Jedna ze zmian dotyczy również przedsiębiorców i polega na wprowadzeniu nowego rodzaju najmu – najmu instytucjonalnego lokalu.
Zgodnie z art. 19f nowego brzmienia znowelizowanej ustawy, umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego (a więc nie dotyczy to lokali o innym przeznaczeniu), która może być zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, a prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Przepis dotyczy więc tylko określonej grupy przedsiębiorców, których działalność jest sprofilowana wyłącznie lub m.in. na wskazany powyżej sektor rynku. Ustawodawca wprowadził wobec takiej umowy kilka dodatkowych wymogów. Po pierwsze, może być ona zawierana wyłącznie na czas oznaczony. Nie wskazano maksymalnego terminu obowiązywania umowy – zależy on od stron. Jednocześnie wyłączono obowiązywanie art. 661 §1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym najem zawarty na czas oznaczony po upływie 10 lat zmienia się „odgórnie" w najem zawarty na czas nieoznaczony. Oznacza to, że można zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego lokalu na czas oznaczony np. kilkunastu, lub trzydziestu lat, przez cały ten okres umowa będzie wiążąca dla stron.
Do umowy najmu należy dołączyć oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu. Przyjmuje też do wiadomości, że nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego, ani pomieszczenia tymczasowego. Jest to regulacja przygotowana z wyraźną intencją zabezpieczenia interesów wynajmującego przedsiębiorcy. Kreuje ona możliwość szybszego wypowiedzenia umowy, jak również uwolnienia się od ewentualnych problemów po wypowiedzeniu umowy, związanych z koniecznością oczekiwania na przyznanie byłemu najemcy lokalu socjalnego.
Ponadto zawarcie umowy najmu instytucjonalnego może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego, które przysługują właścicielowi w dniu opróżnienia przez najemcę lokalu, a także ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Ustanowiona kaucja nie może przekraczać trzykrotności miesięcznego czynszu za lokal, obliczonego według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucja ma podlegać zwrotowi w ciągu jednego miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, oczywiście po dokonaniu potrącenia należności właściciela.
Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. To samo odnosi się do jej ewentualnych zmian. Dopuszczalne jest zawarcie w umowie klauzuli umożliwiającej wynajmującemu podwyższenie czynszu. Z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu wynajmujący oprócz samego czynszu pobierać może jedynie opłaty niezależne od właściciela. Odmienne rozwiązanie jest dopuszczalne, ale musi być wprost i precyzyjnie przewidziane w umowie. ?
