Nieruchomości

Działkę kupujemy u notariusza, a nie w banku

W przeciwieństwie do umowy przedwstępnej, umowę przeniesienia własności nieruchomości trzeba zawrzeć przed notariuszem. Inaczej byłaby ona nieważna (art. 73 § 2 kodeksu cywilnego)
Dwa tygodnie temu pisaliśmy o przedwstępnej umowie sprzedaży, tydzień temu o umowie warunkowej, dziś o trzeciej -przenoszącej prawo własności.
Zanim dojdzie do jej zawarcia, kupujący powinien raz jeszcze sprawdzić stan księgi wieczystej, zwłaszcza kto jest właścicielem nieruchomości (dział II księgi), czy nie jest ona obciążona długami (dział III) i czy nie została ustanowiona na niej hipoteka (dział IV). Warto wiedzieć, że w wielu sądach od złożenia wniosku o odpis z księgi wieczystej do otrzymania tego wypisu mijają 3 - 4 tygodnie. Może być więc tak, że w momencie stawania do aktu będziemy mieć odpis sprzed kilku czy kilkunastu dni. W takiej sytuacji najlepiej jeszcze w dniu podpisania aktu samemu pojechać do sądu i sprawdzić księgę. Niestety, nawet sprawdzenie księgi w dniu podpisania aktu może nie uchronić nas przed oszustwem i w tym samym dniu, o tej samej godzinie, tę samą nieruchomość kupi kto inny. Wystarczy bowiem, że sprzedający ustanowi pełnomocnika, który w jego imieniu w innej kancelarii notarialnej podpisze umowę sprzedaży nieruchomości. Na szczęście takie sytuacje zdarzają się rzadko. Dopóki jednak notariusze nie mają dostępu online do treści ksiąg wieczystych, dopóty kupujący powinni być świadomi ryzyka. Z tego samego powodu warto poprosić notariusza, by jeszcze tego samego dnia wysłał do sądu wniosek o wpis na jego rzecz w księdze wieczystej prawa własności nieruchomości. Jeśli bowiem rzeczywiście ta sama nieruchomość zostanie równocześnie sprzedana kilku kupującym (a w księdze nie było ujawnionego roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości), to o pierwszeństwie nabycia może zadecydować data wpływu do sądu wniosku o wpis w księdze wieczystej (w sądach jest odnotowywana nie tylko data, ale i godzina wpływu wniosku). Notariusz ma trzy dni od zawarcia aktu notarialnego na wysłanie wniosku o wpis w księdze wieczystej i jeśli o to nie poprosimy, niekoniecznie musi uczynić to już pierwszego dnia. Trzeba wiedzieć, że w polskim systemie prawnym prawo własności nieruchomości przechodzi na kupującego z chwilą podpisania przez strony aktu notarialnego. Tak więc oczekiwania sprzedających, że sprzedadzą nieruchomość dopiero z chwilą otrzymania zapłaty odkupującego, nie mają pokrycia w przepisach. Tak samo jak oczekiwania, że notariusz wyda stronom wypisy aktu notarialnego dopiero po wizycie w banku i przelewie pieniędzy. Oczywiście trudno dziwić się sprzedającym, że obawiają się sprzedać nieruchomość bez otrzymania zapłaty. Dlatego, dla zabezpieczenia praw sprzedającego, w umowie przeniesienia własności powinny się znaleźć zapisy o: > poddaniu się przez kupującego egzekucji na podstawie art. 777 § 1 kodeksu postępowania cywilnego, > wydaniu przedmiotu umowy (w tym wypadku nieruchomości) w posiadanie kupującego nie wcześniej niż po zapłacie przez niego całej umówionej ceny. Tak jak przy poprzednich umowach po podpisaniu aktu notarialnego kupujący i sprzedający dostają wypisy, czyli dosłowne powtórzenie oryginału (sam oryginał zostaje u notariusza). Wypisy są traktowane w obrocie prawnym jak oryginalny dokument. Najczęściej strony umawiają się, że koszty związane z zawarciem aktu notarialnego (taksę notarialną, opłaty sądowe) ponosi kupujący. Jeśli idzie o podatek od czynności cywilnoprawnych, to obowiązek jego zapłaty przez kupującego wynika wręcz z ustawy. masz pytanie do autorki, e-mail: k.jedrzejewska@rzeczpospolita.pl
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL