Jak zwiększyć dostępność mieszkań na wynajem

Partnerem debaty był Bank Gospodarstwa Krajowego

Kazimierz Smoliński, sekretarz stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa, zwracał uwagę podczas debaty, że podstawowym działaniem mającym na celu upowszechnienie wynajmu jest zmiana ofert na rynku mieszkaniowym. – Z dokonanych analiz wynika, że na rynku nieruchomości brakuje mieszkań dostępnych stricte pod wynajem – mówił. Jego zdaniem ludzie młodzi nie mogą przebierać w ofertach, lista możliwości jest krótka – albo mieszkanie kupią, albo je sobie wybudują.

Miliony ludzi w mieszkaniowej próżni

– Społeczne budownictwo czynszowe w postaci towarzystw budownictwa społecznego utraciło finansowanie państwowe. Zlikwidowano Krajowy Fundusz Mieszkaniowy w 2009 roku i nastąpiła duża zapaść w tym segmencie. Spółdzielnie mieszkaniowe przestały budować z różnych względów, między innymi z braku finansowania preferencyjnego, jaki kiedyś oferował Krajowy Fundusz Mieszkaniowy – stwierdził minister Smoliński.

Z badań wynika, że ponad 40 procent społeczeństwa dobrze radzi sobie na rynku, wynajmuje drogie mieszkania albo kupuje lokum za własne środki lub na kredyt. Około 20 procent osób ma zbyt niskie dochody i szuka pomocy w gminie, aby uzyskać mieszkanie komunalne, czy socjalne. Pozostałych 40 procent znajduje się w próżni – są to osoby zbyt biedne na kupno lub wynajem mieszkania, a zbyt bogate, aby zakwalifikować się do otrzymania lokum socjalnego.

Narodowy Fundusz Mieszkaniowy przewiduje kilka rodzajów wsparcia finansowego. Pierwszym jest budownictwo częściowo komercyjne i częściowo ze wsparciem budżetu państwa. Drugi to budownictwo społeczne, w tym TBS i spółdzielnie, a przede wszystkim samorządy, które budują bloki z myślą o najbiedniejszych mieszkańcach.

– Bank Gospodarstwa Krajowego oferuje samorządom finansowanie bezzwrotne nawet do 55 procent. Jednocześnie coraz częściej próbuje się zachęcać społeczeństwo do oszczędzania na cele mieszkaniowe. Wiemy, że wiele osób nie ma środków na przystąpienie do TBS czy spółdzielni mieszkaniowej i nie stać ich na wkład własny, aby uzyskać kredyt. Chcemy, aby ludzie zaczęli oszczędzać – przy wsparciu państwa, otrzymując premię, mieliby możliwość zgromadzenia własnych środków. Program mieszkaniowy pokazuje problemy kompleksowo i musimy je kompleksowo rozwiązywać. Pierwszy segment budownictwa komercyjnego już ruszył z opcją tańszych mieszkań. Można w budownictwie komercyjnym oferować korzystniejszą ofertę zarówno czynszu, jak i sprzedaży. Można realizować projekty w modelu partnerstwa publiczno-prywatnego i zachęcamy prywatnych inwestorów do włączenia się w tego typu realizacje – mówił Smoliński.

Jak zapewnił, celem nie jest wzbudzenie poczucia zagrożenia wśród deweloperów. Celem jest wzmocnienie segmentu 40 procent osób, których nie stać na własne mieszkanie. Nie są to dotychczasowi klienci deweloperów lub banków.

– Zakładamy, że wraz ze wzrostem zamożności społeczeństwa ten segment osób najuboższych powinien się zmniejszać. Sądzę, że samorządy otrzymają nowe instrumenty, na przykład w postaci zmiany ustawy o wsparciu budownictwa społecznego. Gminy były zmuszone wydzielać odrębne mieszkania socjalne i w ten sposób tworzyły się swoiste getta. My chcemy tego uniknąć. Chcemy, aby lokator socjalny w przypadku poprawy sytuacji materialnej mógł pozostać w mieszkaniu, a jego czynsz rósł do poziomu rynkowego. W przypadku pogorszenia sytuacji materialnej powróciłby do umowy socjalnej, pozostając w tym samym mieszkaniu. Nie chcemy doprowadzać do wyrzucenia takich osób z zasobu komunalnego, jednak – w przypadku poprawy sytuacji materialnej – powinny one przynajmniej płacić czynsz rynkowy. Myślę, że część osób nie zaakceptuje takiego rozwiązania, co przyniosłoby rotację w mieszkaniach komunalnych – dodał Smoliński.

Obecnie w Polsce ponad 300 tysięcy osób oczekuje na mieszkanie komunalne. Wiele osób pragnie mieć własne mieszkanie i mimo że są na granicy zdolności spłaty kredytu, decydują się na jego zaciągnięcie. Ten trend zauważalny jest zwłaszcza wśród osób młodych, a zbyt wysokie raty kredytu powodują, że wpadają w spiralę zadłużenia. Większość zarobków muszą przeznaczać na spłatę zobowiązania. Ubożeją przez to w rozwoju społecznym, muszą też sięgać po pomoc rodziców. Mają tylko i aż dwie rzeczy – mieszkanie i ciążący na barkach kredyt.

Założenia Narodowego Programu Mieszkaniowego

– Bank Gospodarstwa Krajowego jest bankiem rozwoju. Jest instytucją, realizującą plany i programy rządowe. Jednym z nich jest Narodowy Program Mieszkaniowy, który nie koncentruje się wyłącznie na zagadnieniu mieszkań na wynajem. To jest dziewięć różnych grup działań, zwanych filarami. Uczestniczymy poprzez instrumenty zwrotne, bezzwrotne czy kapitałowe w co najmniej trzech filarach i swoją rolę postrzegamy trochę jako testera pomysłów i rozwiązań możliwych na rynku. W styczniu przyszłego roku odbędzie się ostatni nabór wniosków w programie „Mieszkanie dla młodych", mamy nadal w obsłudze program „Rodzina na swoim" – powiedział Kocon.

Kolejny olbrzymi program to Fundusz Dopłat, z którego wspierane są programy budownictwa socjalnego. Istnieje Fundusz Termomodernizacji i Remontów, służący poprawie jakości istniejących mieszkań przez zwiększanie ich efektywności energetycznej.

– To jest również cały obszar społecznego budownictwa czynszowego, w którym jesteśmy praktycznie jedynym bankiem na rynku zapewniającym preferencyjne finansowanie TBS, czy od przyszłego roku spółdzielniom mieszkaniowym – powiedział Kocon.

Jak zapewnił wiceprezes Kocon, Bankiem Gospodarstwa Krajowego kieruje chęć wsparcia spółdzielni mieszkaniowych w realizowaniu ich misji, a także chęć dołożenia swojej cegiełki do Narodowego Programu Mieszkaniowego. Efektem tych działań ma być zasypanie trzymilionowej luki brakujących mieszkań.

– Jest to więc szeroki wachlarz działań. Wspomnę jeszcze o naszych instrumentach kapitałowych, gdzie mamy dwa fundusze inwestycyjne, realizujące projekty o charakterze komercyjnym. Pierwszy z nich to Fundusz Mieszkań na Wynajem. Jestem dumny z tego, że pracując w BGK, mogę wraz ze współpracownikami wspierać państwa Kowalskich i państwa Nowaków w dążeniu do uzyskania dachu nad głową – mówił Kocon.

Nowa rola banku

BGK Nieruchomości jest komercyjnym ogniwem, które wpisuje się w plan odpowiedzialnego rozwoju premiera Mateusza Morawieckiego. Uczestnicy debaty zwracali uwagę, że młodzi ludzie z łatwością są w stanie obliczyć różnicę między kosztem wynajmu a kosztem kredytu i szybko podejmują decyzję. Grzegorz Muszyński, członek zarządu BGK Nieruchomości, ma tego świadomość.

– Cena lokalu musi być odpowiednio dopasowana do regionu. Ceny prac budowlanych są wyższe i nie jest łatwo cen inwestycyjnych trzymać w ryzach. Przywykliśmy do modelu mieszkańca, który zamyka własne drzwi i funkcjonuje we własnym mieszkaniu Pierwszym naszym krokiem w Warszawie są nieduże mieszkania i spora przestrzeń co-workingu – twierdzi Muszyński. Jego zdaniem potrzebna jest przestrzeń wspólna, gdzie dzieci mogłyby się wspólnie bawić, aby nie był to blok, lecz dom mieszkalny. – Może się okazać, że jedna z mieszkanek będzie emerytowaną nauczycielką i dla niej przebywanie z dziećmi z sąsiedztwa stanie się niewyobrażalną wartością dodaną. Wojna przerwała budowanie bazy wiedzy. A przed wojną w jednym budynku mieszkał oficer, niżej urzędnicy, a na samym dole mieszkała praczka – wszyscy się szanowali i witali, i mogli razem funkcjonować. Na pytanie, czy można robić taki miks teraz, odpowiadam, że właśnie tak staramy się robić – powiedział Muszyński.

Aktywne regiony

Obecni na debacie samorządowcy zwracali uwagę, że wiele mieszkań buduje się nie tylko w metropoliach, ale i w mniejszych miastach. Burmistrz Grodziska Mazowieckiego wskazywał, że w mieście buduje się wiele lokali. Północna część miasta ma charakter bardziej przemysłowy, zaś w południowej przeważa zabudowa mieszkaniowa. Burmistrz przypomniał, że Grodzisk został nagrodzony na targach we Francji jako jedno z najlepszych miejsc do życia.

Jego zdaniem kluczem do budownictwa społecznego jest ziemia. – Uważam, że potencjałem są grunty Agencji Nieruchomości Rolnych, one leżą odłogiem lub pozostają niewykorzystane w należyty sposób. Już kilka lat temu proponowałem przekazanie części tych gruntów gminom podwarszawskim z warunkiem, aby połowa kwoty ze sprzedaży gruntów została przekazana na budownictwo pod wynajem dla uboższych ludzi. Nasze miasta są pełne slumsów i trzeba to uczciwie i głośno powiedzieć – mamy gminy pożydowskie i nieuregulowane sprawy powojenne – powiedział Benedykciński i zauważył, że wiele osób mieszka w skandalicznych warunkach.

Dzięki współpracy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego takich osób jest niewiele w Grodzisku, ponieważ miasto wybudowało ponad 300 mieszkań. – Mam na terenie gminy około 200 hektarów nieruchomości rolnych i to są grunty trzeciej klasy, czyli zablokowane ustawą rolną. Grunty te znajdują się przy autostradzie. Mogą mieć uzbrojenie i mógłbym wybudować tam mieszkania, korzystając z dofinansowania. Żeby ludzie chcieli wynajmować te mieszkania, czynsz musiałby wynosić 400 złotych za powierzchnię 40 metrów kwadratowych, czyli w sumie 800 złotych za wynajem miesięcznie. Wtedy rzeczywiście pomożemy tej grupie. Trzeba pamiętać, że jeśli nie pomogę tym osobom, to one zgłoszą się po dodatek mieszkaniowy, którego obecnie wypłacam ponad 800 tysięcy rocznie – dodał Benedykciński.

TBS nie przestają działać

Wiesław Źrebiec, prezes Polskiej Izby Gospodarczej Towarzystw Budownictwa Społecznego, uważa, że towarzystwa budownictwa społecznego żyją i mają się dobrze, lecz żyją cicho. Jeśli chodzi o możliwość wynajmowania mieszkań – jest ich zdecydowanie za mało.

– Młodzi ludzie odrobili lekcję z franka szwajcarskiego i z potrzeby mobilności. Jest na pewno grupa osób pragnąca aktu własności lokum, ale duża część młodych osób rozgląda się za mieszkaniem na wynajem. Państwo od lat wspiera programy popytowe i jedynym programem, który generował podaż ze względu na ograniczenie wysokości czynszu, był program społecznego budownictwa mieszkaniowego – stwierdził Źrebiec.

Wybudowano około 120 tysięcy mieszkań w ciągu 15 lat. To są kompletne osiedla, budowane od dwudziestu lat. Ponadto budowane są tam szkoły, przedszkola czy biblioteki. – Towarzystwa budownictwa społecznego dawno już wykroczyły poza swój program podstawowy. Stały się współtwórcami, kreatorami polityki mieszkaniowej – powiedział Źrebiec.

Towarzystwa budownictwa społecznego cały czas oddają mieszkania do użytku.

– Rozmawiamy dużo o programie Mieszkanie+, którego celem jest budowanie mieszkań na docelową własność, jednak to jest obszar działań, w których są również TBS. Nikt tego głośno nie mówi, ale TBS zaczęły oddawać już mieszkania w Krośnie, Zielonej Górze i wielu innych miastach – podkreślił. Prezes Źrebiec zauważył, że inne potrzeby mają osoby, które nie radzą sobie finansowo, a inne te, które są w stanie samodzielnie zaspokoić swoje potrzeby. – Jedynym wsparciem powinno być wsparcie w gruntach. Likwidacja Krajowego Funduszu Mieszkaniowego miała jeden plus przy wszystkich minusach. TBS nauczyły się realizować wiele projektów bez udziału środków gminnych. Nie mieszkanie powinno być socjalne, lecz człowiek powinien być socjalny. Kwestią jest, w jaki sposób taką osobę wesprzeć, a nie wyrzucać do stref, które są slumsami – dodał.

Jak będzie mieszkanie, to będzie i praca

Roman Szełemej, prezydent Wałbrzycha, podczas debaty zwrócił uwagę na problem zróżnicowania Polski pod względem terytorialnym, geograficznym i rozwojowym. Jego zdaniem badania wykazują, że dynamika rozwarstwiania wciąż się zwieksza. Są to miejsca nie tylko poprzemysłowe, jak na Dolnym Śląsku, ale i w Zachodniopomorskiem, gdzie wiele osób nie nie ma zdolności w pozyskiwaniu własnych środków na budowę mieszkań.

– Czytałem raport Polskiej Akademii Nauk, w którym nie istnieje podział na Polskę A i Polskę B, lecz na Polskę metropolitalną i całą resztę. Przyjmując kryteria konserwatywne, Polskę dzieli się na ponad 200 miast naprawdę problemowych i na miejsca pełne biurowców. Mechanizmy programu mieszkaniowego muszą być ukierunkowane na małe i średnie gminy i nie wolno zapominać, że tam rynek nieruchomości praktycznie nie istnieje – mówił. Prezydent Wałbrzycha stwierdził, że w tym mieście nie istnieje zjawisko prywatnej własności lub znajduje się na minimalnym poziomie.