Gmina jest właścicielem budynku, w którym jest prowadzona działalność gospodarcza. Czy może wynająć lokal w tym budynku na okres powyżej trzech lat (np. na dziesięć lat) w trybie bezprzetargowym? Czy w takiej sytuacji wystarczająca/konieczna jest zgoda rada gminy czy też muszą być spełnione dodatkowe warunki? Zdaniem urzędników gminnych nie ma możliwości wynajęcia lokalu na okres powyżej trzech lat bez przetargu. Czy mają rację?
Przepis art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadza ogólną zasadę, że umowa najmu lokalu na czas oznaczony powyżej trzech lat lub na czas nieoznaczony musi zostać zawarta w trybie przetargu. Przetarg polega na zorganizowaniu przez wynajmującego postępowania, w ramach którego po publicznym zaproszeniu do składania ofert wynajmujący wybiera najkorzystniejszą i zawiera umowę z oferentem, który ją złożył. Obwieszczenie o wszczęciu przetargu zazwyczaj umieszczane jest w prasie. Najczęściej jedynym kryterium oceny ofert jest najniższa cena. Umowa najmu zostaje zawarta z chwilą wyłonienia zwycięzcy przetargu oraz przyjęcia jego oferty przez organizatora przetargu.
W przeciwieństwie do sprzedawania nieruchomości lub oddawania ich w użytkowanie wieczyste przepisy nie przewidują jakichkolwiek określonych sytuacji, gdy z mocy ustawy należy odstąpić od przeprowadzania przetargu na oddanie lokalu w najem. Nie oznacza to jednak, że takiej możliwości ustawa nie przewiduje. Przeciwnie, zgodnie z ostatnim zdaniem art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia umowy najmu. Oznacza to, że w opisanej sytuacji, aby umowa najmu lokalu mogła być zawarta na czas nieoznaczony lub oznaczony wynoszący powyżej trzech lat, rada gminy musiałaby wyrazić na to zgodę w drodze uchwały. Uchwała ta powinna w szczególności określać lokal, który ma być wynajęty, oraz dane osoby, z którą ma zostać zawarta umowa najmu. Wydaje się, że w uchwale powinien się znaleźć termin, na jaki ma zostać zawarta umowa, oraz czynsz najmu.
Należy jednak zwrócić uwagę, że rada gminy nie ma obowiązku podjęcia takiej uchwały oraz że właściwym podmiotem, który powinien zwrócić się do niej o jej podjęcie, jest organ wykonawczy danej gminy. Tylko wójt (burmistrz, prezydent) będzie zatem umocowany do zawarcia ostatecznej umowy najmu. Co więcej, ewentualna uchwała rady gminy pozwalająca na bezprzetargowe zawarcie umowy najmu lokalu nie oznacza, że organ wykonawczy jest do tego zobowiązany.
Warto też pamiętać, że gmina mogła ustanowić wewnętrzne przepisy wynajmowania lokali w formie regulaminu, które nie pozwalają na inny tryb niż przetargowy. Chociaż regulamin taki nie jest powszechnie obowiązującym prawem i może zostać zmieniony, to będzie stanowić barierę we wprowadzeniu wyjątku od przyjętej reguły. Jeżeli jednak rada gminy mimo takiego brzmienia regulaminu wewnętrznego podejmie uchwałę wyrażającą zgodę na bezprzetargowe wynajęcie lokalu na okres powyżej trzech lat lub na czas nieoznaczony, to organ wykonawczy będzie miał prawo taką umowę zawrzeć.
