Kryzys na rynku nieruchomości zmusza deweloperów do wymyślania coraz bardziej atrakcyjnych promocji. Jedną z najnowszych jest oferowanie mieszkań z dopłatą do kredytu hipotecznego. Deweloperzy różnie realizują bonus odsetkowy. Firma z Warszawy zwraca odsetki w gotówce na konto klienta, choć wie, że taki zwrot podlega opodatkowaniu. Można tego uniknąć, bo skutki podatkowe dopłat w ramach deweloperskiej „Rodziny na swoim" zależą od tego, jak zostanie on zrealizowany.

Odsetkowy bonus

Przykładem niech będzie oferta krakowskiej firmy WawelSerwis.

– Dopłata ma postać bonusu odsetkowego, a zapis w umowie przedwstępnej jest tak skonstruowany, że klient przy ostatecznym rozliczeniu będzie miał cenę pomniejszoną o wartość tego bonusu  – mówi Piotr Kijanka, dyrektor ds. sprzedaży  firmy WawelSerwis.

Klienci interesują się ofertą krakowskiego dewelopera. Niespecjalnie skupiają się jednak na konsekwencjach podatkowych. To błąd, bo źle skonstruowana umowa może się okazać podatkową pułapką.

Ewa Konior, prawnik i konsultant w krakowskim oddziale Kancelarii Olesiński & Wspólnicy, podkreśla, że gdy postanowienia umowy zostaną nieumiejętnie sformułowane, pokrycie przez dewelopera odsetek od kredytu może stanowić dla kupującego mieszkanie przychód podlegający opodatkowaniu (nieodpłatne świadczenie). Dla dewelopera zaś może to oznaczać spłatę cudzych zobowiązań, która co do zasady nie jest uznawana za koszt uzyskania przychodów.

– Spłacając za klienta część jego długów, zgodnie z art. 518 kodeksu cywilnego, deweloper może się stać co do spłaconych odsetek  wierzycielem swojego klienta – zauważa adwokat Rafał Dębowski z Kancelarii Adwokackiej Dębowski i Wspólnicy.

W takiej sytuacji późniejsze umorzenie przejętych zobowiązań z tytułu odsetek stanowić będzie dla klienta źródło przychodu.

Firma musi zrobić korektę

Jeżeli dopłata jest rabatem – tj. obniżką ceny mieszkania o kwotę, która zostanie ustalona na zasadach podobnych do tych z programu „Rodzina na swoim", klient nie będzie miał kłopotu z fiskusem.

–  Najważniejsze jednak, żeby treść umowy nie budziła  wątpliwości – podkreśla Ewa Konior.

Udzielenie rabatu wywoła jednak konsekwencje na gruncie VAT dla dewelopera. Skutkuje to bowiem zmniejszeniem podstawy opodatkowania (obrotu), a co za tym idzie, wysokości zobowiązania podatkowego.

Dla dewelopera oznacza to przede wszystkim konieczność dokonania odpowiedniej korekty rozliczeń, a przez to dodatkowy nakład pracy.

W ocenie ekspertów ten sposób udzielenia rabatu jest dla deweloperów bardziej korzystny niż zwykłe obniżenie ceny, bo rabat nie jest udzielany jednorazowo. Poprzez takie zasady ustalania jego wysokości oraz momentu rozliczenia jego zapłata zostaje rozłożona w czasie. Do „zwrotu" części odsetek od kredytu deweloper może bowiem dysponować pieniędzmi   klienta.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki a.tarka@rp.pl

OPINIA

Wiesława Dróżdż, rzecznik prasowy Administracji Podatkowej MF

Jeżeli działanie promocyjne dewelopera stanowi element kształtowania ceny za lokale mieszkalne, to nie można mówić o przychodzie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ostateczne rozstrzygnięcie wątpliwości co do sposobu opodatkowania będzie jednak uzależnione od konkretnej, indywidualnej sprawy podatnika. W  konsekwencji podatnik powinien zwrócić się z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, w którym należy wyczerpująco przedstawić zaistniały stan faktyczny albo zdarzenie przyszłe, a także własne stanowisko w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego.

Zobacz serwisy:

» Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Prawo dla kupującego i sprzedającego » Umowa z deweloperem

» Prawo dla Ciebie » Podatki » Podatek dochodowy » Przychody