Z tego artykułu dowiesz się:
- W których miastach można znaleźć najwięcej niedrogich mieszkań
- Jak cena mieszkań różni się w zależności od lokalizacji
- Jakie czynniki wpływają na ceny mieszkań na rynku wtórnym
Cena co drugiego mieszkania wynosiła nie więcej niż 500 tys. zł. Jak mówi Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości Grupy Morizon-Gratka, biorąc pod uwagę duże miasta, największy wybór lokali z drugiej ręki w cenie do pół miliona złotych znajdziemy w Łodzi. Tak wyceniane mieszkania to ponad 70 proc. oferty.
– Ale aż 15 proc. mieszkań w Polsce wyceniono na ponad milion złotych. W Warszawie odsetek ofert z siedmiocyfrową ceną sięga niemal 40 proc. – szacuje ekspert.
Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja
Analityk Grupy Morizon-Gratka zaznacza, że granicę między mieszkaniami tanimi a drogimi trudno określić. – Postrzeganie cen jest bardzo subiektywne – mówi. – Sprzedający chcą sprzedać mieszkanie jak najdrożej, kupujący chcą zapłacić jak najmniej. Osoby, które w danej chwili nie planują transakcji, ale spoglądają na ceny, zwykle odnoszą je do swoich zarobków lub posiadanego majątku, np. wartości posiadanej nieruchomości.
W tym przypadku, jak dodaje Marcin Drogomirecki, porównując np. cenę dwupokojowego mieszkania w Sosnowcu wycenianego średnio na 270 tys. zł ze średnią ceną kawalerki w Krakowie wynoszącą ok. 530 tys. zł, trudno zaprzeczyć, że w tym ostatnim mieście mieszkania są drogie.
Czytaj więcej
Rynek pierwotny wciąż na wysokich obrotach. Niemal co szósta firma zmienia cenniki. Czasem można liczyć na rabaty – wynika z analiz portalu Tabelao...
– Na ustalanie wysokości cen wywoławczych za mieszkania wystawiane na sprzedaż na rynku wtórnym wpływa wiele czynników. Niezmiennie najważniejsza jest lokalizacja – mówi Drogomirecki. – Poza adresem na cenę mieszkania wpływa powierzchnia, liczba pokoi, standard wykończenia i wyposażenia lokalu, wiek i stan budynku, piętro. W cenie ofertowej zwykle są ujęte także osobiste przekonania właściciela o wyjątkowych walorach jego oferty, subiektywna ocena bieżącej kondycji rynku, przygotowane już plany na wydatkowanie pieniędzy ze sprzedaży, a nierzadko też pewien margines na negocjacje z potencjalnym nabywcą – zauważa.
Analityk zaznacza, że w czasie stabilizacji na rynku, a zwłaszcza w okresie przewagi podaży mieszkań nad popytem, standardem jest zawieranie transakcji po cenach niższych – raz bardziej, a raz mniej – od ofertowych. – Niezależnie od tego, patrząc szeroko na krajowy rynek mieszkaniowy, można zauważyć, że dysproporcje w cenach mieszkań są, i to znaczne – podkreśla Marcin Drogomirecki.
– W przypadku mniejszych miast i miejscowości, zwłaszcza tych, w których znaczącą rolę w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych mieszkańców odgrywa budownictwo jednorodzinne, czyli domy, kwota 350 tys. zł nierzadko stanowi pułap, którego w październiku nie przekraczała cena żadnego (albo tylko nielicznych) mieszkania oferowanego na sprzedaż. Jeśli takie przypadki się zdarzały, to były to lokale o największych metrażach i szczególnych walorach – zaznacza analityk. – Inaczej jest w największych miastach. Większe szanse na znalezienie zatrudnienia i wyższe zarobki, lepiej rozwinięta infrastruktura i lepsze warunki życia przekładają się na większy popyt na mieszkania i wyższe ceny – podkreśla.
Czytaj więcej:
Od 2 do 5 proc. mogą wzrosnąć ceny mieszkań w blokach z miejscami doraźnego schronienia. Branża walczy o doprecyzowanie przepisów, obawiając się bl...
Pro
Z analizy ofert publikowanych w serwisach ogłoszeniowych Morizon.pl i Gratka.pl wynika, że w przedziale do 350 tys. zł w październiku najłatwiej było znaleźć mieszkanie w Łodzi, Bydgoszczy i w Olsztynie. – W filmowej „Ziemi obiecanej” w tym pułapie mieściło co trzecie mieszkanie (33,9 proc.), w Bydgoszczy – co czwarte (25,7 proc.), a w stolicy Warmii i Mazur – co szóste (16,3 proc.) – podaje Drogomirecki. – Zdecydowanie trudniej było znaleźć mieszkanie w tej cenie w Białymstoku, Szczecinie czy Lubinie.
W każdym z tych miast oferty w cenie do 350 tys. zł miały w październiku tylko kilkuprocentowy udział w rynku i były to niemal wyłącznie kawalerki.
Mikroapartament albo lokal do remontu
– Mianem śladowego można określić udział w ofercie mieszkań w cenie do 350 tys. zł w największych aglomeracjach. Do zakupu za taką kwotę kwalifikowało się w październiku niespełna co 50. mieszkanie we Wrocławiu (1,9 proc.), co 80. w Krakowie (1,2 proc.), mniej niż co setne w Gdańsku (0,8 proc.) i zaledwie jedno na pięćset w Warszawie (0,2 proc.) – mówi ekspert Morizona. – Były to mieszkania o najmniejszych metrażach, często tzw. mikroapartamenty, lub małe lokale wymagające gruntownych remontów.
Dużo większy wybór ofert, w różnych lokalizacjach, metrażach i standardzie, czekał na klientów poszukujących mieszkań w przedziale cen od 350 tys. do 500 tys. zł. – O ile w Warszawie, Krakowie i Gdańsku takie lokale stanowiły niewielką część dostępnej puli ofert – odpowiednio 4,6 proc., 7,4 proc. i 8,4 proc., o tyle w Lublinie, Bydgoszczy i Olsztynie miały ponad 40-proc. udział w rynku – mówi Marcin Drogomirecki. – Można było znaleźć zarówno atrakcyjne kawalerki, jak i mieszkania z dwoma lub z trzema pokojami.
Czytaj więcej
Dalszego wzrostu cen mieszkań spodziewa się 53 proc. Polaków. 23 proc. chce mieć lokal od dewelopera, 50 proc. stawia na rynek wtórny.
Większy budżet na zakup mieszkania automatycznie zwiększa wybór ofert w największych miastach. – Wśród ofert ze „średniej półki” (określenia przyjętego umownie w niniejszej analizie), czyli w przedziale od 500 tys. zł do miliona złotych mieściło się w październiku ponad 70 proc. mieszkań oferowanych na sprzedaż w Rzeszowie, aż dwie trzecie mieszkań w Gdańsku i Szczecinie – podaje Grupa Morizon-Gratka. – W Olsztynie, Poznaniu i w Warszawie na ponad pół, a nie więcej niż milion złotych wyceniona była ponad połowa lokali. O ile jednak w Olsztynie do tej grupy kwalifikowały się tylko mieszkania duże, atrakcyjnie zlokalizowane i wykończone w wyższym standardzie, o tyle w Poznaniu za ponad 500 tys. zł oferowane były mieszkania dwu- i trzypokojowe, ale też część kawalerek. W Warszawie na ponad pół miliona złotych wyceniona była zdecydowana większość (ponad 70 proc.) wystawionych na sprzedaż kawalerek.
Czytaj więcej
Dyskretna sprzedaż luksusowych mieszkań po wejściu w życie ustawy o jawności cen staje się właściwie niemożliwa na rynku pierwotnym. Rynek wtórny p...
Bardzo droga Warszawa
– Tak, jak oddalona od stolicy o ok. 100 km Łódź zajęła wśród 12 analizowanych miast pierwsze miejsce pod względem udziału mieszkań w cenie do 350 tys. zł, tak pod względem udziału mieszkań najdroższych – w cenie przekraczającej milion złotych – palmę pierwszeństwa dzierży Warszawa – podaje ekspert Morizona.
Z analizy Grupy Morizon-Gratka wynika, że w październiku na kwoty przekraczające milion złotych wycenionych było w stolicy aż 37,8 proc. mieszkań, a za co szóste (16,2 proc.) oferenci żądali ponad półtora miliona złotych.
W Gdańsku za ponad milion złotych oferowano niemal co trzecie mieszkanie (30,6 proc.), w Krakowie co czwarte (26,9 proc.), a we Wrocławiu co siódme (15,3 proc.). – Wśród ofert z tego przedziału cenowego dominowały przestronne, komfortowe, nowocześnie wykończone i wyposażone apartamenty, zarówno w nowych budynkach, jak i w odrestaurowanych, starych kamienicach w topowych lokalizacjach – podaje analityk.
Udział najdroższych lokali – w cenie ponad milion złotych, w pozostałych analizowanych miastach – był niewielki. W Lublinie, Łodzi, Bydgoszczy i Szczecinie stanowiły one 2,8 proc., 2,9 proc., 3,5 proc. i 3,7 proc. wszystkich mieszkań oferowanych do sprzedaży w październiku.
