Składanie deklaracji na podatek od nieruchomości

Doświadczenie pokazuje, że w wielu przedsiębiorstwach podatek od nieruchomości pozostaje w cieniu innych „istotniejszych" podatków, takich jak VAT czy CIT, co niejednokrotnie skutkuje licznymi nieprawidłowościami. Nieprawidłowości te z kolei mogą przekładać się tak na oszczędności, jak i na zaległości podatkowe. W niniejszym artykule przedstawiamy najczęściej popełniane błędy w tym obszarze i wskazówki, jak ich uniknąć w 2015 r.

Po pierwsze – czytajmy uchwały

Porada ta może wydawać się banałem, ale doświadczenie pokazuje, że podatnicy nie zawsze zwracają uwagę na treść uchwał rad gmin w sprawie wysokości stawek podatku od nieruchomości. Przypomnijmy, że ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych reguluje jedynie maksymalne stawki podatku od nieruchomości, a konkretyzacja ich wysokości odbywa się na poziomie gminnym poprzez podjęcie stosownych uchwał przez rady gmin – zwykle co roku. Zdarza się jednak, że podatnicy nie śledzą treści tych uchwał ?i w efekcie z roku na roku w deklaracjach przepisują stawki wynikające z uchwał obowiązujących w latach poprzednich. Biorąc pod uwagę, że w większości przypadków z roku na roku stawki podatkowe są wyższe, taka sytuacja skutkuje powstaniem zaległości podatkowych.

Kolejnym powodem, dla którego warto analizować treść uchwał, są zwolnienia podatkowe, które mogą być w nich zawarte. Uprawnienie dla rad gmin do wprowadzania zwolnień, choć ograniczone tylko do zwolnień o charakterze przedmiotowym, wynika z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Co ciekawe, rady gmin chętnie korzystają z tego uprawnienia ?i wprowadzają dodatkowe zwolnienia bądź to w uchwałach dotyczących stawek podatku od nieruchomości na dany rok, bądź w odrębnych uchwałach poświęconych zwolnieniom. Warto tu zwrócić uwagę na dwa aspekty. Po pierwsze – często podatnicy, przygotowując deklarację na dany rok, ograniczają się do analizy uchwał w sprawie stawek podatkowych, co oznacza, że mogą nawet nie być świadomi istnienia zwolnień ustanowionych osobnymi uchwałami. Po drugie – nierzadko zdarza się tak, że zwolnienia wynikające z uchwał posługują się nieprecyzyjnymi i nieostrymi pojęciami, co daje podatnikom pole do szerokiej interpretacji tych pojęć i tym samym zastosowania zwolnienia do sporej części ich majątku. Tytułem przykładu można tu wymienić zwolnienia dla obiektów związanych ze sportem i rekreacją, odprowadzaniem ścieków, ochroną przeciwpożarową czy produkcją materiałów budowlanych.

Biorąc pod uwagę, że uchwały w sprawie stawek i zwolnień przyjmowane są zwykle w okresie od listopada do grudnia, warto monitorować strony internetowe Biuletynu Informacji Publicznej oraz poszczególnych gmin, na których przedmiotowe uchwały są publikowane, i z odpowiednim wyprzedzeniem zweryfikować ich treść, aby prawidłowo ustalić wysokość stawek lub możliwość zastosowania ewentualnych zwolnień w 2015 r.

Po drugie – zastanówmy się, czy prawidłowo rozróżniamy budynki i budowle

Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają grunty, budynki i budowle. Skupmy się na budynkach ?i budowlach, gdyż najwięcej wątpliwości praktycznych związanych jest właśnie z opodatkowaniem tych dwóch kategorii obiektów. Przede wszystkim trzeba pamiętać, że na kwalifikację danego obiektu jako budynku czy budowli duży wpływ mają przepisy prawa budowlanego, gdyż to do tych przepisów bezpośrednio odsyłają definicje budynku i budowli zawarte ?w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. W praktyce jednak w zdecydowanej większości przypadków podatnicy przeprowadzają klasyfikację budynków i budowli na podstawie zapisów ewidencji środków trwałych prowadzonej dla celów CIT.

Taka metodologia wynika z tego, że w przypadku budowli będących jednocześnie środkami trwałymi podlegającymi amortyzacji, ich podstawą do podatku od nieruchomości jest wartość początkowa brutto. W konsekwencji, podatnicy niejako automatycznie kwalifikują przedmioty objęte podatkiem od nieruchomości na podstawie zapisów w ewidencji środków trwałych, przyjmując, że obiekty sklasyfikowane w ramach grupy 1 Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) są budynkami, ?a obiekty sklasyfikowane w grupie 2 KŚT – budowlami.

Metodologia taka nie jest z gruntu zła, gdyż spora część obiektów mieszczących się w grupach 1 i 2 KŚT spełnia definicje odpowiednio budynków i budowli. Niemniej jednak istnieje wiele obiektów, w stosunku do których ta metodologia zawodzi.

Przykład

W grupie 1 KŚT mieszczą się zbiorniki i silosy, które co do zasady na gruncie prawa budowlanego (a co za tym idzie – podatku od nieruchomości) są budowlami. Podobnie w ramach grupy 1 KŚT klasyfikowane są wiaty, które w większości przypadków, m.in. z uwagi na brak wyodrębnienia ze wszystkich stron ścianami, nie mieszczą się w definicji budynku.

Podobnych przypadków jest więcej i w zdecydowanej większości wiążą się one z możliwością uzyskania oszczędności podatkowych. Należy jednak pamiętać, że również w innych grupach KŚT (zwłaszcza 3–6) znajdują się obiekty, które mogą spełniać przesłanki do uznania ich za budowle, np. kotły grzewcze czy zbiorniki naziemne. Z uwagi na niejednokrotnie wysoką wartość takich obiektów pominięcie ich w rozliczeniu podatku od nieruchomości generuje ryzyko stwierdzenia wysokiej zaległości w przypadku kontroli podatkowej.

Po trzecie ?– zweryfikujmy powierzchnię użytkową

Podstawą opodatkowania budynków jest ich powierzchnia użytkowa. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych posługuje się autonomiczną definicją powierzchni użytkowej, która jest odmienna od definicji zawartych w normach budowlanych. Mimo to w większości przypadków podatnicy, ustalając podstawę opodatkowania budynków, posługują się danymi wynikającymi z dokumentacji architektoniczno-budowlanej (np. projekty budowlane, decyzje o pozwoleniu na użytkowanie budynków), w których powierzchnia użytkowa jest ustalana właśnie przy wykorzystaniu norm budowlanych. Zdarzają się również sytuacje, w których zamiast powierzchni użytkowej za podstawę opodatkowania budynków przyjmowana jest istotnie wyższa powierzchnia zabudowy. Warto więc zweryfikować, czy deklarowana powierzchnia użytkowa budynków została ustalona prawidłowo, tj. m.in. czy budynki zostały zmierzone po wewnętrznej stronie ścian, czy pominięto szyby dźwigowe ?i klatki schodowe.

Z naszego doświadczenia wynika, że w większości przypadków powierzchnia użytkowa budynków ustalona zgodnie ?z normami budowlanymi jest wyższa niż ustalona zgodnie ?z definicją zawartą w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Dotyczy to w szczególności tzw. starszych zakładów z kilkudziesięcioletnią historią, w których nie dość, że powierzchnia użytkowa budynków została ustalona na podstawie norm budowlanych, które już nie obowiązują, to nigdy później nie była weryfikowana. W tym kontekście warto też nadmienić, że przepisy nie nakładają obowiązku ustalenia powierzchni użytkowej budynków przez podmiot posiadający jakiekolwiek specjalistyczne uprawnienia. To oznacza, że weryfikację taką podatnicy mogą przeprowadzać samodzielnie. Warto jednak skorzystać z pomocy specjalisty, który zapewni profesjonalne przeprowadzenie pomiarów. Ponadto dla organów podatkowych dokumentacja z pomiaru przygotowana przez niezależnego eksperta może się okazać bardziej przekonującym dowodem niż dokumentacja sporządzona przez podatnika samodzielnie.

Kolejną kwestią, o której należy pamiętać w kontekście ustalania powierzchni użytkowej budynków, są przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych przewidujące uwzględnianie jedynie 50 proc. powierzchni użytkowej budynków ?w deklaracji w przypadku pomieszczeń o wysokości w świetle 1,40–2,20 m oraz pomijanie pomieszczeń o wysokości mniejszej niż 1,40 m. Praktyka pokazuje jednak, że podatnicy niejednokrotnie posiadają jedynie ogólne dane na temat całkowitej powierzchni użytkowej budynków, które nie uwzględniają informacji na temat wysokości poszczególnych pomieszczeń, co przekłada się na zawyżanie kwoty należnego podatku od nieruchomości.

Po czwarte – ustalmy, czy na pewno powinniśmy płacić podatek

Podatnikami podatku od nieruchomości są właściciele nieruchomości lub obiektów budowlanych, posiadacze samoistni nieruchomości lub obiektów budowlanych, użytkownicy wieczyści gruntów i w określonych przypadkach posiadacze nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części będących własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Regulacja ta, choć wydaje się jasna ?i nieskomplikowana, w praktyce też jest źródłem błędów.

Przykład

Przedsiębiorcy często zawierają np. umowę dzierżawy gruntu, na podstawie której dzierżawcy przysługuje prawo do wzniesienia na dzierżawionym gruncie budynków. W wielu przypadkach umowy takie zawierają postanowienia, że podatek od nieruchomości od tych budynków uiszczać będzie dzierżawca. Czy takie postanowienia umowne wywierają skutek na gruncie podatku od nieruchomości? Odpowiedź na to pytanie jest przecząca.

Po pierwsze, podatnikami podatku od nieruchomości są właściciele nieruchomości i obiektów budowlanych, a na gruncie prawa cywilnego obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą obiekty trwale połączone z gruntem stanowią jego częścią składową i stają się przedmiotem własności właściciela gruntu, tj. w analizowanym przypadku wydzierżawiającego. Tym samym obowiązek podatkowy ?w podatku od nieruchomości ciąży cały czas na wydzierżawiającym.

Po drugie, w prawie podatkowym ugruntowana jest zasada, zgodnie ?z którą przenoszenie zobowiązań podatkowych na podstawie umów cywilnoprawnych jest niedopuszczalne. W konsekwencji mimo uzgodnień między stronami to wydzierżawiający będzie zobowiązany do wykazywania w deklaracji podatkowej budynku wzniesionego przez dzierżawcę i uregulowania należnego podatku. W praktyce taka sytuacja przekłada się na powstanie nadpłaty po stronie dzierżawcy oraz zaległości podatkowej po stronie wydzierżawiającego, której organ podatkowy mógłby dochodzić wraz z odsetkami za zwłokę.

Aby uniknąć przykrych niespodzianek i niepotrzebnych sporów z organami podatkowymi lub kontrahentem warto dokładnie analizować treść zawieranych umów dotyczących udostępniania nieruchomości i obiektów budowlanych, pod kątem ustalenia „kto" i „od czego" powinien płacić podatek.

Po piąte – zwracajmy uwagę na to, od kiedy ?i do kiedy należy płacić

Zasadą jest, że obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości powstaje w miesiącu następującym po miesiącu, w którym zaistniały okoliczności uzasadniające jego powstanie.

Przykład

W przypadku nabycia gruntu w lipcu 2014 r., obowiązek podatkowy ?w stosunku do tego gruntu powstał w sierpniu 2014 r.

Od zasady tej istnieje wyjątek związany z nowo powstałymi budynkami i budowlami, których opodatkowanie jest niejako odroczone do 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została ukończona lub w którym rozpoczęto użytkowanie budynku lub budowli przed ich ostatecznym wykończeniem. W praktyce, jeśli podatnik realizuje nową inwestycję np. rozbudowę zakładu, której zakończenie jest planowane na przełom roku, to oczywiście uwzględniając uwarunkowania biznesowe, warto rozważyć zakończenie inwestycji z początkiem roku kolejnego, co przełoży się na roczne wakacje podatkowe.

Odnosząc się z kolei do kwestii ustania obowiązku podatkowego ustawa o podatkach i opłatach lokalnych wskazuje, że obowiązek podatkowy wygasa z upływem miesiąca, w którym ustały okoliczności uzasadniające ten obowiązek.

Przykład

W przypadku sprzedaży nieruchomości w październiku 2014 r., ?nie trzeba będzie płacić podatku od listopada.

Przesłanką ustania obowiązku podatkowego, która często wiąże się z możliwością uzyskania oszczędności podatkowych, jest likwidacja budynków i budowli. W wielu przypadkach podatnicy przyjmują dla celów podatku od nieruchomości, że datą likwidacji obiektu jest data, w której został on wykreślony z ewidencji środków trwałych, podczas gdy z perspektywy podatku od nieruchomości istotna jest data fizycznej likwidacji. Ta zaś często bywa wcześniejsza niż data księgowej likwidacji. Do rzadkości nie należą także przypadki, w których m.in. na skutek nieprawidłowego przepływu informacji pomiędzy działami odpowiedzialnymi za majątek trwały a działami finansowo-księgowymi, do tych drugich w ogóle nie dociera informacja ?o przeprowadzonych likwidacjach. Podatek jest więc uiszczany od obiektów, które nie istnieją, czasem nawet przez kilkanaście lat!