołecznych standardów zakwestionował wojewoda mazowiecki. Nie podobało się mu zaostrzenie standardów w wypadku infrastruktury towarzyszącej. Spór rozstrzygnie sąd administracyjny, do którego odwoła się warszawski ratusz.

Wpadka z zaświadczeniem

Wokół zaświadczeń o samodzielności lokalu było w mijającym roku sporo zamieszania. Ale nowelizacja ustawy o własności lokali, która weszła w życie w sierpniu, je rozwiała.
Chodzi o art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali. Na jego podstawie inwestorzy i właściciele mieszkań w stolicy boją się jak ognia komisji weryfikacyjnej. Każdy jej wpis w księdze wieczystej skutecznie blokuje obrót nieruchomością. Nikt nie chce jej kupić, a banki odmawiają kredytu.
Bada się, czy ustanowienie odrębnej własności lokalu następuje zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a gdy go nie ma, z decyzją o warunkach zabudowy oraz z pozwoleniem na budowę (lub zgłoszeniem) i pozwoleniem na użytkowanie.
Tymczasem w starszych budynkach jest to bardzo trudne. W archiwach pozwoleń często już nie ma. Nie wiadomo też, jaki miejscowy plan brać pod uwagę: czy ten, który obowiązywał w dacie budowy, czy może aktualny.
Z przepisów nie wynikało również, kto ma się tym zająć. Notariusze uważają, że starostowie, a ci ostatni wskazują na rejentów. Powstał więc niezły bałagan.
Nowela przesądziła, że to starosta bada, czy lokal spełnia przesłanki z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali, czy nie. Zdejmuje więc definitywnie ten obowiązek z barków notariuszy.

Kamienice pod obstrzałem

Rewitalizacja zabytkowych nieruchomości zawsze była kosztowna. Zabytki niszczeją, bo nikt nie chce w nie inwestować, gdyż wiąże się z tym wysokie ryzyko i koszty.
Przykładem mogą być dwie przeróbki dawnych zakładów przemysłowych na lofty. Chodzi o dawną przędzalnię Karola Scheiblera w Łodzi oraz Lofty de Girarda w Żyrardowie.
W obu przypadkach doszło do ogłoszenia upadłości spółek deweloperskich. Od 9 września działalność taka obarczona jest jeszcze większym ryzykiem. Tego dnia weszła bowiem w życie nowelizacji ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.
Nowelizacja wprowadza wysokie administracyjne kary pieniężne za naruszenie jej przepisów. W zależności od rodzaju przewinienia kary wyniosą od 500 zł do 500 tys. zł.

Uwłaszczenie na gruntach

Takiego obrotu sprawy nikt się nie spodziewał.
Po dwóch latach prac rząd się zdecydował dokończyć prace nad przepisami uwłaszczeniowymi. 5 października weszła w życie ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.
Do powszechnego uwłaszczenia gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe dojdzie 1 stycznia.
Im bliżej do tej daty, tym więcej pojawia się wątpliwości.
Inwestorzy obawiają się, że uwłaszczenie zablokuje obrót mieszkaniami i domami jednorodzinnymi.
Wiele wątpliwości wywołały również przepisy ustawy uwłaszczeniowej dotyczące pomocy publicznej. Okazało się bowiem że deweloperzy i spółdzielnie mieszkaniowe, do których należą lokale użytkowe, będą musiały płacić grube miliony z tytułu pomocy publicznej.
By ratować sytuację, rząd przygotował szybką nowelę ustawy uwłaszczeniowej. Nie usuwa ona jednak wszystkich wątpliwości.
Znaków zapytania dotyczących uwłaszczenia jest bowiem więcej. Eksperci wieszczą, że czeka nas taki sam bałagan, jak w wypadku komunalizacji nieruchomości. Choć od jej przeprowadzenia minęło prawie 30 lat, to wciąż na wokandach sądowych znajduje się wiele spraw i końca problemów nie widać. ©?
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA