Najnowsza uchwała Sądu Najwyższego nie wyznacza prostej drogi do zwalczania egzekucji z naszej własności cudzego długu. Pokazuje jednak, co zagrożony może robić.

Sprzedał sam sobie

Małżonkowie S. zawarli z Mariuszem T. umowę przedwstępną sprzedaży ich mieszkania, udzielając mu notarialnego pełnomocnictwa do zawarcia w ich imieniu umowy finalnej (przyrzeczonej) i sprzedaży na warunkach w niej wskazanych.

Czytaj także: Sąd kazał spłacać cudzy dług, bo mieli takie samo nazwisko i adres. Jest skarga nadzwyczajna RPO

Pełnomocnik sprzedał lokal sobie (takie umowy nie są z automatu nieważne), ale sprzedawcy mieli zastrzeżenie do transakcji. Podzielił je prokurator okręgowy w Poznaniu i wystąpił w ich imieniu z pozwem o wpisanie ich z powrotem do księgi wieczystej jako właścicieli. Po kupnie lokalu został bowiem do niej wpisany ów pełnomocnik, którego długi wobec innych osób egzekwował komornik.

Sąd rejonowy uwzględnił żądanie powodów (prokuratora) i uznał umowę przedwstępną i udzielenie Mariuszowi T. pełnomocnictwa za nieważne, gdyż nie taki był zgodny zamiar stron. Rozpoznając apelację, poznański Sąd Okręgowy powziął wątpliwości, jak się mają do siebie dwa postępowania: o uzgodnienie treści księgi wieczystej, czyli wpisanie nowego (tu: uprzedniego) właściciela, i egzekucja z tej samej nieruchomości przeciwko dłużnikowi, który ma być wykreślony z księgi.

Zablokować komornika

SO wskazał, że możliwe są różne podejścia. Wyrok nakazujący wykreślenie dłużnika z księgi i wpis rzeczywistego właściciela jest przeszkodą w kontynuowaniu egzekucji z nieruchomości, co odpowiada ogólnej zasadzie, że dług można ściągać, ale z majątku dłużnika. Odmienne stanowisko jest takie, że wpis innego właściciela do księgi na skutek sądowego orzeczenia nie stanowi podstawy do umorzenia egzekucji z tej nieruchomości. Daje tylko argument właścicielowi w obronie przed nadal prowadzoną egzekucją.

I to stanowisko zawiera uchwała SN, z której wynika, że nie wstrzymuje się egzekucji z nieruchomości z chwilą wykreślenie dłużnika z księgi wieczystej w następstwie powództwa o uzgodnienie jej treści. Właścicielowi nieruchomości, którego prawa narusza egzekucja, przysługuje natomiast powództwo o zwolnienie jej od egzekucji (art. 841 § 1 k.p.c.).

Autopromocja
FIRMA.RP.PL

Sprawdzona, pogłębiona i kompleksowa wiedza dla MŚP

CZYTAJ WIĘCEJ

– Uważam, że z chwilą stwierdzenia, na podstawie wyroku, że dłużnik nie jest właścicielem, komornik powinien umorzyć egzekucję. Takie spory są nierzadkie, a stanowisko SN nie jest wygodne dla właściciela zagrożonego egzekucją czyjegoś długu, gdyż wymaga od niego wytoczenia kolejnego długiego i kosztownego procesu – mówi dr Jarosław Świeczkowski. – Radzę zatem występującym do sądu o uzgodnienie księgi wieczystej o wnioskowanie o zabezpieczenie ich roszczenia na czas procesu, gdyż nieruchomość mogą stracić nie tylko wskutek egzekucji, ale też sprzedaży przez dłużnika.

Sygnatura akt: III CZP 83/19

Stefan Jacyno adwokat, Kancelaria Wardyński i Wspólnicy

Zajęcie nieruchomości w toku egzekucji powoduje, że mimo zmiany właściciela nieruchomość pozostaje zajęta. Podobnie jak hipoteka, dotyczy nieruchomości bez bezpośredniego związku z osobą właściciela. Zadaniem komornika jest wykonywanie wyroków. Dlatego nawet zmiana wpisu w księdze wieczystej co do osoby właściciela nie upoważnia komornika do zaniechania egzekucji. Zmianę okoliczności dających podstawę do wyłączenia spod egzekucji musi ocenić sąd, aby obie strony miały możliwości przedstawiania wszelkich dowodów. Inna sprawa, że oznacza to kolejny proces i koszty. Jasny podział kompetencji to podstawa porządku prawnego. Uchwała też ilustruje, że o swoje interesy należy aktywnie i umiejętnie zabiegać, a nie czekać, że organy państwowe z własnej inicjatywy załatwią sprawę po myśli zainteresowanego.