Opinie

Zakaz handlu: właściciele lokali też mają swoje prawa - o prawie najemców do żądania obniżki czynszu

Adobe Stock
Ograniczenie handlu w niedziele nie przekłada się na prawo najemców lokali do żądania obniżki czynszu. Zmiany nie można uznać za zaskakującą, a strat z niej wynikających za rażące – piszą prawnicy.

Po wejściu w życie ustawy z 10 stycznia 2018 r. o ograniczeniu handlu w niedziele i święta oraz w niektóre inne dni (DzU z 2018 r., poz. 305; dalej: ustawa) można się spotkać z pierwszymi żądaniami najemców, powołujących się na klauzulę rebus sic stantibus, dotyczącymi obniżenia opłat czynszowych w związku z ograniczeniem handlu w niedziele.

Klauzula rebus sic stantibus wyrażona w art. 3571 kodeksu cywilnego została sformułowana przez ustawodawcę w sposób ogólny, przy użyciu licznych zwrotów niedookreślonych. Stwarza to duże ryzyko rozbieżności orzecznictwa w tym zakresie. Zajęcie jednoznacznego stanowiska odnośnie do relacji między ograniczeniem handlu w niedziele wprowadzanym ustawą a żądaniem obniżenia wysokości czynszu na podstawie art. 3571 k.c. będzie tym bardziej utrudnione, że problem ten jawi się jako zupełnie nowy i nie był do tej pory rozstrzygany przez sądy ani szerzej analizowany w piśmiennictwie.

Dla zastosowania przedmiotowej klauzuli konieczne jest wykazanie, że w chwili zawarcia danej umowy strony nie przewidywały ustawowo określonych następstw nadzwyczajnej zmiany stosunków, tj. nadmiernych trudności przy spełnieniu świadczenia albo grożącej jednej ze stron rażącej straty.

Podstawową przesłanką zastosowania normy art. 3571 k.c. będzie zatem nieprzewidywalność zdarzenia wywołującego zmianę stosunków. Zastosowanie klauzuli rebus sic stantibus będzie możliwe m.in. w razie nadzwyczajnej zmiany sytuacji gospodarczej, tzn. zmiany szczególnie głębokiej, jak załamanie gospodarcze objawiające się hiperinflacją, gwałtownym spadkiem dochodu narodowego, bardzo dużym bezrobociem czy masowymi upadłościami przedsiębiorców.

W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się, że zmiana stanu prawnego może stanowić nadzwyczajną zmianę stosunków prawnych w rozumieniu art. 3571 k.c. Podkreśla się jednak konieczność wystąpienia zaskakującego charakteru takiej zmiany dla strony danego stosunku. Stąd ta kwestia musi być każdorazowo rozstrzygana w oparciu o okoliczności konkretnego przypadku. Do tej pory takie stanowisko zajmowane było zasadniczo na gruncie prawa daniowego i zmiany stawek podatku i ceł.

Zakaz handlu w niedziele nie jest pomysłem rewolucyjnym. Nie prowadzi także do istotnie głębokiego przeobrażenia stosunków gospodarczych. Przedmiotowe ograniczenie nie jest rozwiązaniem zupełnie nieznanym dla branży handlowej. Podobne unormowania funkcjonują w wielu krajach europejskich, a propozycje jego wprowadzenia do systemu prawnego Polski pojawiały się na przestrzeni ostatnich lat wielokrotnie. Poza tym prace nad projektem ustawy były regularnie komentowane w mediach.

Brak elementu zaskoczenia

Mając powyższe na uwadze, trudno tu mówić o nieoczekiwanej zmianie, która była nagłym zaskoczeniem dla najemców. Omawiany zakaz w profesjonalnej branży handlowej wpisuje się w kategorie zwykłego ryzyka kontraktowego, które nie może stanowić przesłanki zastosowania omawianej klauzuli. Nadzwyczajna zmiana stosunków w rozumieniu art. 3571 k.c. to bowiem nie tylko zmiana o charakterze powszechnym, niezależnym od woli stron, ale musi to być zmiana zasadnicza, niemieszcząca się w ryzyku kontraktowym. W odniesieniu do innego stanu faktycznego, choć wydaje się, że mającego tu odpowiednie zastosowanie, w orzecznictwie przyjęto, że profesjonalista na danym rynku powinien przewidywać zmianę prawa, w szczególności jeżeli sprawa zmiany stanu prawnego była znana z informacji medialnych.

Sądy wskazują, że nadzwyczajną zmianą stosunków może być taka zmiana legislacyjna, której zakres, kształt i stopień, wcześniej niemożliwe w szczegółach do przewidzenia, wpłynęły w istotny sposób na sytuację majątkową co najmniej jednej strony umowy. Element przewidywania konsekwencji gospodarczej zmiany stanu prawnego w postaci groźby poniesienia rażącej straty może zaś zachodzić wówczas, gdy ewolucja stanu prawnego miała charakter oczywisty, odpowiednio stabilny i pozwala stronom skalkulować ewentualne, przyszłe ryzyko kontraktowe w odpowiednim horyzoncie czasowym. Wobec powyższego w omawianym przypadku można mówić o przewidywalności skutków ustawy. Tym samym zastosowanie klauzuli nadzwyczajnej zmiany stosunków nie wydaje się zasadne.

Indywidualna ocena

Odnosząc się do przesłanek powstania wskutek nadzwyczajnej zmiany stosunków nadmiernych trudności przy spełnieniu świadczenia albo zagrożenia poniesienia rażącej straty, ta kwestia musi być oczywiście oceniana indywidualnie dla każdego przypadku. Jednak można wskazać zwłaszcza, że na chwilę obecną ustawa nie wprowadza generalnego zakazu handlu w niedziele, a jedynie ogranicza liczbę niedziel handlowych. Można zatem założyć, że straty najemców w ostatecznym rozrachunku nie przybierają rażącego charakteru. Określenie, że strata ma być „rażąca", oznacza zaś, że ma być ona zdecydowanie ponadprzeciętna. Zakazem nie są objęte przy tym wszystkie kategorie sprzedawców (handel może być prowadzony przez właściciela sklepu działającego np. na zasadzie franczyzy). Dodatkowo handlowcy mogą rekompensować straty poniesione w niepracujące niedziele poprzez dłuższe godziny otwarcia sklepów w inne dni.

Na marginesie trzeba też zauważyć, że specyfika działalności profesjonalnych galerii handlowych polega na stosowaniu stawek czynszu minimalnego oraz czynszu od obrotu. W tym kontekście niezbędna jest weryfikacja, czy dochodzone przez najemców obniżki czynszu minimalnego są uzasadnione osiąganymi w lokalu obrotami i wynikającego z nich czynszu od obrotu. Jeżeli bowiem czynsz od obrotu, uwzględniając nowo wprowadzone dni niehandlowe, będzie wyższy niż czynsz wynikający ze stawek minimalnych, wówczas uzasadnienia dla takiej obniżki nie będzie.

Taka weryfikacja będzie się jednak mogła odbyć nie wcześniej niż po kilku miesiącach po wprowadzeniu ograniczeń w handlu, a także przy uwzględnieniu zmieniających się cykli handlowych dla danej branży w porównaniu z wynikami z lat poprzednich. Niezależnie, żądania najemców dotyczące obniżek płatności nie powinny dotyczyć opłat eksploatacyjnych, z uwagi na ich stały i co do zasady niezależny od wynajmującego charakter.

Mając powyższe na uwadze, pamiętać należy, że każdy przypadek oceniany musi być indywidualnie z uwzględnieniem w szczególności następujących czynników: (i) momentu zawarcia umowy najmu, (ii) skali obniżenia obrotów danego najemcy w związku z zakazem handlu w niektóre niedziele, (iii) wpływu wydłużonych godzin pracy w inne dni na obroty danego najemcy, (iv) możliwości prowadzenia handlu bezpośrednio przez właściciela sklepu, (v) wysokości stawek czynszu minimalnego w porównaniu z czynszem od obrotu (jeżeli znajduje zastosowanie). Dopiero taka analiza pozwoli na skuteczne odparcie żądań najemców w oparciu o wyżej przedstawione argumenty, z podkreśleniem jednak, że to stanowisko może ulec weryfikacji na drodze praktyki orzeczniczej.

Dominik Rafałko, Local Partner

Wiktor Wacławski, Law Clerk Greenberg Traurig Grzesiak sp.k.

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL