fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Kodeks budowlany: udzielanie zgody inwestycyjnej to pole do nadużyć

123rf
Nowy kodeks budowlany może uporządkować prowadzenie inwestycji. Niestety, znacznie je też ograniczy – pisze Jacek Kosiński, adwokat.

Uporządkowanie chaosu architektonicznego, przyspieszenie i uproszczenie procedur, zmniejszenie kosztów związanych z budową dróg oraz innej infrastruktury obsługującej coraz bardziej rozlewające się budownictwo to tylko niektóre z ambitnych celów stawianych sobie przez projektodawców kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Jednak wprowadzenie tych regulacji może doprowadzić do zahamowania rozwoju rynku budowlanego w Polsce.

Praktycznie zupełne uzależnienie realizacji inwestycji budowlanych od istnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowoduje, że w przypadku jego braku lub przedłużających się nad nim prac inwestorzy będą mieli poważne trudności w realizacji swoich planów. Tym bardziej że samorządy niechętnie podejmują skomplikowane i drogie prace nad planem miejscowym, a perspektywy na zmianę tego stanu rzeczy nie widać.

Likwidacja decyzji o warunkach zabudowy

Jednym z podstawowych założeń projektodawców jest odejście od wydawania decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji, gdy teren, na którym ma zostać zlokalizowana inwestycja, nie jest objęty planem miejscowym. Ze względu na ciągle widoczne w Polsce niedostatki w zakresie uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego wuzetki stały się popularnym środkiem uzyskania pozwolenia na budowę. Projektodawcy założyli, że praktyka ta prowadzi do dużej swobody i uznaniowości w wydawaniu decyzji budowlanych przez właściwe organy. Stąd też projektowane przepisy przewidują lokalizację inwestycji jedynie na podstawie planu miejscowego bądź tzw. planu lokalizacji, ewentualnie miejscowych przepisów urbanistycznych – aktów prawa miejscowego mających regulować m.in. kwestię budowy obiektów małej architektury.

W myśl projektowanych regulacji zarówno plan miejscowy, jak i przepisy urbanistyczne muszą być zgodne ze studium rozwoju przestrzennego gminy. W przypadku braku tych aktów na terenie gminy realizacja inwestycji będzie praktycznie niemożliwa. Projekt zakłada zastąpienie obecnej decyzji o pozwoleniu na budowę zgodą inwestycyjną, w której oprócz umożliwienia rozpoczęcia robót budowlanych będzie można rozstrzygnąć np. kwestię podziału nieruchomości czy dopuszczalność realizacji inwestycji na obszarze nieobjętym planem miejscowym. Zgodnie z projektem brak planu miejscowego nie będzie przeszkodą jedynie do realizacji najprostszych inwestycji polegających np. na przeprowadzeniu remontu, czy wybudowaniu garażu do 35 mkw. Natomiast w przypadku wszystkich innych inwestycji – poczynając od budowy domu jednorodzinnego, a kończąc na wielkopowierzchniowym obiekcie handlowym – w przypadku nieobjęcia terenu planem miejscowym ustawodawca planuje wprowadzenie specjalnej procedury.

W takiej sytuacji udzielenie zgody inwestycyjnej ma się składać z dwóch etapów. W pierwszym organ administracji na podstawie graficznego i słownego opisu inwestycji dokona oceny jej zgodności z przepisami prawa – w tym ze studium zagospodarowania przestrzennego. Jest to istotna nowość, ponieważ obecne zasady wydawania wuzetek nie przewidują konieczności badania zgodności projektu ze studium. Pierwszy etap postępowania ma się kończyć wydaniem postanowienia o dopuszczalności inwestycji lub o odmowie zgody inwestycyjnej. Uzyskanie pozytywnej decyzji w pierwszym etapie umożliwi rozpoczęcie starań o uzyskanie zgody inwestycyjnej poprzez złożenie stosownych dokumentów, m.in. projektu budowlanego. W tym czasie inwestor będzie mógł uzyskać prawo do terenu inwestycji, a więc nie będzie musiał kupować działki w ciemno, nie mając pewności, czy będzie mógł zrealizować na niej planowaną inwestycję. Istotną nowością jest przepis art. 113 stanowiący, że w przypadku, gdy realizacja inwestycji na obszarze niemającym planu miejscowego bądź planu lokalizacji w istotny sposób zagraża interesowi publicznemu, organ administracji może odmówić udzielenia zgody inwestycyjnej. Stwarza to ogromne pole do nadużyć i arbitralnego stosowania tej regulacji.

Korzystne zmiany

Istotne zmiany dotyczą także niezwykle ważnych z praktycznego punktu widzenia zasad oceny zgodności inwestycji z przepisami prawa. Obecne regulacje w tym zakresie są niezwykle uciążliwe dla inwestorów. W przypadku zmiany w trakcie budowy przepisów prawa np. w zakresie warunków technicznych, jakim powinien odpowiadać dany budynek, organy uzależniały odbiór budynku od spełnienia nowych wymogów. Nieraz wymagało to znacznego przebudowania zrealizowanej już inwestycji. Projektowana ustawa wychodzi naprzeciw oczekiwaniom inwestorów. Artykuł 63 kodeksu urbanistyczno-budowlanego jasno przewiduje, że ocena zgodności inwestycji jest dokonywana według stanu faktycznego i prawnego z okresu realizacji robót. W przypadku inwestycji realizowanych na podstawie zgody inwestycyjnej jest to dzień udzielenia tej zgody albo jej zmiany, natomiast w przypadku inwestycji realizowanych bez zgody dzień zakończenia bądź wstrzymania realizacji prac. Jednak praktyczne zastosowanie tej regulacji – wobec trudności w uzyskaniu zgody inwestycyjnej – może się okazać znikome. Warto się nad tym zastanowić na dalszych etapach prac legislacyjnych.

Autor jest partnerem w kancelarii KKLW

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA