Prawo użytkownika czy spadkobiercy? SN o odmowie przedłużenia użytkowania wieczystego

Przy odmowie przedłużenia użytkowania wieczystego ochrona własności i dziedziczenia jest w interesie publicznym. Sąd Najwyższy rozwiał związane z tym wątpliwości.

Publikacja: 10.05.2024 04:30

Prawo użytkownika czy spadkobiercy? SN o odmowie przedłużenia użytkowania wieczystego

Foto: PAP/Tomasz Gzell

Interes społeczny nie może być rozumiany tak jak w latach 60. ubiegłego wieku, kiedy uchwalono kodeks cywilny. Trzeba uwzględniać nie tylko uczynione przedwojennym właścicielom szkody majątkowe dekretem warszawskim i brak możliwości ich naprawienia, ale także brać pod uwagę m.in. to, czy użytkownik wieczysty z własnych środków wybudował budynek lub istotnie go naprawił i na jaki okres otrzymał użytkowanie. To sedno czwartkowego wyroku siedmiu sędziów Izby Cywilnej Sądu Najwyższego pod przewodnictwem pierwszej prezes Małgorzaty Manowskiej.

Użytkowanie wieczyste i przedłużenie praw

Kwestia ta wynikła w sprawie, w której spółka akcyjna Inco domagała się od Miasta Stołecznego Warszawy przedłużenia na kolejny okres kończącego się jej 40-letniego użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej przedwojenną kamienicą (teraz biurowcem) przy ul. Mokotowskiej w Warszawie.

Zgodnie z art. 236 kodeksu cywilnego w ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od 40 do 99 lat, a odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny.

Miasto odmówiło przedłużenia użytkowania, wskazując, że w stosunku do tej nieruchomości toczy się postępowanie z wniosku byłych właścicieli (spadkobierców) nieruchomości o ustanowienia dla nich użytkowania wieczystego, i ci byli właścicieli przystąpili do sprawy jako interwenienci po stronie miasta.

Czytaj więcej

Palczewska, Białek: Koniec użytkowania wieczystego? Nie do końca!

Użytkownik wieczysty i właściciel dekretowy: kolizja uprawnień?

Z powodu roszczeń byłych właścicieli Sądy Okręgowy i Apelacyjny w Warszawie oddaliły żądanie spółki, wskazując, że w sytuacji kolizji dwóch uprawnień: prawa dotychczasowego użytkownika wieczystego do przedłużenia umowy użytkowania i uprawnienie dawnych właścicieli dekretowych, rozstrzygnięcia wymaga, czy pierwszeństwo ma prawo poprzednich właścicieli i ich następców prawnych, czy też ochrony wymagają podmioty, którym przysługuje ekspektatywa do przedłużenia użytkowania. Dlatego opowiedziały się za pierwszeństwem uprawnień byłych właścicieli.

Rozpatrując skargę kasacyjną spółki, trójkowy skład Sądu Najwyższego skierował do poszerzonego składu pytanie prawne: Czy dopuszczalna jest odmowa przedłużenia terminu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, uzasadniona wcześniejszym zgłoszeniem przez byłego właściciela tego gruntu lub jego następców prawnych uprawdopodobnionych roszczeń?

Roszczenie o przedłużenie użytkowania wieczystego

Siódemka sędziów Sądu Najwyższego postanowiła rozpatrzyć sprawę merytorycznie, i w tej sytuacji uzasadnienie wyroku zastępować będzie do pewnego stopnia uchwałę.

Podczas posiedzenia przed SN pełnomocnik spółki adwokat Marcin Cieśliński wskazywał, że jest to sprawa powódki z miastem, a nie ze spadkobiercami, a ich interesów nie można uznać za interes publiczny.

Z kolej adwokat Jacek Trela, pełnomocnik spadkobierców byłych właścicieli, wskazywał, że ochrona własności i dziedziczenia też jest w interesie publicznym, poza tym spółka nie odbudowywała tego budynku z własnych środków, nie jest więc pokrzywdzona.

Czytaj więcej

Wykup nieruchomości z użytkowania wieczystego – procedury

SN przychylił się do tej argumentacji. Wskazał, że w tej sprawie użytkownik wieczysty nie przedstawił okoliczności przemawiających za przedłużeniem mu użytkowania. Po drugie adresatem roszczenia o takie przedłużenie jest właściciel nieruchomości, który ma w tym względzie swobodę, a ingerencja sądu jest możliwa dopiero wtedy, gdyby decyzja właściciela, tj. miasta, była całkowicie dowolna.

Sygnatura akt: III CZP 88/22

Adwokat, kancelaria Wardyński i Wspólnicy
Stefan Jacyno

Orzeczenie należy przyjąć z pełną aprobatą. Jest to wyraz zrozumienia istoty kolizji praw. Słusznie dano priorytet prawu dawnemu przed prawem nowszym, ale niesłusznie nabytym. Wszak oddanie w użytkowanie wieczyste nastąpiło tylko dlatego, że doszło do wydania nieważnej decyzji odmawiającej przyznania tego prawa byłym właścicielom, zatem faktycznie doszło do niesłusznego ich wywłaszczenia bez żadnej rekompensaty i do tego nie na cele publiczne.
Sprawa przedłużenia użytkowania wieczystego na kolejny okres musi być badana w kontekście takiego rozumienia ważnego interesu społecznego, jakie obowiązuje obecnie. Na szczęście „interes społeczny” to także zachowanie porządku społecznego, zachowanie i ochrona praw przed ich naruszeniem. Właściciele zostali pozbawieni prawa do praworządnego rozpatrzenia ich wniosku dekretowego i to prawo, jeżeli tylko jest to możliwe, powinno być przywrócone.

Interes społeczny nie może być rozumiany tak jak w latach 60. ubiegłego wieku, kiedy uchwalono kodeks cywilny. Trzeba uwzględniać nie tylko uczynione przedwojennym właścicielom szkody majątkowe dekretem warszawskim i brak możliwości ich naprawienia, ale także brać pod uwagę m.in. to, czy użytkownik wieczysty z własnych środków wybudował budynek lub istotnie go naprawił i na jaki okres otrzymał użytkowanie. To sedno czwartkowego wyroku siedmiu sędziów Izby Cywilnej Sądu Najwyższego pod przewodnictwem pierwszej prezes Małgorzaty Manowskiej.

Pozostało 90% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Prawo dla Ciebie
Prof. Andrzej Kidyba: decyzja o odsunięciu mnie od zajęć jest skandaliczna
Aplikacje i egzaminy
Nowa KRS nie zostawia suchej nitki na kandydacie Bodnara na dyrektora KSSiP
Edukacja i wychowanie
Duże zmiany w szkołach od 1 września 2024 r. Nowacka podpisała rozporządzenie
Prawo w Firmie
Ta ustawa ma chronić przed hakerami ze Wschodu. Firmy i samorządy protestują
Prawo karne
Prokuratura umarza postępowanie w sprawie Lisa. Posłanka: Nieprawdopodobne uzasadnienie
Materiał Promocyjny
CERT Orange Polska: internauci korzystają z naszej wiedzy