Prościej, ale bez odliczenia kosztów najmu

Zaletą ryczałtu jest stosunkowo niska stawka podatkowa dla przychodów nieprzekraczających równowartości 4 tys. euro. Wynosi ona 8,5 proc. Od nadwyżki ponad tę kwotę stawka wzrasta do 20 proc. Kwotę w euro przelicza się na złote według średniego kursu euro ogłoszonego przez NBP, obowiązującego 1 października roku poprzedzającego rok podatkowy. W 2008 r. równowartość 4 tys. euro wynosi 15 072 zł. Podatek według stawki 20 proc. płaci się od razu w rozliczeniu za ten miesiąc, w którym kwota graniczna zostanie przekroczona (oczywiście tylko od nadwyżki).

Uwaga, limit ten dotyczy wszystkich przychodów z najmu, a nie poszczególnych umów najmu czy wynajmowanych obiektów.

Elwira B. wynajmuje w 2008 r. dwa mieszkania. Za każde otrzymuje przychód w wysokości 1500 zł. Podatek według stawki 8,5 proc. od przychodów z najmu obu mieszkań płaci dopóty, dopóki suma tych przychodów nie przekroczy 15 072 zł.

Gdy wynajmującymi są małżonkowie, limit 4 tys. euro dotyczy ich obojga. I to nawet wówczas, gdy między nimi istnieje rozdzielność majątkowa (bo np. podpisali intercyzę). Potwierdzają to wyjaśnienia Izby Skarbowej w Gdańsku z 17 listopada 2004 r. (BI/005-0781/04). W piśmie tym czytamy: „Ponieważ ustawodawca nie uznał ustanowienia rozdzielności majątkowej za okoliczność uzasadniającą ustanowienie małżonkom osobnych limitów przychodu opodatkowanych 8,5-proc. stawką zryczałtowanego podatku dochodowego, każdy z małżonków opodatkowuje przychody tego rodzaju w ramach jednego limitu. W tym stanie faktycznym i prawnym sprawy należy stwierdzić, iż małżonkom, między którymi istnieje rozdzielność majątkowa (ustanowiona przed lub po zawarciu związku małżeńskiego), do opodatkowania przychodów z tytułu najmu 8,5-proc. stawką ryczałtu przysługuje jeden wspólny limit 4 tys. euro”.

Małżonkowie Barbara i Andrzej K. wynajmują wspólne mieszkanie. Nawet jeśli postanowią, że w 2008 r. każde z nich będzie płacić ryczałt od połowy przychodów z tego najmu, to gdy suma uzyskanych przez nich oboje przychodów przekroczy 15 072 zł, każde z nich będzie płacić podatek według stawki 20 proc. Faktycznie więc zapłacą podatek według 20-proc. stawki, gdy przychód przypadający na każdego z nich przekroczy 7536 zł.

Przychodem z najmu opodatkowanym ryczałtowo są otrzymane lub postawione do dyspozycji wynajmującego w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze (o tym, jak ustalić przychód, piszemy na str. IX). Wybierając ten sposób rozliczenia – inaczej niż w wypadku zasad ogólnych – nie masz możliwości uwzględniania żadnych kosztów uzyskania przychodu (np. amortyzacji, wydatków na wyposażenie mieszkania, podatku od nieruchomości itd.). To niewątpliwie zmniejsza atrakcyjność tej formy opodatkowania. Opłaca się ona głównie tym, którzy oprócz dochodów z najmu mają też inne wysokie dochody, a po ich zsumowaniu z najmem przekroczyliby wyższy próg podatkowy i musieliby oddać fiskusowi 30 czy 40 proc. podatku.

Wadą ryczałtu jest też to, że jeśli najem przynosi ci straty zamiast dochodu (bo poniosłeś duże koszty, np. remontu), ryczałt i tak trzeba zapłacić, a strat nie można odliczyć od przychodu za rok następny.

Do celów obliczenia ryczałtu od najmu nie musisz prowadzić żadnej ewidencji przychodów. Pamiętaj jednak, że nie masz tego obowiązku tylko wówczas, gdy wysokość osiąganych przychodów wynika z umowy najmu zawartej w formie pisemnej. Jeśli nie masz takiej umowy, ewidencja jest konieczna. Jej wzór znajdziesz w rozporządzeniu wykonawczym do ustawy o ryczałcie z 17 grudnia 2002 r. (DzU nr 219, poz. 1836).

W umowie najmu lokalu – zawartej na piśmie – strony określiły wysokość czynszu na 250 euro miesięcznie. Określiły też sposób przeliczenia tej kwoty na złote (według średniego kursu NBP na ostatni dzień miesiąca). Chociaż kwoty czynszu nie podano w złotych, to spełniony został warunek, by wysokość osiąganych przychodów wynikała z umowy i w związku z tym właściciel lokalu – rozliczający się z najmu w formie ryczałtu – nie musi prowadzić ewidencji przychodów.

Ryczałt płacisz w urzędzie skarbowym co miesiąc – od przychodów uzyskanych w danym miesiącu do 20. dnia miesiąca następnego, a za grudzień – w terminie złożenia zeznania rocznego, który upływa 31 stycznia następnego roku. W trakcie roku nie składasz żadnych deklaracji na ten podatek.

Możesz też wybrać kwartalny sposób rozliczenia, jeśli do 20 stycznia (w 2008 r. do 21 stycznia) zawiadomisz o tym urząd skarbowy. Gdy raz złożysz takie zawiadomienie, nie masz obowiązku go ponawiać w kolejnych latach. Musisz powiadomić urząd tylko wtedy, gdy chcesz zrezygnować i powrócić do rozliczeń miesięcznych.

Podatek płacisz wówczas tylko kilka razy w roku – za dany kwartał do 20. dnia miesiąca następującego po zakończeniu danego kwartału, czyli do 20 kwietnia, do 20 lipca, do 20 października, a za ostatni kwartał – do 31 stycznia następnego roku.

Taki sposób rozliczenia dotyczy jednak tylko osób:

- które w poprzednim roku podatkowym uzyskiwały przychody z najmu,

- których przychody z tego tytułu w roku poprzednim nie przekroczyły równowartości 25 tys. euro w przeliczeniu na złote według średniego kursu NBP obowiązującego 1 października roku poprzedzającego rok podatkowy (to, że limit ten dotyczy również wynajmujących, a nie tylko przedsiębiorców, potwierdziło Ministerstwo Finansów w interpretacji z 12 grudnia 2002 r., PB 2/MW-033-0562-2684/ 02).

W 2008 r. ryczałt co kwartał mogą wpłacać osoby, których przychody z najmu za 2007 r. nie przekroczyły 94 200 zł. Gdy oboje małżonkowie rozliczają się z przychodów z najmu, limit ten odnosi się odrębnie do każdego z nich. W tej wysokości obowiązuje bez względu na to, czy ktoś osiągał przychody z najmu przez cały rok podatkowy czy tylko przez jego część.

Kwartalny sposób rozliczenia nie dotyczy osób, które w danym roku rozpoczynają działalność w zakresie najmu. W pierwszym roku uzyskiwania przychodów z najmu trzeba wpłacać zryczałtowany podatek co miesiąc, dopiero w roku następnym można wybrać rozliczenie kwartalne.