To wnioski z wyroku Izby Kontroli Nadzwyczajnej i Spraw Publicznych SN. Trójka sędziów rozpatrywała skargę nadzwyczajną prokuratora generalnego od orzeczenia w sprawie o sprostowanie księgi wieczystej, a formalnie uzgodnienie jej z rzeczywistym stanem prawnym.

Rejent nie wystarczył

Pozwani małżonkowie K. 25 czerwca 1987 r. nabyli w formie aktu notarialnego od Skarbu Państwa prawo użytkowania wieczystego działki, a osiem lat później własność działki (z budynkami). W umowie notarialnej pełnomocnik miasta ustanowił na ich rzecz służebność „przejścia i przejazdu" przez sąsiednią działkę, która należy teraz do małżonków G. Notariusz nie zamieścił jednak w akcie wniosku o ujawnienie tej służebności w księdze wieczystej i jej nie wpisano. Na dodatek w aktach sprawy były dwa wypisy z tego samego aktu nieco się różniące. Wpisu służebności nie było w księdze także w 2006 r., gdy G. kupowali ową działkę, a zbywca zapewniał ich, że nie ma na niej żadnego obciążenia. Sąsiedzi, czyli K., uzyskali wpis dopiero dwa lata później i wtedy G. uruchomili postępowanie.

Czytaj też: Sądowe batalie o służebność drogową trwają zbyt długo

Sąd rejonowy, a następnie okręgowy nakazały wykreślenie służebności z księgi, wskazując, że G. nabyli działkę zgodnie z prowadzoną dla niej księgą wieczystą bez obciążeń, chroni ich więc rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Werdykt ten zaskarżył prokurator generalny, wskazując, że owa rękojmia ma jednak wyjątki, nie działa m.in. przeciwko służebnościom drogi koniecznej.

Komplikacja po latach

Prokurator nie przekonał SN, który wskazał, że nie można tracić z pola widzenia sytuacji prawnej powodów, którzy nabyli nieruchomość w przekonaniu, że jest ona wolna od obciążeń, w zaufaniu do ksiąg wieczystych. Ta doniosła zasada dotycząca obrotu nieruchomościami nie chroni wprawdzie nabywcy przed obciążeniem niewpisaną do księgi wieczystej służebnością drogi koniecznej, ale w tej sprawie nie doszło do ustanowienia służebności. Rozstrzygając, czyj interes powinien przeważyć, należy uwzględnić, że na jednej szali leży ochrona słusznego interesu powodów, którym służy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, na drugiej zaś ochrona pozwanych, których interesem jest uzyskanie prawa przejazdu do swojej nieruchomości po cudzym gruncie.

– Wobec ograniczonej wiarygodności ksiąg wieczystych w tej sprawie nabywcy uzyskiwali w aktach notarialnych stosowne oświadczenia zbywców, które należy interpretować w duchu wzmacniającym zastosowanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – spuentował sędzia SN Paweł Czubik.

Nie zamyka to pozwanym drogi do wystąpienia do sądu o ustanowienie dla ich działki stosownej służebności.

Sygnatura akt: I NSNc 44/19

Stefan Jacyno, adwokat z kancelarii Wardyński i Wspólnicy

Rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej jest po to, by funkcjonowała, a nie była narażona na stosowanie ustawicznych wyjątków. Przy okazji potwierdzono, że standard bezpieczeństwa prawnego wyznaczają wpisy do księgi wieczystej, a nie dokumenty źródłowe. Wszak skrupulatny badacz mógłby zażądać od sprzedawcy upoważnienia do wglądu do akt księgi wieczystej i tam wyczytać w akcie notarialnym, choćby nieprzejrzyście sformułowanym, że ustanowiono służebność gruntową. Bardzo dobrze się stało, że potwierdzono walor księgi wieczystej. Sięganie po skargę nadzwyczajną musi być ograniczone do naprawdę wymagających tego spraw. Tutaj pozwani mogli i nadal mogą wystąpić o ustanowienie drogi koniecznej, choć musieliby za nią zapłacić. Stracono jednak czas i wysiłek, który mógłby lepiej służyć praworządności.