Problemy z wydawaniem zaświadczeń na podstawie specustawy mieszkaniowej

Stosowanie ustawy z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (tzw. specustawa mieszkaniowa) przysparza w praktyce sporo problemów. Część z nich zapewne zostanie rozstrzygnięta, ale część – może nawet w dłuższej perspektywie – będzie różnie interpretowana w różnych gminach. Problem dotyczy m.in. zaświadczenia wydawanego przez organ wykonawczy gminy.

Odległość od szkoły i przedszkola

W sytuacji, gdy inwestor składa wniosek o podjęcie przez radę gminy uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, należy zweryfikować kilka kwestii. Między innymi te, określone w standardach lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych. Osobny temat to uchwalanie fakultatywnych gminnych standardów. Jednak nawet przy braku ich uchwalenia obowiązują standardy wprost określone w specustawie. Jeden z nich dotyczy minimalnej wymaganej odległości realizowanej inwestycji od szkoły podstawowej i przedszkola.

W miastach przekraczających 100 tysięcy mieszkańców wynosi ona 1500 metrów, a w pozostałych gminach 3000 metrów. Przy czym stanowiąca punkt odniesienia szkoła musi być w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej, niż 7 proc. planowanej liczby mieszkańców realizowanej inwestycji, a przedszkole nie mniej, niż 3,5 proc. planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej.

Na jakiej podstawie zaświadczenie

Zgodnie z art. 17 ust. 3 specustawy mieszkaniowej, spełnienie tych warunków ocenia się na podstawie zaświadczenia wójta (burmistrza, prezydenta miasta). podkreślić, że spełnienie tych warunków przesądza o możliwości podjęcia pozytywnej uchwały i tym samym realizację inwestycji mieszkaniowej.

W praktyce organy wykonawcze gminy różnie do kwestii wydawania tego zaświadczenia podchodzą. Organy mają zwłaszcza wątpliwość, czy jest to zaświadczenie określone w art. 217 i następnych kodeksu postępowania administracyjnego, które dotyczy „urzędowego potwierdzenia określonych faktów". Kodeks wprowadza obowiązek wydania zaświadczenia w sytuacji, gdy przepis szczególny tak stanowi bez zbędnej zwłoki, nie później niż w terminie siedmiu dni. Gdy dana osoba ubiega się o zaświadczenie, ze względu na swój interes prawny, organ obowiązany jest wydać zaświadczenie jako potwierdzenie faktów/ stanu prawnego wynikającego z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów, bądź też innych danych znajdujących się w jego posiadaniu.

Wskazywane przesłanki rzeczywiście różnie mogą być interpretowane w kontekście tego, czy szkoła podstawowa lub przedszkole są w stanie „przyjąć" określoną liczbę dzieci. Wymagana jest uprzednia ocena, poprzedzona pogłębioną analizą wskazanych okoliczności przez organ administracji publicznej.

Można dodać, analizą, która przed rozpoczęciem inwestycji może prowadzić do nieco innych wniosków, niż po zakończeniu inwestycji (kiedy, niezależnie od organu, szereg uwarunkowań może się zmienić). I właśnie stąd się biorą zrozumiałe wątpliwości części organów dotyczące realnych możliwości (i ewentualnych konsekwencji) dokonywania takich zaświadczeń, co w skrajnych przypadkach kończy się brakiem ich wydawania. Uniemożliwia to następnie podjęcie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.

Problemy ze wskazaniem okoliczności

Z perspektywy wykładni celowościowej trudno uznać, że zaniechanie przez organ wydania w analizowanym przypadku zaświadczenia jest najlepszym działaniem. W perspektywie szerszej umożliwiałoby to bowiem zupełnie subiektywne zakwestionowanie każdego wniosku o wydanie uchwały (można tu dodać, że rozwiązania zawarte w specustawie mieszkaniowej są rażąco błędne, ale po ich wprowadzeniu nie można doprowadzić do zupełnego rozmycia się wszelkich kryteriów tak ujętych).

Organy niechętne do wydania zaświadczenia z powodów problemów związanych z ustaleniem wskazanych okoliczności, mogą na obecnym etapie zastosować art. 219 kodeksu postępowania administracyjnego (przy pełnej świadomości, braku pełnej precyzji związanej ze stosowaniem tego rozwiązania). W konsekwencji mogą odmówić wydania zaświadczenia w formie postanowienia, na które przysługiwać będzie zażalenie. Będzie to stanowić podstawę do szerszej weryfikacji niniejszego problemu w orzecznictwie. ?

dr Maciej J. Nowak radca prawny

Podstawa prawna: Ustawa z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (DzU z 2018 r., poz. 1496)

Zadania Samorządu Z Życia Samorządów Nieruchomości