W świetle ustawy o VAT zwolnieniu z podatku podlegają dostawy budynków i budowli dokonywane po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Pierwszym zasiedleniem jest natomiast (zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT) oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków czy budowli po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (o ile wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej).
Przez lata przepis ten był rozumiany w taki sposób, że aby doszło do pierwszego zasiedlenia, konieczne było wynajęcie, wydzierżawienie bądź dokonanie dostawy (np. sprzedaż czy aport) nieruchomości po jej wybudowaniu lub znacznym ulepszeniu. W konsekwencji, jeśli inwestor wybudował budynek i przeznaczył go na własne cele (np. przeniósł do niego siedzibę), to sprzedaż budynku nawet po wielu latach będzie stanowić pierwsze zasiedlenie.
Opinia rzecznika
Od nieco ponad roku organy podatkowe zmieniły podejście do rozumienia pierwszego zasiedlenia, uznając, że ustawa o VAT w tym zakresie jest niezgodna z dyrektywą VAT. Dziś powszechnie uznaje się zatem, że samo zajęcie do używania wybudowanego budynku (nawet na własne cele) stanowi jego pierwsze zasiedlenie.
Co ciekawe, podejście organów podatkowych nie zmieniło się, jeśli chodzi o budynki ulepszone. Aby doszło do pierwszego zasiedlenia ulepszonego budynku, konieczne jest jego wynajęcie/wydzierżawienie czy dokonanie sprzedaży (nie wystarczy zatem samo rozpoczęcie jego użytkowania przez właściciela).
W opinii wydanej w polskiej sprawie o sygn. C-308/16 Kozuba Premium Selection, rzecznik generalny Trybunału Sprawiedliwości UE potwierdził niezgodność polskiej ustawy o VAT z dyrektywą. Uznał on, że pierwszym zasiedleniem w świetle dyrektywy jest także rozpoczęcie użytkowania budynku przez właściciela (inwestora), a zatem nie jest tu konieczne dokonanie „czynności podlegającej opodatkowaniu" (czyli np. wynajmu czy sprzedaży). Pogląd ten jest trafny i należy się spodziewać, że Trybunał Sprawiedliwości go podzieli.
