Nieszczęsne „wygasanie zobowiązań"

O niefortunnej, wadliwej redakcji przepisu art. 15ze ust.1 ustawy napisano już wiele. By nie powielać uwag, warto jedynie skrótowo zauważyć, że odrzucając opinie skrajne, podstawowa linia sporu na rynku przebiega obecnie między zwolennikami dwóch interpretacji. Pierwsza zakłada, że doszło do wygaśnięcia umów tych najemców, których działalność została zakazana przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z 31.03.2020. Oponenci skłaniają się ku stanowisku, że wygasły jedynie „zobowiązania", lecz sama umowa istnieje, lub twierdzą, że w ogóle doszło jedynie do zawieszenia obowiązków stron. Skłaniam się ku wykładni pierwszej, językowej, gdyż celowościowa prowadziłaby do wniosków całkowicie sprzecznych z brzmieniem przepisu. Dodatkowo warto zaważyć, że przepis odpowiadający stanowisku drugiemu był przedmiotem poprawki i został w trakcie prac w Sejmie odrzucony.

Jak wykażę dalej, w zasadzie przyjęcie dowolnego z tych stanowisk z praktycznego punktu widzenia prowadzi do podobnych skutków, a spór ma charakter teoretyczny.

Rynek nie chce wygaśnięcia, sąd osądzi

Warta odnotowania, choć chyba całkowicie ignorowana przez ustawodawcę, jest temperatura rynku najmu, stanowisk najemców, wynajmujących i banków. W gorących czasach pandemii odnosi się wrażenie, że logiczne myślenie zostało mocno zaburzone emocjami, a decyzje podejmowane w stanach skrajnych, które, jak uczy psychologia, obarczone są ryzykiem błędu. Wskazana wyżej pierwsza interpretacja jest dla rynku niewygodna. Istnieje więc duży nacisk na prawników, by wykładali przepis tak, jak byłoby to „wygodniejsze" do stosowania. Wcześniej czy później przyjdzie nam się zmierzyć ze skutkami opisywanych regulacji. Moim zdaniem, kamieniem uruchamiającym lawinę mogą być pozwy najemców, którzy czy to w wyniku kryzysu, czy niezależnie od niego, będą chcieli zakończyć działalność w centrum handlowym. Dostali oni do ręki instrument, który pozwala na bezkosztowe wyjście z umowy.

Czytaj także: Co dalej z umową najmu po ustaniu zakazu handlu?

Obciążeni dziś emocją chwili, powinniśmy pamiętać, że sądy będą rozstrzygać nasze dzisiejsze spory za rok lub dwa. Już nie w atmosferze wirusowego zagrożenia, ale na chłodno sędziowie popatrzą na przepisy. I taką perspektywę powinniśmy już dziś przyjmować i my: prawnicy i uczestnicy rynku.

Moim zdaniem, z tego punktu widzenia, tak długo jak nie dojdzie do uchylenia wadliwych przepisów, nie ma lepszej polityki zarządzania ryzykiem, niż zawieranie pomostowych porozumień, które zabezpieczają strony na wszelkie możliwe, znane okoliczności. Ci, którzy zastygli w bezruchu i liczą na to, że nic się nie stanie, mogą obudzić się, gdy będzie za późno.

Jak się wskrzesza umowy?

Interpretując przepis art. 15 ze ust.2, należy odnotować, że ustawodawca próbuje rynkowi zaproponować konstrukcję dotychczas nieznaną, która sprowadza się do „wskrzeszenia" na nowo wygasłej umowy. Ponieważ przepis ten wejdzie w życie z chwilą ustania zakazów prowadzenia działalności, dotychczas mniej jest komentarzy na jego temat. Ustawodawca zakłada, że najemca „powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy".

Podstawowy problem, jaki napotka każdy prawnik jest taki, że nie można „przedłużyć" wygasłej umowy, ani wygasłych zobowiązań. Wydaje się zatem, że w przypadku przepisów ust. 1, skutki są nieodwracalne, tj. niezależnie od tego, czy przyjmiemy wygaśnięcie całej umowy, czy tylko „zobowiązań stron", to polskie prawo, jak się wydaje, nie umożliwia doprowadzenia do „odżycia" wygasłych zobowiązań czy umowy. Z tego punktu widzenia, spór prawników na tle interpretacji ust.1 jest jałowy i teoretyczny. „Przedłużenie" umowy, o którym stanowi przepis, musiałoby zatem oznaczać ponowne wypełnienie treścią „umowy-wydmuszki", która przez okres zakazu obowiązywała pomimo braku jej essentialia negotii (elementów przedmiotowo istotnych dla jej zaistnienia). Konstrukcja ta wydaje się niemożliwa do zastosowania.

Autopromocja
Subskrybuj nielimitowany dostęp do wiedzy

Unikalna oferta

Tylko 5,90 zł/miesiąc


WYBIERAM

Zauważyć też trzeba, że skutek taki zaistniałby tylko w przypadku złożenia oferty przez najemcę wynajmującemu. Ustawodawca niedostatecznie przewidział możliwe inne warianty sytuacji, np. w której najemca takiej oferty w ogóle nie złoży w ustawowym terminie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu lub wynajmujący oferty nie przyjmie. Ostatnie zdanie komentowanego ustępu stanowi co prawda, że „postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty", pytanie jednak co to oznacza w praktyce? Można domyślać się intencji, że brak oferty najemcy powoduje bezpowrotne utrwalenie skutków wygaśnięcia umowy lub „wygaśnięcia zobowiązań stron", ale znów językowa nieporadność ustawodawcy stwarza wiele możliwości interpretacji. Zaprzestanie związania wynajmującego (oddającego) spowodowanym ex lege (z mocy ustawy) wygaśnięciem umowy sprowadzałaby się do działającego ex tunc (z mocą wsteczną) unicestwienia skutków, jak się wydaje, nieodwracalnego zdarzenia polegającego na wygaśnięciu umowy.

Z podobną sytuacją mieć będziemy również do czynienia w przypadku przyjęcia, że doszło do wygaśnięcia jedynie zobowiązań, a nie całej umowy. Wtedy musimy przyjąć, że „odżywają" wygasłe zobowiązania.

Zauważmy, że norma ta ogranicza niewiązanie przepisem ust. 1 tylko do oddającego („Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego"). Językowa wykładnia prowadzi zatem znów do kolejnego, trudnego do zaakceptowania wniosku, że najemca (uprawniony), pomimo niezłożenia oferty, nadal pozostawałbym związany postanowieniami ust.1 komentowanego artykułu. Logiczny wniosek jest taki, że skoro najemca pozostaje związany przepisem, to może wciąż twierdzić, że zobowiązania z umowy wygasły. Odmiennie wynajmujący, który uzna, jako niezwiązany przepisem, że zobowiązania nie wygasły.

Nie trzeba wielkiej przenikliwości, by zauważyć do jak daleko idących problemów i sporów mogą prowadzić wskazane przepisy w przyszłości.

Co może zrobić ustawodawca – wnioski de lege ferenda

Jak widać, próba wykładni przepisów art. 15ze ustawy prowadzi do wniosków często sprzecznych ze sobą, niespójnych, skutkujących kaskadą narastających nieporozumień. Wydaje się, że zarówno potrzebą rynku, jak i wolą ustawodawcy było utrzymanie w mocy wiążących strony umów, a jedynie wskutek wadliwości przepisu doszło do ich wygaśnięcia(lub wygaśnięcia ich zobowiązań). Wydaje się zatem, że w celu uniknięcia dalszych komplikacji, należy przywrócić stan poprzedni – związania stron umową o treści dotychczasowej. Składam wniosek de lege ferenda, aby zmienić brzmienie ust.2 i 3 wspomnianego art. 15ze i nadać im nowe, następujące brzmienie:

2. Od dnia następującego po dniu zniesieniu zakazu, o którym mowa w ust.1, pomiędzy stronami, których umowy wygasły wskutek wejścia w życie przepisu ust.1, obowiązuje nowa umowa, o treści zgodnej z umową wygasłą, z tym zastrzeżeniem, że okres jej obowiązywania rozpoczyna się od dnia następującego po dniu zniesieniu zakazu, a strony uzgodnią terminy, sposób i zakres wykonania zobowiązań, których wymagalność przypadała, zgodnie z brzmieniem umowy, przed terminem jej wejścia w życie.

3. Do oceny skutków zdarzeń, które miały miejsce w okresie obowiązywania zakazu, o którym mowa w ust.1 przyjmuje się w razie wątpliwości domniemanie, że umowa obowiązywała, przy czym rozstrzyganie ewentualnych sporów powinno odbywać się, o ile nie jest to możliwe inaczej, na zasadzie słuszności i ocenie okoliczności indywidualnego przypadku.

Przepis ten byłby kolejną, bardzo głęboką ingerencją w wolność rynku, lecz trudno jest znaleźć rozwiązanie idealne. Można dyskutować, czy proponowana ocena na zasadach słuszności nie jest zbyt miękkim i pozostawiającym wiele „luzów" orzecznictwu instrumentem. Byłbym jednak za takim rozwiązaniem, gdyż w zaistniałej sytuacji nie sposób przewidzieć, jakie trudności interpretacyjne w konkretnych przypadkach będą przedmiotem rozstrzygnięć.

Wydaje się, że w celu wyjścia z impasu, niezbędne jest jakieś działanie, by ochronić rynek przed chaosem.

Proponowane brzmienie, wymagające być może dalszego dopracowania, powinno, z jednej strony w sposób wyraźny przywracać stan poprzedni – związania przez strony dotychczasowym stosunkiem, a z drugiej, być jednak na tyle elastyczne i pojemne, by pozostawić rynkowi i sądom możliwość rozstrzygnięcia ewentualnie powstałych na tym tle sporów w sposób powodujący możliwie najmniej konfliktów.

A może nieważność?

Alternatywnym rozwiązaniem byłoby wprowadzenie przepisu, który naruszając zasadę lex retro non agit, z mocą wsteczną, usuwałby z porządku prawnego wadliwą normę. Byłoby to swego rodzaju uprzedzenie ewentualnego orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego. Wydaje się bowiem, że komentowany przepis, budzący tak wiele zastrzeżeń i ingerujący mocno w zasadę swobody umów, może w całości zostać uznany za niezgodny z Konstytucją, ze skutkiem ex tunc.

Im wcześniej zostanie on usunięty, tym lepiej dla kondycji rynku.

dr Piotr Michał Kosmęda, radca prawny, specjalista w zakresie prawa nieruchomości w kancelarii Eversheds Sutherland Wierzbowski