W praktyce zawierania umów na rynku wynajmu powierzchni handlowej istotne znaczenie ma zgodność klauzul umownych z przepisami prawa konkurencji. Prawo konkurencji zakazuje bowiem jakichkolwiek uzgodnień pomiędzy przedsiębiorcami, których przedmiot lub skutek świadczyłby o zaburzeniu konkurencji na danym rynku. Naruszenie tego zakazu sankcjonowane jest karą pieniężną w wysokości do 10 proc. rocznego obrotu przedsiębiorcy, zaś osoby zarządzające przedsiębiorcą mogą zostać ukarane sankcją finansową w wysokości do 2 mln zł. Jedną z częstych klauzul zamieszczanych w umowach najmu powierzchni handlowej są tzw. klauzule wyłączności, na mocy których na jedną ze stron umowy nakładany jest zakaz prowadzenia aktywności w danym zakresie.
Dla wynajmującego lub najemcy
W przypadku zakazu nakładanego na wynajmującego może on przybierać postać obowiązku uzyskania przez wynajmującego zgody najemcy na wynajem powierzchni magazynowej konkurentom najemcy. W przypadku gdy ograniczenie dotyczyć miałoby najemcy, w umowie najmu wprowadza się klauzule zakazujące podejmowania mu na określonym terytorium (np. w określonym promieniu) działalności konkurencyjnej w stosunku do prowadzonej w ramach wynajmowanej powierzchni.
W obu przypadkach istotną zakazu jest zapewnienie jednej ze stron umowy najmu wyłączności w odniesieniu do prowadzonej działalności, tzn. wynajmujący może mieć zapewnioną wyłączność w zakresie wynajmu powierzchni magazynowej na rzecz konkretnego najemcy lub najemca może mieć przyznaną wyłączność w odniesieniu do działalności prowadzonej w danej lokalizacji.
Ocena klauzul wyłączności
Oceny omawianych klauzul nakładających ograniczenia na wynajmującego podjął się w ostatnim czasie Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE") w sprawie SIA „Maxima Latvija" przeciwko Konkurences padome (wyrok w sprawie C-345/14 z 26 listopada 2015 r.). Sprawa dotyczyła umów zawartych pomiędzy łotewską spółką prowadzącą sklepy wielkopowierzchniowe (Maxima Latvija) a centrami powierzchni handlowych. Jak wynikało z kontroli przeprowadzonej przez łotewski organ ochrony konkurencji, 12 umów zawierało postanowienia przyznające Maxima Latvija jako „najemcy referencyjnemu" uprawnienie do wyrażenia zgody na wynajem przez centra handlowe podmiotom trzecim wolnych powierzchni handlowych. Przedmiotem oceny TSUE było ustalenie, czy w istocie takie postanowienie samo w sobie ogranicza konkurencję z uwagi na określony w nim przedmiot (charakter), czy też niezbędna jest bardziej pogłębiona analiza negatywnych skutków dla rynku.
Według oceny TSUE samo postanowienie przewidujące wyłączność nie powinno automatycznie oznaczać ograniczenia konkurencji. Stwierdzenie takiego ograniczenia wymaga oceny kontekstu ekonomicznego i prawnego, w jaki wpisana jest analizowana klauzula.
