Zadania

Gospodarka gminnymi mieszkaniami musi być jawna

Fotorzepa, Bartosz Jankowski
Grunty i budynki należące do jednostek samorządu terytorialnego mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności mogą zostać sprzedane, zamienione, oddane w najem lub dzierżawę
Zasady dysponowania nieruchomościami należącymi do jednostek samorządu terytorialnego regulują odpowiednie przepisy [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=DD5DD23CD0AF10FB386CF008CDC787E8?id=175872]ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm., dalej ugn)[/link]. Zgodnie z jej art. 24 ust. 1 [b]do gminnego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste,[/b] oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego gminy. Podstawą do tworzenia są studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin uchwalane na podstawie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nieruchomości należące do tego zasobu mogą być przeznaczone w szczególności na potrzeby realizacji inwestycji związanych z budownictwem mieszkaniowym. Jak przewiduje art. 25 ust. 1 ugn, odpowiedzialnymi za gospodarowanie gminnym zasobem nieruchomości są odpowiednio wójt, burmistrz albo prezydent miasta.
[srodtytul]Również jako wkład do spółki[/srodtytul] Gmina jako dysponent nieruchomości należących do jej zasobu ma prawo je zbywać. Przy czym pojęcie to należy rozumieć bardzo szeroko. Doktryna stoi bowiem na stanowisku, że ze względu na jego definicję zamieszczoną w art. 4 pkt 3b ugn pod zastosowanym w powołanym przepisie pojęciem mieści się nie tylko sprzedaż nieruchomości, ale również jej darowizna, zamiana czy też wniesienie jej jako wkładu niepieniężnego do spółki, oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste oraz przeniesienie prawa użytkowania wieczystego (w drodze sprzedaży, zamiany, darowizny czy wniesienia jako wkładu niepieniężnego do spółki). Warto jednak pamiętać, że pogląd doktryny nie jest do końca zbieżny ze stanowiskiem prezentowanym w orzecznictwie. [b]Jak ustalił bowiem Sąd Najwyższy w wyroku z 18 września 2003 r.[/b], zwrotu „zbywanie nieruchomości” nie można rozumieć w sensie potocznym, szerokim, obejmującym każdy sposób przeniesienia własności. (…) zbywanie nieruchomości polega tylko na ich sprzedaży lub oddawaniu w użytkowanie wieczyste [b](I CK 124/02).[/b]
[srodtytul]Należy publikować wykazy[/srodtytul] Dysponowanie zasobem nieruchomości gminy musi się odbywać z poszanowaniem zasady jawności. Potwierdza to również orzecznictwo Sądu Najwyższego. Wskazać można chociażby[b] wyrok SN z 11 maja 2005 r., w którym sąd uznał, że przy gospodarowaniu mieniem publicznym, w szczególności przy sprzedaży przez gminę jako podmiot władzy publicznej, musi być zachowana zasada jawności postępowania. Naruszenie tej zasady może skutkować nieważnością umowy (III CK 562/04)[/b]. Zasada jawności przejawia się przede wszystkim w przewidzianym w art. 35 ust. 1 ugn obowiązku sporządzenia przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) i podania do publicznej wiadomości wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, oddania w użytkowanie wieczyste, najem lub dzierżawę. [b]Wykaz wywiesza się na 21 dni w siedzibie urzędu gminy, a informację o tym podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej, na stronach internetowych urzędu oraz w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. [/b]Sporządzenie wykazu jest jednym z najistotniejszych i koniecznych etapów w procedurze zbywania gminnych nieruchomości. Znajduje to wyraźne potwierdzenie w orzecznictwie. [b]Jak ustalił bowiem Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 15 października 2002 r., do chwili sporządzenia i ogłoszenia wykazu nieruchomość pozostaje poza obrotem prawnym, jest więc niedostępna dla osób ubiegających się o jej nabycie, które nie mogą się domagać sprzedaży, gdyż przeznaczenie nieruchomości do obrotu należy wyłącznie do właściciela (I SA 632/02).[/b] [srodtytul]Pierwszeństwo w nabyciu[/srodtytul] Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa również porządek pierwszeństwa przy nabywaniu tych nieruchomości. Jak przewiduje jej art. 34 ust. 1, w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym lub prawnym pierwszeństwo przy ich nabyciu przysługuje podmiotowi, który spełnia jeden z poniższych warunków: - przysługuje mu roszczenie o nabycie nieruchomości z ugn lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, przy czym termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż sześć tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu, - jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed 5 grudnia 1990 roku albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, przy czym termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż sześć tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu, albo - jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony. [srodtytul]Najemcę trzeba zawiadomić[/srodtytul] W przypadku gdy gmina ma zamiar sprzedać lokal mieszkalny, który został przez nią wynajęty na czas nieokreślony, powinna o tym fakcie zawiadomić lokatora. [b]Zawiadomienie zawsze następuje na piśmie. Powinno ono zawierać informacje o przeznaczeniu sprzedawanej nieruchomości oraz o przysługującym pierwszeństwie w jej nabyciu.[/b] Z tego przywileju nożna skorzystać pod warunkiem złożenia stosownych wniosków w terminie, który nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Dodatkowo zainteresowane podmioty muszą również złożyć oświadczenie, że akceptują ustaloną cenę. Ponadto rada gminy może przyznać w drodze uchwały pierwszeństwo w nabywaniu lokali ich dotychczasowym najemcom lub dzierżawcom. [ramka][b]Jak ustalać odrębną własność lokalu[/b] Zgodnie z art. 35 ust. 3 ugn ustanowienie odrębnej własności lokali w domach wielolokalowych następuje według przepisów [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=098F3F69A6F5D2612DA79D95E1BB083B?id=128489]ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm., dalej uwl)[/link]. Jej przepisy stosuje się zarówno do lokali mieszkalnych, jak i użytkowych. Na podstawie tej ustawy odrębna własność lokali może zostać ustanowiona w każdym budynku bez względu na to, czyją stanowi on własność, tzn. również w budynku należącym do gminy. W myśl postanowień art. 7 ust. 1 uwl odrębna własność lokalu może zostać ustanowiona m.in. w drodze umowy. Umowne ustanowienie odrębnej własności lokalu (mieszkalnego albo użytkowego) ma miejsce wówczas, gdy na podstawie umowy pomiędzy właścicielem budynku (czyli w tym przypadku gminą) a osobą, która nabywa lokal, dochodzi do jego wyodrębnienia. [/ramka] [i]Autor jest radcą prawnym w kancelarii Gide Loyrette Nouel[/i]
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL