Będzie bat na deweloperów

Choć czasy, kiedy to deweloperzy przebierali w klientach, minęły, wciąż niektórzy z nich postępują z nimi nieuczciwie. Do tej pory wszelkie próby wprowadzenia przepisów chroniących nabywców mieszkań kończyły się niczym.

Liczne wystąpienia rzecznika praw obywatelskich, postanowienia Trybunalu Konstytucyjnego oraz działania Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego odniosły w końcu skutek.

Notarialnie z roszczeniem

Posłowie PO pracują nad projektem, który będzie chronił nabywców mieszkań od deweloperów (aktualnie czekają na opinię Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów).

– Proponujemy, żeby umowy przedwstępne były zawierane w formie aktu notarialnego, a roszczenie nabywcy obowiązkowo wpisane do księgi wieczystej nieruchomości – mówi Aldona Młyńczak, poseł PO.

W tej chwili niewiele osób decyduje się na to, żeby przedwstępną umowę podpisać u notariusza. Trzeba bowiem dodatkowo za nią zapłacić. W czasie koniunktury deweloperzy często to wykorzystywali. Nie ma też obyczaju ujawniania roszczeń nabywców w księdze wieczystej inwestycji.

Jakie mogą być tego skutki, pokazuje jedna z najgłośniejszych upadłości krakowskiego dewelopera – Leoparda. Podpisał on umowy przedwstępne (i to w formie notarialnej) z ok. 200 rodzinami. Nie doszło jednak do wpisania ich roszczeń do księgi wieczystej nieruchomości. Po ogłoszeniu upadłości klienci dewelopera zostali z niczym – bez mieszkań i pieniędzy. W pierwszej kolejności swoje roszczenia zaspokoił bowiem fundusz, który pożyczył mu pieniądze (miał swoje roszczenie wpisane do księgi wieczystej).

Rachunek lub ubezpieczenie

Posłowie chcą także, by deweloperzy ubezpieczali wpłacane im zaliczki lub wnosili je na rachunki powiernicze otwarte lub zamknięte. Dzięki temu, gdy utracą płynność finansową, budowę będzie można dokończyć za pieniądze ubezpieczyciela. A środki znajdujące się na rachunku powierniczym bank wypłacałby deweloperowi dopiero po ukończeniu kolejnych etapów budowy.

Według Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego najważniejsze jest, by umowy rachunku powierniczego były zawierane między bankiem, inwestorem i kupującym mieszkanie. Istniejąca konstrukcja rachunku powierniczego nie chroni bowiem powierzającego środki, czyli klienta dewelopera, i podwyższa ryzyko kredytującego go banku. Tak jak to było w wypadku spółki Managment i banku BOŚ w Szczecinie.

Spółka budowała domy jednorodzinne. Pieniądze klientów wpływały nie na jej konto, lecz na rachunki powiernicze, które miały gwarantować im całkowite bezpieczeństwo. Okazało się to jednak złudne. Bank wypłacił wszystkie pieniądze spółce na wstępnym etapie budowy, a ta ogłosiła upadłość. Klienci – zgodnie z prawem – nie mają roszczeń odszkodowawczych w stosunku do banku, ponieważ nie zawarli z nim żadnej umowy.

Według Związku Firm Deweloperskich tego rodzaju rachunki można i teraz prowadzić. Opłaty bankowe są jednak bardzo wysokie.

– Nabywcy mieszkań uzyskają także ochronę w razie upadłości dewelopera – zapewnia posłanka Młyńczak. – Proponujemy, żeby budowę domu mógł dokończyć syndyk masy upadłościowej. Każdy deweloper, zanim sprzeda mieszkanie, będzie musiał przedstawić podstawowe informacje o inwestycji w formie prospektu. Jeżeli później wyjdą na jaw sprzeczności między nim a umową, to kupujący będzie mógł od niej odstąpić.

Trybunał Konstytucyjny ostrzega

W opinii Trybunału Konstytucyjnego jesteśmy jednym z ostatnich krajów Unii Europejskiej, które nie uregulowały do tej pory relacji między klientem a deweloperem.

We Francji taki przedsiębiorca może finansować budowę mieszkań ze środków klientów dopiero po przeniesieniu na nich udziału we własności gruntu, na którym mają zostać wybudowane. Z kolei w Danii i Szwecji zakazana jest sprzedaż inwestycji, która dopiero się rozpoczęła.

Trybunał Konstytucyjny wydał 2 sierpnia 2010 r. postanowienie, w którym zwraca Sejmowi uwagę na brak przepisów chroniących kupujących mieszkania (sygn. S 3/10).

Według TK konieczne jest określenie wzajemnych praw i obowiązków stron umowy oraz sposobu jej wykonania.

Opinie:

Kamila Dołowska - dyrektor Zespołu Prawa Cywilnego w Biurze RPO

Do rzecznika trafiają skargi na deweloperów, którzy wpadli w tarapaty finansowe, a ich klienci zostali z niczym. Rzecznik nie może się podejmować indywidualnych spraw. Może jedynie apelować o zmianę przepisów. Wielokrotnie się o to zwracał do ministra infrastruktury, a kiedy nie otrzymał zadowalającej odpowiedzi – do premiera. Otrzymaliśmy odpowiedź, że prace zostaną podjęte.

Zbigniew Malisz - dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Żaden przepis nie reguluje precyzyjnie treści umowy deweloperskiej.  Dochodzi więc do sporów związanych z jej interpretacją. Warto to zmienić. Nie jestem też przeciwny przepisom chroniącym kupujących,  muszą to być jednak uregulowania wyważone. Wcześniejsze projekty mówiły o rachunku deweloperskim zamkniętym, pieniądze budujący otrzymywałby po zakończeniu budowy, ryzyko inwestycji spadałoby na dewelopera i bank.

Paweł Kuglarz - partner w kancelarii Beiten Burkhardt, członek zarządu Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego

Brakuje aktu prawnego regulującego zasady zawierania tzw. umowy deweloperskiej oraz chroniącego kupujących przed nieuczciwymi lub nieudolnymi deweloperami. Jako fundacja od dziesięciu lat zwracaliśmy na to uwagę. Zabezpieczenie nabywcy musi być efektywne jako obligatoryjny rachunek powierniczy lub gwarancja bankowa (ubezpieczeniowa). Niezbędnym elementem jest arkusz informacyjny dewelopera. Przygotowaliśmy też własny projekt zmian.