Wspólnie z matką i dwojgiem rodzeństwa odziedziczyłem po ojcu dom z niewielką nieruchomością. To wszystko, co pozostawił ojciec, który był jego wyłącznym właścicielem. Z postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku wynika, że dziedziczymy w częściach równych. Wartość domu z działką to 300 tys. zł. Mam oszczędności, które chcę przeznaczyć na spłatę rodziny, aby w przyszłości dom przypadł mojej córce. Jakie kroki powinienem podjąć?
Przejęcie opisanej nieruchomości może nastąpić w drodze umowy zawartej przed notariuszem lub w postępowaniu sądowym. Zwykle następuje to ze spłatą pozostałych spadkobierców, choć mogą oni z niej zrezygnować. Formą spłaty może też być prawo dożywotniego utrzymania (dożywocie) z prawem do zamieszkiwania w domu (służebność mieszkania).
Zawarcie umowy przed notariuszem wymaga zgody wszystkich spadkobierców. Notarialny dział spadku obejmującego nieruchomości pozwala na ustanowienie prawa dożywocia wraz ze służebnością mieszkania. Możliwości takiej nie daje, co do zasady, dział sądowy, choć w praktyce jest to stosowane przy zgodzie zainteresowanych. Spadkobiercy mają swobodę w wyborze notariusza, warto jednak zwrócić się do działającego w miejscowości, w której znajduje się sąd wieczystoksięgowy właściwy dla nieruchomości. Umożliwia to notariuszowi zbadanie księgi i gwarantuje sporządzenie umowy uwzględniającej miejscową specyfikę. Wynagrodzenie notariusza zależne jest od wartości całej nieruchomości. W opisanej sprawie wyniesie 2696,20 zł, ale może być większe, gdy zostaje ustanowiona służebność, a wnioski wieczystoksięgowe będzie składał sam notariusz (244 zł).
Sądowy dział spadku jest możliwy, gdy spadkobiercy są zgodni, jak go dokonać, ale przede wszystkim trzeba z niego skorzystać, gdy takiej zgody nie ma. Z wnioskiem do sądu wystąpić może każdy ze spadkobierców i wszyscy łącznie. Wniosek kieruje się do sądu rejonowego właściwego ze względu na ostatnie miejsce zamieszkania zmarłego.Jeżeli spadkobiercy występują ze wspólnym, zgodnym wnioskiem, należy uiścić 300 zł opłaty na rzecz sądu. Jeden spadkobierca inicjujący postępowanie powinien liczyć się z wydatkiem 500 zł. We wniosku należy wymienić wszystkich spadkobierców i dołączyć dowód stwierdzający, że zmarły był właścicielem nieruchomości. Wniosek powinien też zawierać informacje o: wieku, zawodzie, stanie rodzinnym, zarobkach i majątku, a także o zarobkach i majątku małżonka. Ponadto powinien wyjaśniać, w jaki sposób spadkodawcy dotąd korzystali z nieruchomości, wskazywać inne okoliczności, które mogą mieć wpływ na rozstrzygnięcie, a także propozycję rozstrzygnięcia, która w tej sprawie będzie obejmowała przyznanie własności ze spłaceniem rodziny.
Należy mieć na uwadze, że gdy nie ma zgody choćby tylko między dwoma spadkobiercami, sąd bada w pierwszej kolejności możliwość dokonania podziału w naturze przez ustanowienie w domu trzech lub dwóch odrębnych lokali (mieszkań) lub podział fizyczny obejmujący podział działki i tzw. pionowy budynku (np. gdy jest to bliźniak). Jeżeli to niemożliwe, a spadkobiercy nie dochodzą do porozumienia, sąd może zdecydować o sprzedaży nieruchomości i podziale uzyskanej ceny.Zarówno sądowy, jak i notarialny dział spadku wiązać się będzie z powstaniem obowiązku podatkowego od czynności cywilnoprawnych, gdy dział następuje przez przejęcie nieruchomości ze spłatą pozostałych spadkobierców. Wysokość podatku to 2 proc. spłacanej wartości nieruchomości. Zakładając, że pozostali spadkobiercy nie rezygnują z należnej im spłaty, podatek wyniesie 4500 zł. Rezygnacja spadkobierców ze spłaty jest świadczeniem nieodpłatnym stanowiącym przychód w podatku dochodowym, ale jest ono wolne od podatku, gdy chodzi o najbliższą rodzinę. Należy też liczyć się z wydatkami związanymi ze zmianą wpisu w księdze wieczystej (150 zł) i jej ewentualnym założeniem (60 zł).
