Eksperci z branży nieruchomości, a także ci podatkowi, krytykują koncepcje forsowane przez resort finansów. Największe kontrowersje budzi obowiązek podatkowy, który już od początku 2021 r. ma zostać nałożony na spółkę nieruchomościową, która zostanie kupiona lub sprzedana przez podmiot zagraniczny. To spółka ma być bowiem płatnikiem.
– Wprowadzenie do ustaw podatkowych definicji spółki nieruchomościowej i nałożenie na nią obowiązków płatnika od własnej sprzedaży to zmiany nie tyle rewolucyjne, ile wręcz niemożliwe do prawidłowego wykonania – komentuje Małgorzata Dankowska, partner odpowiedzialna za warszawską praktykę podatkową i zespół ds. nieruchomości w TPA Poland. – Na spółki nieruchomościowe zostały nałożone zobowiązania, które trudno spełnić. Mają one opodatkować dochód własnych udziałowców, którego wysokości nie znają. Mało tego, przed terminem zapłaty podatku mogą nawet nie zdążyć się dowiedzieć, że doszło do sprzedaży ich udziałów. To trochę tak, jakby przy zbyciu zakładu pracy nakazać obliczenie, pobór i zapłatę podatku zbywcy pracownikom – dodaje.
Ekspertka zaznacza, że ustawodawca nie wyposażył spółek nieruchomościowych w instrumenty pozwalające pozyskać stosowne informacje, za to obarczył je odpowiedzialnością za ten proces.
– Charakter płatnika spółek nieruchomościowych jest co najmniej dyskusyjny. Spółka nieruchomościowa w proponowanym układzie nie ma strumienia środków należnych zbywcom, z których mogłaby potrącić podatek jako płatnik. W jaki sposób ma go pobrać? Może liczyć na ich dobrą wolę lub na zabezpieczenia, o ile zostaną one przewidziane i wprowadzone na etapie ustaleń transakcyjnych – mówi Dankowska. – Spółka nie jest jednak stroną transakcji. Nie wiadomo również, jak podejść do sytuacji nadpłaty czy niedopłaty podatku, bo sama regulacja jest dziurawa jak sito, brak jej dobrego osadzenia w systemie prawa podatkowego. W praktyce będzie to rodzić wiele wątpliwości i sporów interpretacyjnych – zaznacza.
Przewiduje, że dla dużych graczy rynku nieruchomości komercyjnych zmiany w przepisach nie spowodują komplikacji, bo ci zaangażują doradców podatkowych i zabezpieczą swoją pozycję transakcyjną. Wzrosną jednak koszty, bo weryfikacja pozycji zbywcy będzie wymagała dodatkowego due diligence.
