Nawet pomijając powyższe wnioski, niezbędną przesłanką do wypowiedzenia umowy byłaby (a) nieusuwalność „wady", albo (b) jej nieusunięcie przez wynajmującego w „odpowiednim" czasie od zawiadomienia otrzymanego od najemcy. Trudno przekonująco bronić przesłanki (a) – skoro właśnie w poniedziałek „wada" się „usunęła" (zakazy działalności zostały zniesione). Trudno też bronić przesłanki (b) – po pierwsze najemcy z reguły nie wzywali wynajmujących do usuwania „wady", a nawet jeśli wzywali, to ciężko argumentować, że czas „usunięcia wady" nie był „odpowiedni" – ok. 7 tygodni zakazów stanowiło ok. 3% najczęściej występującego w praktyce okresu najmu (5 lat).
Co zaś z wypowiedzeniami najemców doręczonymi wynajmującym po dniu wejścia w życie ww. Rozporządzenia z 2 maja 2020 r. w związku z wadą prawną przedmiotu najmu? Wobec zniesienia zakazu handlu w galeriach handlowych brak jest ograniczeń, które uniemożliwiałyby przewidziane w umowie używanie wynajmowanych lokali w rozumieniu art. 664 k.c., co dodatkowo uzasadnia bezskuteczność wypowiedzeń najemców opartych o tę podstawę prawną.
Tzw. następcza niemożność świadczenia
Przede wszystkim należy pamiętać, że aby najemca mógł skutecznie odstąpić od umowy na podstawie art. 495 § 2 k.c., częściowa niemożliwość świadczenia wynajmującego musiałaby mieć charakter trwały, a nie tylko przejściowy (który powodowałby np. odwleczenie w czasie wykonania zobowiązania). Zakazy handlu z góry miały charakter tymczasowy.
Dodatkowo – w czasie obowiązywania zakazów handlu nie tylko zobowiązania najemców zostały wygaszone na mocy art. 15ze, lecz także skorelowane z nimi wzajemne zobowiązania wynajmujących. Skoro w tym okresie wynajmujący nie byli zobowiązani do spełniania świadczeń wynikających z umowy najmu na podstawie ww. przepisu prawa, to wynikające z tych zobowiązań świadczenia nie mogły jednocześnie stać się niemożliwe do spełnienia w rozumieniu art. 495 § 2 k.c. (szerzej na ten temat pisaliśmy tutaj: https://www.rp.pl/Firma/304249926-Tarcza-antykryzysowa-zawiesza-kodeksowe-mozliwosci-wypowiadania-najmow-w-galeriach.html). Nie zapominajmy też, że przedmiotem zakazów było czasowe ograniczenie handlu detalicznego i prowadzenia działalności usługowej (czym wynajmujący w praktyce nie zajmują się), a nie wynajmowania powierzchni handlowej.
Z kolei po zniesieniu zakazów handlu ogólna przesłanka „niemożliwości świadczenia" straciła na aktualności. Od dnia wejścia w życie ww. Rozporządzenia najemcy nie tylko odzyskali możliwość, ale są zobowiązani zgodnie z zawartymi umowami najmu do prowadzenia działalności w wynajmowanych lokalach. Zatem także oświadczenia najemców o odstąpieniu od umowy najmu doręczone po tej dacie nie wywrą oczekiwanego przez nich skutku prawnego.
Klauzula rebus sic stantibus
Klauzula ta najbardziej ze wszystkich podnoszonych argumentów pasuje do aktualnej sytuacji rynkowej. Celem art. 357